不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
女性
エリア

東京都江東区
投稿日

2025/11/05
更新日

2025/11/05
［1回答］

180 view

周りのマンションより査定額が低い理由

3LDK70平米、築12年のマンションに住んでいます。
住み替えを検討しているのですが、我が家より築年数が古く、立地も悪いマンションが大体5,000～6,000万ほどで売り出されているのに対し、我が家の査定額は4,800万ほどでした。
不動産会社に理由を聞いても、周辺マンションの成約事例に基づいて試算したと言っていますが、どうにも納得できません。
周辺マンションは大規模マンションが多いので、管理人に依頼すれば宅急便が頼めたり、共用設備が充実していたりはあります。（当マンションはありません）
このマンションは売出されることがほとんどなく、直近でも3年前に一部屋出たくらいなので、今の相場だと出しづらいということはあり得ますか？
せめて5,300万以上で売り出したいと伝えると、微妙な反応でした。他の業者に変えた方が良いでしょうか。

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/11/05
ご相談拝見致しました。

不動産の査定額は「感覚」ではなく、あくまで過去の成約事例と市場データに基づく試算です。

ただし、売出価格や実際の成約価格は、立地や築年数だけでなく、マンションのスケール・設備・流通頻度・タイミングなど、複数の要素で変動します。

以下、それぞれの疑問点対して順に考えてみました。

Q1. なぜ周辺より査定額が低い？
査定は「実際に成約した価格」を基準に算出されます。近隣で取引事例が少ない物件ほど、同じ立地でも「売れた証拠」がないため、控えめに算出されがちです。

また、大規模マンションは管理体制・共用施設・ブランド力が価格を底上げする傾向にあります。宅配ボックスやコンシェルジュなどの有無は査定に反映されるのが一般的です。

Q2. 売出事例が少ないと査定が下がる？
はい、あり得ます。流通量が少ない物件は「市場での再現性」が読みづらいため、安全側（低め）に試算されることが多いです。逆に、実際に高値で売れた実績が出れば、相場は一気に上がることもあります。

Q3. 希望価格で出すのは無理？
売出価格は自由です。査定額＝上限ではなく、あくまで「参考レンジ」です。

4,800万円査定でも5,280万〜5480万程でスタートし、反響を見ながら調整するのが一般的です。ただし初動の2〜3週間で反応が薄ければ、価格を見直す判断も必要になります。

Q4. 業者を変えるべき？
査定の根拠を丁寧に説明してくれるかが判断軸です。

「なぜそう算出したのか」「どの成約事例を参照したのか」を具体的に示さない業者なら、他社査定を取って比較する価値はあるかもしれません。

複数社の査定を並べることで、相場の“中央値”が見えてきます。

一言でまとめると、
「査定は過去の結果、売出はこれからの挑戦」。

根拠を確認した上で、希望価格で出してみるのは十分ありです。

ご参考として頂き、良い販売活動へ繋げていただけると幸いです。

渡邉将仁
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