不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 男性
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- エリア
- 神奈川県横浜市港北区
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- 投稿日
- 2019/08/24
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- 更新日
- 2024/12/28
- ［2回答］
1837 view
賃貸併用住宅。賃貸部分居住中の売却
2階建ての一軒家で、父が高齢で階段を使わなくなったため、改装して二階部分を独立のうえ、賃貸にしました。
それから年月を経て、いよいよ父も高齢化が進み、施設への入居を視野に売却を検討していますが、二階の賃借人が居住中です。
現況で売却と、立ち退き料を払って退去してから売却するのではどちらがいいかと悩んでいます。
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改築して二世帯住宅になっていると建築当初と現況が異なる場合に金融機関の担保評価が厳しくなると考えられますが、その前に築年数がけっこう経過されているような物件であればなおさらです。購入者が住宅ローンとして金融機関からローン借入は金利が高めの金融機関になったりする場合があります。
ご相談者様の物件がどのくらいの広さや大きさの物件かは分からないのですが、仮に賃貸以外の部分が通常の住宅としての間取りや大きさがあるのであれば、わざわざ賃借人を退去させなくても購入者の需要はあると思います。逆に金利が高くても賃貸部分の賃料収入でローン支払いをカバー出来るのであれば、買手も見つかると思います。
逆に普通の大きさの戸建てを1階と2階で分けて改築されているのであれば、かなり特殊だと思うので、2階の賃借人の立ち退き費用と通常の住宅に戻す修繕費用を考えると、1階部分も賃貸用として売り出したほうがいいかもしれないですね。
いずれにしても、どういう売り出し方したら良いかは、実際に物件見てみないと何とも言えないところがあります。
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もう一つの選択肢として、１階部分も賃貸とし、2戸の収益物件として売り出すという方法もあります。その地域の賃貸市場如何ではありますし、法的に賃借人の権利は強力です。高額な立退料を吹っ掛けられる可能性があります。
基本的に不動産の原価は、土地値+建築費－減価償却費累計です。木造で22年以上経過している場合、ほぼ土地値だけになりますので、売却額が土地値以上であれば売ってしまってよいのではないかと思います。1階2階の賃料合計が15万円で、周辺の利回りが10％だとすると15*12/0.1＝1800万円が妥当な金額となります。周辺物件の利回りを調べてみてはいかがでしょうか。