不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

その他
50代
男性
エリア

東京都中野区
投稿日

2019/07/12
更新日

2019/07/12
［2回答］

3189 view

接道義務を果たしていない土地の活用

上記のような古家付きの土地を相続しました。家をリフォームして一軒家として貸すのもお金がかかり、そもそも借り手があるのか心配です。又売却しようとしても二束三文のような価格でしか売れない感じです。どのように活用すべきでしょうか。

私が回答します
木本進

株式会社アイディーエム
- 東京都
- 不動産会社
投稿日

2019/07/12
Ａ．賃借人にとって再建築は関係ないので、それなりにリフォームすれば確実に見つかります。
ただ、リフォーム及び維持費を回収するまで何年かかるかが問題ですね。

隣接地との状態はどのようになっていますか？
現在、古家付なので既得権にて救済措置を受けることで再建築できるかの確認はされましたか？
ご確認よろしくお願いいたします。
私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2019/07/31
建物を再建築出来る出来ないに関わらず、
土地の活用を検討する場合、まずはエリアの需要やどういうエリアかを考えなくてはなりません。

ご相談者様が相続された不動産が接道満たしていないために現況のままでは一般市場よりも価格が下がるのは確かなことです。

仮に売却でなるべく高く売却するということであればなるべく賃料収入が上がるようにして賃料収入が入っている状態での売却が買手が見つかりやすいです。

再建築不可のふ物件なので、買手需要は下がりますが利回りが高く設定すればある程度の金額で売却出来ます。
有効活用するということであれば、賃貸ターゲットを充分に検討するべきです。

ご相談者様の建物が古家戸建だからといって、住居に限った賃貸ターゲットではないはずです。

例えば、介護施設の需要があったり、都市部ではバイク置場が少なくて更地にしてバイク駐車場として活用していたりもあります。

なので、エリアや賃貸需要を検討することが重要ということです。
修繕費用も何も費用をかけなければ、現状で買手は居ますが、金額も低くなってしまいます。

それに対して、高く売るにも有効活用するにも、修繕費用がかかります。

どういった修繕で賃貸ターゲットにして、リターンがどのくらい見込めるかのシミュレーションをいくつか検討しながら進めるのがよろしいかと思います。