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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 60代
  • 男性
  • エリア
    東京都江東区
  • 投稿日
    2024/04/26
  • 更新日
    2024/12/30
  • ［2回答］

3180 view

上階からの漏水被害で、天井・壁・床・キッチンが新しくなったのですが

地方移住に伴い、所有マンションを売却しようと思っています。

所有マンションは、数年前に上階の給湯管に亀裂が入った事で、漏水被害を受けました。
結構な広範囲で、LDKの天井、床、壁に始まり、システムキッチン一式と浴室乾燥機も相手の保険で新しくなりました。

これによって、思いがけずリフォームした事になり、また、上階の給湯管も安心になる事で、私としてはこの事象をポジティブに考えているのですが、逆に「事故物件」みたいにネガティブな印象を持たれると困るなぁと思っています。

そこで、上記のような事象の場合、中古物件売買としては次のどちらになるでしょうか？
①ポジティブに受け止めて構わない
②ネガティブに受け止めざるを得ない

また、売却にあたって、漏水被害を受けた事を売却時に明らかにしない場合、何らか法的に問題あるでしょうか？
ある場合、法の条文等も知りたいです。

お教えください

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/12/30

    ご相談を拝見しました。

    まず、ご存じかと思いますが本物件は「事故物件」に該当しません。事故物件とは、自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）を除く、自殺や殺人などの事故死が発生した物件あるいは、特殊清掃が必要となる死が発生した物件と定義されているからです。

    しかし、漏水事故が発生した事実は告知事項となりますので、具体的な被害状況、是正措置の概要については正しく告知する必要があります。そのうえで、再発防止の措置が適切に行われ、かつ相手方の保険金を利用して設備機器等が新しくなっているのですから、ポジティブに捉えられる可能性が高いでしょう。

    したがって、正しく告知を行う限り不利益は生じないと勘案されます。

  • 私が回答します

    渥美誠

    不動産専門家

    • 40代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/05/04

    上階からの水漏れを、マイナスに捉えてしまう人もいるので心配ですよね。

    個人的見解になるのですが、私は「①ポジティブに受け止めて構わない」と考えます。

    質問様の質問内容を見る限り、以下のようなプラス要素があります。

    ・すで水漏れの原因は解消されている
    ・室内がリフォームされてキレイになっている
    ・設備が新調されている

    上記のプラス要素が、マイナス要素を打ち消していると考えられるからです。もちろん、水漏れ事故に対しネガティブな考えを持つ人がいることは否定できません。しかし、プラス要因の方が大きいと感じる人のほうが多く、売却活動に大きな影響は受けないのではないかと推測します。

    続いて漏水被害の告知についてですが、漏水被害を隠してはいけません。

    不動産売買では告知義務違反というものが、宅地建物取引業法第47条に定められています。告知義務違反とは、取引相手の契約意思に関係する事項を隠してはならないというものです。水漏れ事故は、人によって契約意思に影響します。

    宅地建物取引業法は不動産会社に対する責任を明記した法律です。しかし、売主の協力がないと告知事項を確認できないため、売主がわざと告知しなかった場合、不動産会社と買主から売主に責任があると追求されかねません。

    この場合、追求されるのは告知義務違反による契約不適合責任です。契約不適合責任とは、民法562条に定められているもので、売主は契約書に記載した内容のものを買主に引き渡さなければいけないという責任です。

    契約書上では水漏れ事故の記載がない物件なのに、引き渡された物件は水漏れ事故が起きていた物件だったとなれば、契約不適合責任を追求されるおそれがあります。契約不適合責任を追求された場合、損害賠償の請求をされてしまいます。

    ただし、先にお伝えしたように水漏れ事故が売却に大きく影響するとは考えにくいため、はっきりと

    「水漏れ事故が起きたこと」
    「起きた年月日」
    「水漏れ事故後におこなった対応」

    を不動産会社に明確に伝えて、売却活動をしていただければいいのではないかと思います。

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