不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

埼玉県さいたま市大宮区
投稿日

2025/12/21
更新日

2025/12/21
［1回答］

971 view

ニュース見てると金利の話ばかりで、もう頭が追いつきません

最近、日銀だの利上げだの、住宅ローンのニュースを毎日のように見ます。
正直、最初は気にしていなかったんですが、周りで「返済額上がった」という人が出てきてから一気に怖くなりました。
今は変動金利で借りています。固定にしておけばよかったのか、それともまだ動くほどではないのか。
ネットを見るほど意見が割れていて、逆に判断できなくなっています。
今この状況で何もしないでいるのは、楽観的すぎでしょうか。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/12/21
つい先日、日銀が政策金利の誘導目標を0.75％に上げました。短期金利は上昇しますので、住宅ローン金利も上がることでしょう。せっかく高市政権が積極財政策を打ち出しているのに、日銀は景気に水を差すことをしています。岸田政権時代の人事なので、ちぐはぐな印象をマーケットに与えています。日銀など通貨当局の使命はインフレファイターだといわれていますが、日本の現状は石油価格などの高騰にによるコストアップインフレであって、景気化過熱した状態でのデマンドプルインフレではありません。こういう状況で政策金利の誘導目標を上げてしまっても、景気を冷やすだけで価格高騰にはあまり効きませんので、銀行など利ザヤで稼いでいるセクターを喜ばすだけで、債務者を苦しめることになるだけです。

まず、金利の見通しですが、高市政権は前政権、前々政権と比べて、かなりクレバーです。日銀がその気なら更なる景気対策を来年度予算では組んでくることが予想されます。単年度プライマリーバランス方針は片山財務相により複数年度に変更になっていますので、財源は国債に求められることになるでしょう。このままでは長期金利に上昇圧力がかかるということになります。しかし、このような石破前首相の十八番のようなフレンドリーファイヤーを見過ごすようなことはしないでしょうから、日銀の国債買い入れを増額させるような圧力を強めてくると思います。現政権基盤は脆弱ですが、首相の人気の高さを考えれば早い時点での解散総選挙で基盤強化はしてくると思います。日本経済を成長過程に乗せるために長期金利上げは食い止めにかかると考えています。

住宅ローンは長期固定と短期連動に大別されますが、通常、短期金利＜長期金利です。銀行は短期金利連動の預金で資金調達し、長期の貸し出しで利益を稼ぐビジネスモデルです。金利更改が速い短期金利で調達し、遅い長期金利で運用ですので、そのタイムラグで逆ザヤにならないよう、あらかじめ長期金利は短期金利の上昇分をリスクヘッジのために上乗せされていると考えるとわかりやすいです。そのため、長期固定の住宅ローン金利は高くなっています。言い換えれば、銀行はそのリスクを債務者に押し付けているのです。よって、金利上昇が怖いからと安易に固定金利に変更してしまうと銀行が負うべきリスクを無意識に肩代わりしているようなものになります。

成長過程に乗れば、所得の伸びもインフレに追いついてくると考えられます（物価は随時ですが、給与は年１の更改。所得は物価より遅効性があります）。景気が過熱してくるとデマンドプル型のインフレになっているでしょうから、金利が急上昇する可能性があります。よって、その状態では固定に変えておいた方がいいでしょう。それまで、金利の状況だけではなく、政府と日銀の動きを注視していってください。