不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
30代
女性
エリア

東京都北区
投稿日

2026/04/16
更新日

2026/04/17
［2回答］

448 view

借地のマンションを相続しそうで混乱

父が所有していたマンションを相続する予定なのですが、よく確認すると「土地は借地」と書かれていました。
建物は所有ですが、土地は別の方のものらしく、地代も発生しているようです。
売却できるのか、更新のタイミングで何か条件が変わるのかなど、わからないことだらけです。
普通の所有権のマンションと何が違うのでしょうか？

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/16
ご安心いただいて大丈夫です。
借地のマンションと聞くと急に難しく感じますが、実際には相続して売却する、もしくは貸すというだけであれば、そこまで大きな問題になるケースは多くありません。

借地のマンションというのは、「建物部分は自分のもの」「土地は地主さんから借りているもの」という形です。

そのため、普通の所有権マンションと違って、
・毎月の地代がかかる
・更新時に更新料がかかることがある
・売却時に地主の承諾が必要なケースがある
このあたりが主な違いです。

ただ、借地マンションだから売れない、貸せないという話ではありません。

実際には、借地マンションも普通に売買されていますし、相続後に売却する方もたくさんいます。
特に立地が良い物件は、借地でも需要があります。

また、今回のように「自分で住み続ける」ではなく、「相続して売るか貸すか考える」という状況であれば、むしろそこまで大きなマイナスにならないことも多いです。

なぜかというと、長く持ち続ける場合に気になる

・更新時の条件
・将来の地代上昇
・建替え時の地主との調整

こういった問題があっても、売却や賃貸で整理するなら、そこまで深く影響しないからです。

一方で、確認しておいた方が良いのは、
「普通借地権なのか」「定期借地権なのか」
ここです。

普通借地権であれば更新ができるので、比較的長く持ち続けることができます。
一方、定期借地権だと更新がなく、契約期間満了時には土地を返す前提なので、残り期間によっては資産価値に影響が出ます。普通借地権は更新が可能ですが、定期借地権は更新がなく、期間満了で終了します。

また、借地権マンションは所有権マンションより価格が低めになりやすいですが、その分購入しやすいので需要があるケースもあります。一般的には所有権マンションの7〜8割程度の価格帯になることもあります。

銀行についても、借地権だから絶対にローンが組めないということはありません。
ただ、定期借地権で残存期間が短い物件などは、銀行が慎重になることがあります。借地権マンションは住宅ローン審査が厳しくなることがありますが、普通借地権で立地が良い物件であれば問題なく融資が付くケースも多いです。

なので、今の段階では必要以上に不安になる必要はありません。

まずは、
・借地契約の種類
・借地期間の残り
・地代と更新料
・地主の承諾が必要かどうか
ここを確認すれば、売るにしても貸すにしても方向性は見えてきます。

借地権は、内容を整理すると意外とシンプルです。
逆にここを曖昧なまま進めると、売却時や相続時に話がややこしくなります。

なので、まずは契約書や重要事項説明書を見ながら状況整理をすることが大事だと思います。
このあたりは借地に慣れている不動産会社かどうかで説明力がかなり変わる部分なので、最初の整理だけでもしっかりできる相手に相談した方が安心だと思います。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/04/17
ご相談を拝見しました。

借地権付きマンションは、次の点で土地と建物をセットで所有するマンションと仕組みが異なります。

◯土地の所有権/地主（個人・法人・寺社など）
◯毎月の支払い/管理費や修繕積立金に加えて地代（土地使用料）が必要
◯固定資産税/建物のみ

この違いを理解したうえで確認すべきは、借地権が更新可能な「普通借地権（旧法）」か、あるいは原則として更新ができない「定期借地権」かという点です。管理組合に賃貸借契約書が保管しているでしょうから、確認されると良いでしょう。

普通借地であれば、更新して住み続けることができる一方、定期借地権であれば、期間終了時に建物を取り壊し、更地にして地主に返還しなければなりません。なお、定期借地権の期間は50年以上が原則ですが、それ以上の期間が締結されていても法的な問題はありません。契約締結日から経過期間を差し引いた「残存期間」が、そのまま資産価値に直結します。

売却はいずれの場合でも可能ですが、「地主の譲渡承諾」が必要となるため承諾料が発生するのが一般的です。また、残存期間が短い定期借地権は評価は下がり、かつ住宅ローンが組みにくいなどの弊害も発生します。そのため、販売が難しくなるため注意が必要です。

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