仲介会社に話が通っていなかったようです

Question

売却を進めていたのですが、買主側とこちら側で話が食い違っていることが分かりました。

こちらは「現況引き渡し」と認識していたのですが、
買主側は「一部修繕済みで引き渡される」と思っていたようです。

どちらの認識も仲介会社を通して聞いていた内容なので、どこでズレたのか分かりません。

このまま進めるとトラブルになりそうで、一度立ち止まっています。

こういう場合、仲介会社に責任を求めることはできるのでしょうか。

古森正樹(コンサルティングジャパン株式会社) · Accepted Answer

「売買契約の締結前」なのか「締結後」なのか、がわかりませんが、仮に「売買契約締結前」と仮定し以下を提案いたします。

1. 「三者対面」による条件確認の場を設ける
　言葉の伝言ゲームで取引条件にズレが生じている以上、仲介会社を介した間接的なコミュニケーションは一度ストップしましょう。
　まずは売主（あなた）、買主、仲介会社の三者が一堂に会し、取引条件を対面で直接突き合わせる場を設けるべき、と考えます。
　◆目的： 「現況引き渡し」なのか「修繕後引き渡し」なのか、その一点を明確にし、双方の合意形成をやり直す。
　◆メリット： 仲介会社がどちらにどう説明したのかがその場で明らかになり、言った言わないのトラブルを防げます。

2. 仲介会社の責任と義務の再確認
　仲介会社には「売買条件を正確に相手方に伝え、誤解のないよう調整する」という善管注意義務があります。
　仲介会社がもし、あなたの意向（現況渡し）を無視して買主に異なる説明をしていたのなら、それは明らかな業務過失となります。
　◆対面時のポイント： これまでのやり取りの証拠（メールや媒介契約時のメモなど）を準備し、　「私はこう伝えていたが、なぜ買主様には違う伝わり方をしたのか」と、仲介会社の責任を問う形で説明を求めてください。

3. 解決に向けた落とし所
　三者協議の結果、買主がどうしても修繕を譲らない場合は、以下のような交渉も検討の余地があります。
　◆売買価格の調整： 修繕費用分を代金から差し引くことで「現況渡し」を納得してもらう。
　◆仲介手数料の減額： 仲介会社のミスが明白であれば、調整不足の責任として手数料の減額を強く要求する。

契約書に判を押す前であれば、まだ引き返せます。
「このまま進めるとトラブルになる」というあなたの直感は正しいです。

一度立ち止まり、「関係者全員が集まる場での仕切り直し」を仲介会社にセッティングさせることをおすすめします。

まずは仲介会社の担当者に対し、「売買トラブルを避ける目的で、買主様を含む三者協議の場を作ってください」と打診することから始めてみることをおすすめします。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

トラブルの原因となりやすい「認識の相違」に関するご相談ですね。「現況渡し」か「修繕後渡し」かは最終的な手残り金額や責任の所在に直結する極めて重要な項目ですから、媒介業者に責任を求める前に、どこで話が食い違ったかその事実及び因果関係を明確にしなければなりません。

まず、口頭によるやり取りについては証明が困難なため、媒介契約書や打ち合わせ記録等に「現況渡しとする」旨の記載がないか確認する必要があります。また修繕についても、買主がどの部位をどのように直すと認識しているか明らかにするため、誰からどのように説明されたのかを確認する必要もあります。

その結果、相談者様が一貫して現況渡しと主張していたにもかかわらず媒介業者が独断で修繕する旨の説明を行っていたとしたら明確な過失です。当然、媒介業者の責任を追及できます。

いずれにもしても、解決しない状態のまま手続きを進めてはなりません。事実関係を調査すると同時に、媒介業者に対して認識の齟齬が生じた理由について書面で回答を求めると良いでしょう。

さらに、媒介業者に対しては「認識の相違が解消されるまでは取引を進める意思はない」旨を明確に伝えてください。媒介業者が不誠実な対応をするようなら、媒介業者が加盟している保証会社（宅建や全日など）の相談窓口に相談されると良いでしょう。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

「現況」か「修繕後」かという条件は、金額にも直結する非常に大きなポイントですね。
仲介会社を信頼して任せていたはずなのに、土壇場で認識のズレが発覚するというのは、不信感と不安でいっぱいになってしまうのも無理はありません。

結論から申し上げますと、
仲介会社の「媒介義務違反（説明不備）」に該当する可能性が高く、まずは「媒介契約書」と「重要事項説明書」の記載内容を即座に確認する必要があります。


【ポイントは2つです】

1. 責任の所在を明確にする
不動産会社には、売主・買主双方の条件を正確に伝え、書面にまとめる法的な義務があります。

書面の確認： すでに売買契約を結んでいる場合、契約書や「付帯設備表・物件状況報告書」にどう記されているかがすべてです。「現況」と書かれているのに買主が誤解しているのか、あるいは仲介会社が勝手な約束をしたのかを突き止める必要があります。

仲介会社の過失： もし仲介会社の伝え漏れや誤認が原因で、契約解除や損害（修繕費の負担など）が発生した場合、仲介手数料の減額や損害賠償を請求できるケースもあります。


2. トラブルを最小限に抑える動き
このまま感情的に進めるのは危険です。

三者協議の実施： 仲介会社の担当者だけでなく、その上司（店長クラス）を同席させ、これまでの経緯を時系列で整理した説明を求めてください。

解決策の提示： 「修繕費を誰が持つのか」という話になりますが、仲介会社のミスであれば、彼らの責任（費用負担や手数料調整）で解決させる交渉も視野に入ります。


【まとめ】
「言った・言わない」の泥沼になる前に、まずはお手元の契約書類をすべて揃え、仲介会社に「書面による経緯説明」を依頼してください。


大切なご売却ですから、曖昧なまま進めて後から大きなトラブルになることだけは避けたいです。毅然とした態度で、事実確認を進めていきましょう。
参考になりますと幸いです。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

この内容、現場感覚で言うとかなり重要なズレです。
ただ、まず落ち着いて整理すべきポイントがあります。

結論から言うと、仲介会社に責任を求められるかは「書面と説明内容」によって変わります。

不動産取引では最終的に
・売買契約書
・重要事項説明書
ここに何と書かれているかがすべての基準です。

今回でいうと
・「現況引き渡し」と明記されているのか
・「修繕して引き渡し」と読める記載があるのか
まずはここを確認するのが最優先です。

その上で判断はこう分かれます。

① 書面は明確（例：現況引き渡し）→ 買主側の認識違いの可能性が高い
→ 仲介会社の責任は問えないケースが多い

② 書面が曖昧、または記載がない→ 説明の仕方に問題があった可能性
→ 仲介会社の説明義務が問われる余地あり

③ 仲介会社が双方に異なる説明をしていた→ これは明確に問題で、責任追及の対象になり得ます

ここで一番大事なのは、「言った・聞いていない」ではなく、証拠として何が残っているかです。

・メール
・LINE
・資料
このあたりも含めて整理すると、判断がしやすくなります。

ただ、実務的にお伝えすると、この段階で一番優先すべきは責任追及よりも条件の再整理です。

理由はシンプルで、このまま曖昧に進めると、引渡し後にトラブルになる可能性が高いからです。

進め方としては
・売主・買主・仲介で認識を再度すり合わせ
・「現況なのか修繕なのか」を明文化
・必要であれば覚書で残す
ここまでやって初めて安全に進められます。

今回のケースは、珍しい話ではないですが、放置すると後で必ず揉める類のズレです。

逆に言えば、今気づいて止まれているのは良い状態です。

冷静に書面と事実関係を整理して、「どういう条件で進めるのか」を一度きっちり固める。

ここを外さなければ、余計なトラブルはしっかり防げます。

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