旧耐震マンションの耐震改修、150万円の負担が来ました

Question

築42年の旧耐震マンションに20年以上住んでいます。
先日の総会で耐震診断の結果「要改修」と判定され、1戸あたり約150万円の負担が発生することになりました。
この費用を払ってまで住み続けるべきか、今のうちに売って住み替えるべきか迷っています。
旧耐震は今後売りにくくなるとも聞き、どう動いたらいいか判断できません。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

国土交通省によれば、多数の者が利用する建築物の耐震率は平成30年時点で89％に達し、かつ2025年には概ね解消されたとしています。もっとも、これは公的な建築物や病院、ホテルなどの要緊急安全確認大規模建築物等の話であり、民間の建築物においてはまだそこまで達していません。

耐震改修の費用として150万円/戸の負担が生じるなら不安を持たれて当然です。ですが、耐震改修を行うことによって安全性の確保や資産価値の向上に期待できます。

改修後に耐震性が証明されることで「住宅ローンの選択肢が増える」「住宅ローン控除など優遇税制の適用が受けられる」などのメリットが生まれます。さらに、多額の費用をかけても改修工事の実施を決断した合意形成は、マンション管理組合が健全に機能している証明と言えるでしょう。

また、耐震改修工事によって「耐震基準適合証明書」が取得できれば、旧耐震というレッテルを事実上返上できる大きな武器となります。

一方で現状のまま、つまり旧耐震かつ購入後に150万円の負担が生じるとの条件で売出しを開始しても、購入検討者からはシビアに見られる可能性が高いでしょう。当然、価格も低めに設定しなければなりません。それよりも、同じ売却をするなら耐震改修後にしたほうが、耐震改修工事実施済物件として有利に販売できる可能性が高いと思われます。

マンションは適正な管理がなされていれば100年以上の耐久性を持つとの研究成果もあるのですから、管理組合から配布された資料を読み込んだうえで、冷静かつ客観的な判断をされることをお勧めします。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


築42年、長年大切に住まわれてきたマイホームで「150万円」という高額な一時負担金の通知……。寝耳に水のお話で、今後の生活設計を考えると不安なお気持ち、お察しいたします。


結論から申し上げますと、
「耐震改修をして住み続ける」のは、建物の寿命を延ばす素晴らしい選択ですが、もし「売却」を少しでも考えていらっしゃるなら、改修工事が「始まる前」に一度査定を出し、収支を比較することが最優先です。


【ポイントは2つです】
1. 「耐震適合」になることの絶大なメリット
150万円は重い負担ですが、改修によって「耐震適合」の証明が得られれば、物件の価値は劇的に変わります。
住宅ローン控除の対象に： これまで旧耐震で対象外だった買主様が、住宅ローン控除を受けられるようになります。
安心感による売りやすさ： 「古いけれど地震に強い」というお墨付きは、中古市場で非常に強い武器になります。150万円以上の価値向上が見込めるケースも少なくありません。

2. 「今すぐ売る」か「直して売る」かの判断基準
20年以上お住まいとのことですので、室内のリフォーム状況も影響します。
売却のタイミング： 改修費用を払わずに「現況」で売る場合、買主様がその150万円を引き継ぐことになるため、売却価格は相場より大きく下がる可能性があります。
住み替えの検討： もし「もうこれ以上、古い建物の修繕費に悩まされたくない」というお気持ちが強いのであれば、今回の件を「住み替えのサイン」と捉え、改修費用を払う前に手放すのも一つの賢い選択です。


【まとめ】
まずは、管理組合から出されている「改修後の資産価値の予測」を確認し、同時に不動産会社に「今のまま売った場合」と「改修後に売った場合」の予測査定を依頼してみてください。


150万円という数字だけに惑わされず、「これからの20年をどこで、どう過ごしたいか」というご自
身のライフプランに照らし合わせて考えてみるのが大事なように感じます。


納得のいく道が見つかるよう、応援しております。
参考になりますと幸いです。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

正直に言うと、今回の話は「150万円を払うかどうか」ではなく、もっと手前の“判断の軸”が曖昧なまま来てしまっている状態だと思います。

少し厳しく聞こえたらすみませんが、総会で決まったことに対して「今どうするか」と悩むのは、
本来はその前段階で関わっておきたかったテーマです。
とはいえ、ここからどう考えるかが大事です。　

まず整理したいのはここです。

「売りにくくなるかどうか」と「売るべきかどうか」は別の話です。

旧耐震だからダメ、という単純な話ではありません。
むしろ今回のように
・耐震診断を実施している
・改修の話が進んでいる

こういうマンションは管理意識が高い＝評価される要素でもあります。

なので、「古いから売れない」という判断は早いです。

一方で、150万円という金額。

これも高いか安いかではなく、“あなたにとってどういう意味の支出か”で考えるべきです。

・この先も長く住む前提なのか
・近い将来売却を考えているのか
・他に資金的な優先事項があるのか

例えば

長く住む前提なら→ 安全性・資産価値の維持として意味がある支出

売却前提なら→ 改修前・改修後どちらが有利かを見極める必要あり

つまり、150万円という“単体の数字”で判断する話ではありません。

そしてもう一つ大事な視点として「このマンションに今後どれだけ価値を感じているか」

・立地
・管理状態
・今後の維持計画

これを踏まえて「この先も持つ価値があるのか」「別の選択に切り替えるべきか」
ここが本来の判断軸です。

不動産って、起きた出来事に対して判断するのではなく、自分の前提に合わせて選択するものです。

今回のケースで言えば
・ライフプラン
・資金計画
・保有する意味

ここが整理されていれば、「払う or 売る」は自然と決まります。

逆にここが曖昧なままだと、どちらを選んでもモヤモヤが残ります。

少しドライにまとめると問題は150万円ではなく、判断基準が決まっていないこと。

ここを一度整理できるかどうかで、この先の選択の質は大きく変わります。

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