不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

東京都中野区
投稿日

2026/03/20
更新日

2026/04/02
［1回答］

271 view

高層階と低層階の差

中野区の中古マンションを検討しています。築9年、70㎡の部屋です。
同じマンション内で2階3,800万円で18階6,200万円とかなり価格差があり驚きました。広さはほぼ同じです。
高層階の方が人気なのは分かるのですが、ここまで差があるものでしょうか？
将来の売却を考えると、資産価値の高い18階の方が良いのか、ただ価格設定がおかしいだけなのか、迷っています。

私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/04/02
同じ70㎡でも、価格差の背景には「付加価値」と「間取りの効率性」が大きく関わっています。
まず、リフォームの有無は決定的な要因です。

築9年という時期は、フルリノベーション済みの物件と、使用感のある「現状渡し」の物件が混在してくるかと思います。
設備を一新すれば1,000万円単位の費用が上乗せされるため、18階が最新仕様、2階が分譲時のままなら、その差は顕著に現れます。

次に重要なのが間取りの質（内容）です。
同じ面積でもお部屋の形や配置で有効活用できるスペースは変わります。
例えば、家具や家電などを配置しやすいお部屋と、置きにくい形のお部屋では資産価値に差が生まれます。

さらに高層階特有の眺望と方位のプレミアムが加わります。
仮に、南向き角部屋で開放感がある18階と、北向き中部屋で目の前に建物がある2階では、日照やプライバシーの差から20〜30%の価格差が出ることも珍しくありません。

資産価値を重視する場合、18階が「差額を払ってでも指名買いされる希少性」を持っているかを見極めましょう。
逆に2階は、リフォーム費用を考慮しても平米単価が相場より割安であれば、売却しやすい「出口の強い物件」になり得ます。
双方の成約事例を比較し、価格設定の妥当性を冷静に判断するすることをおすすめします。