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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    神奈川県川崎市中原区
  • 投稿日
    2026/04/09
  • 更新日
    2026/04/09
  • ［3回答］

488 view

固定2.0％と変動1.1％、どっちがリスクか

住宅ローンで固定2.0％と変動1.1％の提示を受けています。
月々の差は約2万円で、長期的に見れば固定の方が総額は大きくなります。
ただ変動は今後どれくらい上昇していくのか全く読めません。
もし専門家の方が今自身で住宅ローンを借りるとしたら、どちらを選びますか？

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/04/09

    ご相談内容拝見いたしました。
    固定金利と変動金利、どちらを選ぶかは今後のライフプランにも関わるため、非常に悩ましいポイントですね。

    結論から申し上げますと、私が今自身で住宅ローンを借りるとしたら「変動金利（1.1％）」を選びます。その理由は大きく以下の3点です。

    〇毎月2万円の「確実なゆとり」は大きい
    現在の金利差による月々2万円（年間24万円、10年で240万円）の差額は、今の生活において非常に大きなメリットです。この差額をただ消費するのではなく、貯蓄や投資（NISAなど）に回すことで、将来への強力な備えを作ることができます。

    〇急激な金利上昇のリスクは限定的
    今後金利が上がる可能性は十分にありますが、日本の経済状況や日銀の政策を鑑みると、一気に固定金利水準（2.0％）を超えるような急上昇が短期間で起こる可能性は低いと考えられます。

    〇金利上昇時には「繰り上げ返済」という防御策が取れる
    変動金利の期間中に浮いた毎月2万円をしっかり貯めておけば、将来もし金利が大きく上がった際に、その資金で「繰り上げ返済」を行うことができます。元本を減らすことで利息負担を抑え、金利上昇のダメージを最小限に食い止めることが可能です。

    【アドバイス】
    変動金利を選ぶ際の唯一の条件は、「固定金利を選んだつもりで、浮いた月々2万円を金利上昇リスクへの備えとしてしっかり貯蓄（または運用）しておくこと」です。これさえ実践できれば、変動金利の方がトータルでのメリットを享受しやすいと考えています。

    ぜひご参考になさってください

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/04/09

    まず結論からお伝えすると、「どちらがリスクか？」という聞き方だと、
    変動の方が“金利上昇リスク”はある
    固定は“支払い固定による機会損失（払い過ぎ）リスク”がある

    この構図になります。

    ただ、ここで止めると表面的な話で終わってしまうので、もう一歩踏み込みます。

    今回の比較（固定2.0％・変動1.1％）、月2万円差というのは現実的に悩むラインです。

    そして多くの方が「金利は上がるのか？」に意識がいきますが、本来先に考えるべきはそこではありません。

    「自分はいくらまでなら支払いが崩れないのか」ここです。

    ご自身でも触れられている通り、
    ・ライフプランはどうか
    ・繰上げ返済をする前提なのか
    ・将来の支出（教育費など）をどう見るか
    これが決まっていない状態で金利だけ比較しても、正解は出ません。

    少し現実的な話をします。

    変動金利には「5年ルール」「125％ルール」があります。
    急激に返済額が跳ねる仕組みではないため、短期的にいきなり破綻する設計ではありません。

    実際、仮に125％ずつ上がったとしても、数回の見直しで一気に高金利帯に到達するわけではないので、“すぐに2％台後半になる”ような動きは現実的には起きにくい構造です。

    一方で注意点もあります。
    金利が上がると「支払額」ではなく「元金の減り方」に影響が出る

    これ、意外と見落とされがちですが重要です。

    ・毎月の支払いは大きく変わらない
    ・でも元金が減らない
    →結果、総支払額が増える

    つまり、変動のリスクは「支払いが急増すること」よりも「気づかないうちに返済効率が悪くなること」です。

    また、「35年固定 vs 変動」という見方も少し整理が必要です。

    125％の最大上昇がずっと続いた場合に「20年目以降は変動の方が高くなる」％になりますが、
    あくまで金利上昇シナリオを前提にした一例であって、実際は“いつ・どこまで上がるか”で結果は大きく変わります。

    なのでここは断言ではなく、“上昇局面では逆転する可能性はある”という理解が正確です。

    そしてもう一つ大事な視点です。

    そもそも、今の金利水準は歴史的に見てもまだ低い

    昔と比べれば圧倒的に安いです。
    ただ、優遇金利が当たり前になったことで、「低金利に慣れてしまっている」これも事実です。

    だからこそ大事なのは、「金利が何％になったら自分の家計はきつくなるのか？」を先に決めること

    例えば、
    ・2％までは問題ない
    ・2.5％になると厳しい

    このラインが見えていれば、変動を選ぶかどうかの判断が“感覚”ではなく“設計”になります。

    さらに言うと、
    ・繰上げ返済をしてリスクをコントロールするのか
    ・あえて手元資金を厚く持つのか
    ここでも戦略は変わります。

    最後に、「自分ならどうするか」という点ですが、

    ライフプランに余力があり、貯蓄もできる状態なら変動
    少しでも不安が残る、またはギリギリなら固定

    この判断基準で見ます。

    金利の上下は誰にも読めません。
    ただ、「自分の家計がどこまで耐えられるか」は設計できます。

    住宅ローンは金利の商品である前に、家計の一部です。

    ここを整理せずに金利だけで決めてしまうと、後から調整が効きにくくなります。

    逆に言えば、ライフプランから逆算して決めた金利選択は、ブレません。

    この順番で一度整理してみると、どちらを選ぶべきか、かなりクリアに見えてくるはずです。

    https://www.youtube.com/watch?v=NBHIzQ0JU5U

    当社で公開している動画です。
    ちょうど金利についてラジオ風に公開しておりますので、よろしければご覧になってみてくださいね！

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    飯田　康博

    株式会社アイデザイン企画

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/04/09

    住宅ローンの固定金利は定められた期間の金利が固定であるというものなので、
    その期間を超えれば次の期間の金利は上がります（もしくは下がります。）

    なので、個人的には変動金利で良いと考えています。
    契約期間中に金利が大きく上昇することを予想するのであれば、固定金利で良いと思います。

    あとは、いずれの金利を選択するにしても
    大切になるのは家計の収支計画です。

    金利や管理費等の上昇をある程度見込んでも
    問題がないように、余裕をもった計画をされることをお勧めいたします。

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