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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • その他
  • 70代
  • 男性
  • エリア
    長野県松本市
  • 投稿日
    2026/01/18
  • 更新日
    2026/01/29
  • ［2回答］

700 view

自宅をリースバックするか悩んでいます。

40年住んでいる戸建てがあります。
年金だけの生活になり、固定資産税や修繕費が重く感じるようになりました。
リースバックを勧められましたが、家賃がいくらになるのか、何年住み続けられるのか不安です。
子どもには迷惑をかけたくなく、売却か別の方法か決めきれません。
リースバックのメリット・デメリット、まだ他に何か方法があれば、ご教授いただきたいです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/01/22

    ご相談を拝見しました。

    ご存じかと思いますが、リースバックは自宅を売却した以降も賃借人として住み続けられる仕組みです。売却益を手にでき、かつ固定資産税などの負担がなくなる一方で、相場と比較して著しく低い買取価格の提示や割高な賃料設定がなされるケースが見受けられます。

    リースバックを検討するのなら絶対に1社だけの提案では了承せず、少なくとも2～3社から提案を聞き、かつ以下の内容を比較検討してから判断するようご注意ください。

    ◯家賃の設定額（改定条件にも留意）
    ◯契約期間と更新可否（特に、普通借家か定期借家かに注意）
    ◯売却価格の妥当性（近傍同種物件の相場を事前に把握しておく）

    リースバック以外なら、リバースモーゲージや売却して賃貸住宅や介護付き老人ホームに転居するといった方法が考えられます。ただし、いずれもメリットとデメリットが存在しますので、不動産や高齢者住まいに知見のある第三者に相談されることをお勧めします。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    細野 高広

    株式会社And rings

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/01/29

    こんにちは！ご相談内容を拝見いたしました。

    自宅をリースバックするか悩まれているのですね。
    40年住まれた戸建てを手放す判断は不安を感じるのは当然です。ここでは「家賃はいくらになるのか」「何年住み続けられるのか」を中心に、リースバックのメリット・デメリットと、注意点や他の選択肢も含めて整理します。

    ■まず結論から：
    リースバックの家賃と契約期間はリースバック業者により条件がバラバラです。
    家賃と契約期間だけでなく、売却価格、買戻しができるか、普通賃貸借契約か定期賃貸借契約か（更新可否）、更新費用、修繕負担は借主・貸主どちらか、退去時の清掃費用等はかかるか、などを比較し、「長期のライフプラン」を試算して実施することが重要です。
    もし相談者様が「年金だけの生活」であれば、家賃が将来も無理なく払える水準かが判断の中心になります。

    リースバックは、家を売って現金化し、同じ家に賃貸で住み続ける仕組みです。
    資金化したいが引っ越したくない、というニーズを満たす一方で、ご不安の通り、

    ・家賃が想定より高い
    ・ずっと住めると思ったら期限があった（更新できない）
    ・将来の家賃上昇や退去条件が不利

    こうした点が失敗の原因になりやすいので、「家賃」と「住める年数（契約形態）」を確認し、そのうえで100歳程度までのライフプランに無理が生じないか、収入と支出のバランスをしっかり計算し、通常の売却等他の手段での手残り試算と比較して決定することが重要です。

    ■家賃がいくらくらいになるか？
    お住いのエリアにより計算式が異なりますが、ご自宅の立地での「賃貸相場」、「買主（リースバック業者）の利回り」の2つで決まります。
    リースバックの売却価格に比例し、例えば地方都市の戸建ての場合、
    売却価格が1000万円程の場合、8~9万円程度
    売却価格が2000万円程の場合、16~17万円程度
    のように設定されます。
    ※エリア、業者により計算式はバラバラです。

    売却価格に関しては通常の売却を100とすると、地方で50~70、都心で70~80程の売却価格となることが一般的です。
    ※こちらもエリア、業者により計算式はバラバラです。

    ■何年住み続けられるか？
    賃貸借契約の種類をよく確認する必要があります。
    A. 普通借家契約（おすすめ）

    2年更新などで、更新が基本
    貸主都合で一方的に追い出されにくい（正当事由が必要）
    長く住み続けたい方に向きます

    B. 定期借家契約（要注意）

    「〇年で終了」が前提
    再契約できる場合もありますが、確約ではないことが多い

    「何年住めるか不安」という方は、まずここを要チェックです。
    相談者様のご状況だと、安心の優先順位が高いので、普通借家での契約が可能か、を確認するのが安全です。

    ■リースバックのメリット
    ・まとまった現金が手に入る（老後資金・医療費・介護費などに充当）
    ・引っ越さずに住み続けられる（近所付き合い・生活環境を維持）
    ・固定資産税や大きな修繕（屋根・外壁など）を、条件次第で軽くできる

    ■リースバックのデメリット
    ・売却価格が通常売却より下がりやすい
    ・家賃負担が発生し続ける
    ・買い戻し条項があっても、価格が高く現実的でないケースがある
    ・修繕・設備故障の負担範囲が曖昧だとトラブルになりやすい

    ■リースバック以外の選択肢について
    ① 通常売却して、家賃の安い住まいへ住み替え
    一番シンプルで、家賃が相場通りになりやすく、手残り資金も一番多く残りやすいです。
    ただし引っ越しの負担や環境変化がデメリットになります。

    ② リバースモーゲージ（金融機関）
    自宅を担保にして生活資金を借りる方法です。
    向き不向きがあり、地域・物件条件・年齢条件で利用可否が分かれます。
    所有者は相談者様のままとなるため、固定資産税はかかります。

    ③子どもが購入して親が賃貸で住む（親族間売買＋賃貸）
    「子どもに迷惑をかけたくない」とのことですが、
    もしご家族が協力的なら、住み続ける安心感が高い選択肢になりやすいです。
    贈与・税務・適正賃料など注意点はあります。

    以上、ご参考になれば幸いです。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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