マンションの相続と売却

Question

数年前に父が亡くなり父と母の共有名義だったマンションを相続しました。（父親の分）
母が半分を、私は一人っ子の為、権利は2分の1と認識しております。

名義変更をまだしておらずこのマンションには現在私しか住んでいません。

母とは相談し、マンションを売却しようと思っています。
買ったときは7000万でしたが、今はそれほど価値はつかないと思います。

売却するにあたり名義は私に変える必要がありますか？
その場合、名義変更にかかる費用、相続税、売却時の税金はどうなりますか？

関良太(司法書士杉並第一事務所) · Accepted Answer

ご相談ありがとうございます。
司法書士杉並第一事務所の関良太と申します。

ご相談内容から推察するに、現在のマンションの所有者はご相談者様とお母さまが各２分の１ずつで、名義変更はまだ完了されていない状態かと存じます。

結論から申し上げますと、このマンションをご売却するにあたりまして、お父様からご相談者様への名義変更手続きは必ず必要な手続きになります。

名義変更に必要な費用ですが、名義変更には登録免許税という税金を納める必要がございます。
その不動産の固定資産評価額に大きく左右される部分でして、いただいたご相談内容のみからでは概算をご提示することは難しいです。

概算のお見積りを知りたい場合は、お近くの司法書士にご相談いただくか、本ページ記載の弊所のメールアドレスに、本年度の固定資産税の課税明細（納税通知書）を添付いただければ、概算をお出しすることが可能です。

また相続税についてですが、相続税の申告は一般的には基礎控除と呼ばれる相続税を納める必要のない金額に収まるようであれば、相続税は発生いたしません。

この基礎控除に該当するかどうか、また基礎控除に財産総額がいくらになるのかに関わってまいります。
こちらについても、お近くの税理士にご相談いただくか弊所の方で簡易的なシミュレーションを行うことが可能です。

売却時の税金ですが、購入時は７０００万円で、現在はそれほど高い金額にはならない可能性が高いとのことですが、マンション売却で利益が発生しなかった場合には税金は発生しません。
利益は物件取得時の価格を計算に含めて出されるものであるため、単純に売却代金に税率が課されるものではありません。
ただし、マンションの価格についてはご相談者様の想定より高額で売却されることもありますので、一度お近くの不動産会社様にご相談されることをおすすめいたします。

以上、名義変更費用・相続税についてはメールにてご相談、売却については不動産会社様への郷相談となります。

本田憲司(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

初めまして不動産売却サポート関西の本田憲司と申します。
【名義変更について】
売却する前に、まず父親の相続手続きを完了させる必要があります。具体的には、相続登記（名義変更）を行い、父親の持分をあなたと母親の名義に変更します。
名義変更を行わずに売却することはできません。買主にとっては、売主が適法に所有していることが明確である必要があるためです。

名義変更には、司法書士に依頼する場合の報酬（通常数万円〜十数万円）がかかります。
また、登録免許税がかかります。相続登記の場合、固定資産税評価額の0.4%が必要です。

一助になれば幸いです。

鈴木洋輔(鈴木洋輔税理士事務所) · Answer

ご相談ありがとうございます。
税理士の鈴木洋輔と申します。

マンションの相続や売却にあたり、
相続税や所得税など税金のことが心配になりますよね。

名義関係については既に回答がありますので、
税金のことについてご回答いたします。


■　お父様の相続税
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
マンションの売却と相続税は
別々に考える必要があります。

相続税には基礎控除があるため、
一定の金額を超えた場合のみ
税金が発生する仕組みとなっています。

平成27年1月以降の相続でしたら
4,200万円までは相続税はかかりません。
（3,000万円＋600万円×2人[母・子1人]）


預貯金や有価証券なら算定が容易ですが、
マンションのような不動産の場合、
相続税独自の評価方法があります。

マンションの場合には、
建物（躯体）：固定資産税評価額
土地（敷地）：路線価や倍率
をベースにして細かい評価を行なっていきます。

ここで、財産と債務を計算して、
4,200万円を超えるようでしたら、
相続税が発生します。

もし、相続税が発生するような場合でも、
父親と同居していたようなケースでは、
特例を適用することで、
納税額が出ないようにできることもあります。

①明らかに税金が出ない
②税金が出るかどうかの境目くらい
③明らかに税金が出る
概算の計算結果がどのような状況かによって
対応方法は変わってくるかと思います。



■　売却時の税金について（所得税）
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
7,000万円で購入したマンションが、
仮に、7,000万円で売れた場合でも、
税金が発生するケースがありますのでご注意下さい。

マンションを取得した価格は
「建物」と「土地」に区分されます。
「土地」は購入当時のまま変わらないのですが、
「建物」は時間の経過により消耗していく…
税務上ではそのように考えます。
※「減価償却」というワードを聞いたことが
あるかもしれませんね。


「買った時よりも、売却価格が安い。
利益が出ていないから税金は発生しない。」
と、考えている方が多いのですが、
かなり注意が必要なポイントです。

実際に売却された金額によっては
税金が発生しますので、
ご注意いただければと思います。


もし、税金が発生する場合でも、
ご自宅を売却するケースでは、
特例を適用できる可能性があります。
3,000万円控除が使えれば、
税負担はかなり軽減できますので、
ご検討いただければと思います。


ご参考になれば幸いです。

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