不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
60代
女性
エリア

北海道札幌市東区
投稿日

2019/06/15
更新日

2024/12/28
［3回答］

2880 view

売却するべきか

もう、住んで10年になるマンション、ですが現在別荘のほうを本拠にすることになりました。このマンション売るべきでしょうか、貸すべきでしょうか。
ちなみにマンションは５階で最上階、５Lです。

私が回答します
長谷川英実

株式会社東宝ハウス浦和
- 埼玉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2019/06/15
駅距離の近いもの。
残債の金額が少ないもの。
管理戸数が多いもの。

などは賃貸のほうがおススメです。
　
売却査定と賃貸相場を
依頼されて、FPと
相談されて判断されても
よろしいかと思われます。
私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2019/06/24
ご相談者様のマンションがどういったマンションでどういったエリアの特性かが不明なので何とも答えられないですが。賃貸需要や購入需要またマンション維持費がどのくらいかかってるか等をトータルで見て判断すべきだと思います。売にも貸すにも投資という考え方になってきますので判断基準は人それぞれ違ってくるのですが、個人的に売却すべきか？賃貸するべきか？の判断基準の基本的なことを記載しますのでご参考になさってください。

・維持管理費等は毎月いくらかかってますか？（管理費、積立金、ローン返済額等）
・売却予想額はおおよそいくらくらいですか？
・賃料の予想額はおおよそいくらくらいですか？
・賃貸に出す場合の最低限の修繕工事費用はいくらくらいかかりそうですか？

上記のおおよその金額を把握したうえで売却した時のリターンと賃貸の場合のリスクとリターンを比較して検討していくという事です。仮に売却時と賃貸時に検討しておかなければならない事項を箇条書きしておきます。

＜売却の場合＞
・譲渡所得税がかかってきます。
　１０年超居住であれば長期譲渡になりますが、３０００万円特別控除が利用できるかどうか検討
・売却時の仲介手数料等の諸費用を把握しておく
・仮に売却できない期間の維持費等もシュミレーションしておく
・購入需要等を把握しておく（近隣での事例等）

＜賃貸の場合＞
・賃貸管理を不動産会社に依頼する場合、管理費が毎月かかります（管理会社によりますが賃料の５～１０％
・毎月の賃料収入から維持費等（管理費、修繕積立金等）を差引いた純粋な賃料収入はいくらですか？
・借手が付かない期間の毎月の維持費等を把握しておく
・賃借人が退去ごとに原状回復費用が掛かる事も把握しておく（基本的には借主が負担する話になるが原状回復費用全てを借主に請求できません）
・近隣の賃貸物件と賃料相場をある程度把握しておく（賃料の下落リスクも把握すること）
・賃料収入の所得税がかかる事を把握する事（総合課税なので給料収入と合算）

上記のような事項を１０年はシュミレーションしてみて賃貸の方がいいか売却した方がいいかの判断をされてみてはいかがでしょうか？すくなからず不動産会社からの「今が売り時です」とか「買いたい人がいます」等のＤＭに惑わされないでください。売るべきか貸すべきかは、人それぞれ違いますので。

また、付け加えると、ご相談者様が住んで１０年くらいのマンションという事で、仮に新築時から住んでいらっしゃるマンションであるならば、マンション管理組合で大規模修繕の話が議題に上がっていると思います。その際にも修繕積立金の値上げ等の話もどうなるか問うことになってくると思います。マンションの基本的な考え方として規模が少ない（
総戸数が少ない）マンションの場合、築年数が古くなると修繕積立金の値上がりスピードが速まります（場合によっては修繕ごとに持ち出しが発生する可能性も）。

そうなった場合、入ってくる賃料収入から修繕積立金等を引いてもキャッシュがあまり残らないという事態にもなりかねません。そういうシュミレーションになる場合は、売却した方がメリットが多いという判断になると思います。
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/28
住んで、というのが新築で購入しそれから居住して１０年ということでしたら、まだまだ新しいので、住むにしろ貸すにしろ大きな手直しは不要かなと思います。
貸す場合にはどのぐらいの賃料で貸せるかをまず調べる必要があります。周辺の賃貸物件調査です。そもそも賃貸需要がない地域ですと、賃貸経営そのものが成立しません。たとえば、地主が持つ土地が多く、アパートが雨後の筍のように林立するような土地ですと、新築に需要が流れてしまい築１０年とはいえ貸せなくなる場合もあります。

貸せる土地であった場合、年間の家賃収入を売りたい価格で割って利回りを計算してみてください。たいていの場合、かなり低い値（５％など）になります。周辺相場とくらべて利回りがひくいと賃貸物件として売ることは難しくなりますので、出口がなくなる可能性があります。
つまり貸す場合にはいずれ出口である売却も想定して貸すという決断を下す必要が出てきます。
実需向けに売るということも不可能ではありませんが、その場合、入居者の退去と合わせる必要があり、希望の時期に売ることは困難です。

よって、よく検討したうえで、貸した方がいいのか、それ以外がいいのか、検討してください。