不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 50代
- 女性
-
- エリア
- 千葉県松戸市
-
- 投稿日
- 2024/07/16
-
- 更新日
- 2024/07/23
- [3回答]
479 view
マンションの相続と売却
数年前に父が亡くなり父と母の共有名義だったマンションを相続しました。(父親の分)
母が半分を、私は一人っ子の為、権利は2分の1と認識しております。
名義変更をまだしておらずこのマンションには現在私しか住んでいません。
母とは相談し、マンションを売却しようと思っています。
買ったときは7000万でしたが、今はそれほど価値はつかないと思います。
売却するにあたり名義は私に変える必要がありますか?
その場合、名義変更にかかる費用、相続税、売却時の税金はどうなりますか?
-
ご相談ありがとうございます。
税理士の鈴木洋輔と申します。
マンションの相続や売却にあたり、
相続税や所得税など税金のことが心配になりますよね。
名義関係については既に回答がありますので、
税金のことについてご回答いたします。
■ お父様の相続税
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
マンションの売却と相続税は
別々に考える必要があります。
相続税には基礎控除があるため、
一定の金額を超えた場合のみ
税金が発生する仕組みとなっています。
平成27年1月以降の相続でしたら
4,200万円までは相続税はかかりません。
(3,000万円+600万円×2人[母・子1人])
預貯金や有価証券なら算定が容易ですが、
マンションのような不動産の場合、
相続税独自の評価方法があります。
マンションの場合には、
建物(躯体):固定資産税評価額
土地(敷地):路線価や倍率
をベースにして細かい評価を行なっていきます。
ここで、財産と債務を計算して、
4,200万円を超えるようでしたら、
相続税が発生します。
もし、相続税が発生するような場合でも、
父親と同居していたようなケースでは、
特例を適用することで、
納税額が出ないようにできることもあります。
①明らかに税金が出ない
②税金が出るかどうかの境目くらい
③明らかに税金が出る
概算の計算結果がどのような状況かによって
対応方法は変わってくるかと思います。
■ 売却時の税金について(所得税)
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
7,000万円で購入したマンションが、
仮に、7,000万円で売れた場合でも、
税金が発生するケースがありますのでご注意下さい。
マンションを取得した価格は
「建物」と「土地」に区分されます。
「土地」は購入当時のまま変わらないのですが、
「建物」は時間の経過により消耗していく…
税務上ではそのように考えます。
※「減価償却」というワードを聞いたことが
あるかもしれませんね。
「買った時よりも、売却価格が安い。
利益が出ていないから税金は発生しない。」
と、考えている方が多いのですが、
かなり注意が必要なポイントです。
実際に売却された金額によっては
税金が発生しますので、
ご注意いただければと思います。
もし、税金が発生する場合でも、
ご自宅を売却するケースでは、
特例を適用できる可能性があります。
3,000万円控除が使えれば、
税負担はかなり軽減できますので、
ご検討いただければと思います。
ご参考になれば幸いです。 -
初めまして不動産売却サポート関西の本田憲司と申します。
【名義変更について】
売却する前に、まず父親の相続手続きを完了させる必要があります。具体的には、相続登記(名義変更)を行い、父親の持分をあなたと母親の名義に変更します。
名義変更を行わずに売却することはできません。買主にとっては、売主が適法に所有していることが明確である必要があるためです。
名義変更には、司法書士に依頼する場合の報酬(通常数万円〜十数万円)がかかります。
また、登録免許税がかかります。相続登記の場合、固定資産税評価額の0.4%が必要です。
一助になれば幸いです。 -
ご相談ありがとうございます。
司法書士杉並第一事務所の関良太と申します。
ご相談内容から推察するに、現在のマンションの所有者はご相談者様とお母さまが各2分の1ずつで、名義変更はまだ完了されていない状態かと存じます。
結論から申し上げますと、このマンションをご売却するにあたりまして、お父様からご相談者様への名義変更手続きは必ず必要な手続きになります。
名義変更に必要な費用ですが、名義変更には登録免許税という税金を納める必要がございます。
その不動産の固定資産評価額に大きく左右される部分でして、いただいたご相談内容のみからでは概算をご提示することは難しいです。
概算のお見積りを知りたい場合は、お近くの司法書士にご相談いただくか、本ページ記載の弊所のメールアドレスに、本年度の固定資産税の課税明細(納税通知書)を添付いただければ、概算をお出しすることが可能です。
また相続税についてですが、相続税の申告は一般的には基礎控除と呼ばれる相続税を納める必要のない金額に収まるようであれば、相続税は発生いたしません。
この基礎控除に該当するかどうか、また基礎控除に財産総額がいくらになるのかに関わってまいります。
こちらについても、お近くの税理士にご相談いただくか弊所の方で簡易的なシミュレーションを行うことが可能です。
売却時の税金ですが、購入時は7000万円で、現在はそれほど高い金額にはならない可能性が高いとのことですが、マンション売却で利益が発生しなかった場合には税金は発生しません。
利益は物件取得時の価格を計算に含めて出されるものであるため、単純に売却代金に税率が課されるものではありません。
ただし、マンションの価格についてはご相談者様の想定より高額で売却されることもありますので、一度お近くの不動産会社様にご相談されることをおすすめいたします。
以上、名義変更費用・相続税についてはメールにてご相談、売却については不動産会社様への郷相談となります。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 栃木県佐野市
-
- 投稿日
- 2024/08/23
- [2回答]
312 view
どちらを優先すべきか相談です。
都心のマンション価格が高騰する一方で、地方の実家の価値が下がり続けています。 親の介護のために地方に戻る可能性もありますが、都心の住まいを手放すと将来的な資産価値を失うのではないかと悩んでいます。 両立は難しく、どちらを優先すべきか決断できずにいます。
312 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県朝霞市
-
- 投稿日
- 2025/01/03
- [2回答]
205 view
父が所有している不動産をどのように管理していくか、どこに相談すればいいのでしょうか。
父は賃貸マンションを2棟所有しています。 まだ管理のほうは出来ていますが、今後認知症とか何か病気をした時のことなど話し合えていません。 父が亡くなった場合、私を含めた3姉妹のうち誰かが相続する形になるかと思いますが 生前のうちに何かできることはありますか? 誰も管理ができない、難しい場合は不動産会社に管理を任せる?ようなことはできるのでしょうか。 生きている父に、私からも切り出しずらく…何か話し合いのきっかけなども作れたらいいのですが… 不動産に関して全く知識がなく、どこで聞けばいいか分からなかったので相談させていただきました。
205 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県綾瀬市
-
- 投稿日
- 2024/05/14
- [4回答]
515 view
賃貸か売却か。
30代男性です。 親が投資用で購入していた築25年のマンションを相続したいという話が出ました。 私には兄と妹がいます。 私の考えでは共有名義がトラブルになるので早いうちに売却したほうが良いのではないかと考えています。 ですが兄は売却はせずに賃貸が入るならそのままにしておきたいという考えです。 妹は無関心で私たち兄に任せるという感じでした。 中古マンションの需要がある今、売却の方向で動いたほうが良いのでは?と思うのですが、 どちらが良いか見極めるポイントと理由が知りたいです。
515 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都八王子市
-
- 投稿日
- 2024/08/31
- [2回答]
331 view
将来の相続について考えるようになりました。
45歳の会社員です。 将来の相続について考えるようになりました。 両親は郊外に一軒家を所有していますが、私自身は都心のマンションに住んでいます。 相続税の問題や、実家の維持管理について不安があります。 私は実家を売却することも考えていますが 両親がすんなりと理解してくれるようには思えません。 長く住んでいると愛着がわきますし… 不動産と相続に関する専門的なアドバイスが欲しいのですが、適切な相談先を教えていただきたいです。 両親が納得できるようにアドバイスももらえたら嬉しいです。 どのように準備を進めていけば良いのでしょうか。
331 view
-
70代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/07/27
- [3回答]
388 view
3人への相続
相続をする側になります。3階建てのアパート大家です。 私には息子が3人おりますが、相続となった場合、1人ではなく平等に分けたいと考えています。 大きな資産は、このアパートのみです。 入居されている方々は最近の方でも3年、長い人で9年住んでおります。 安定していることから、息子たちのためにも今の段階での生前贈与と思っていますが、3人への相続というのは可能でありますか? (ちなみに妻とは20年以上前に離婚済み)
388 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 千葉県野田市
-
- 投稿日
- 2025/03/11
- [1回答]
108 view
初めて固定資産税納税通知書が今年届きます。どうやって見ればいいですか?
初めて固定資産税納税通知書が今年届きます。どうやって見ればいいですか? 昨年、親からマンションを相続したのですが 固定資産税納税通知書は4月あたりに届きますよね? どのように計算されているのか、 軽減措置の適用条件はどうやって確認しますか? 通知書の内容でチェックしなければいけない項目や 見る際、注意するべき項目など教えてください。
108 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県所沢市
-
- 投稿日
- 2024/02/29
- [2回答]
576 view
現在マンションの住宅ローンを支払っていますが、将来的に親が所有する別の不動産も相続する予定です
30代男性です。現在マンションの住宅ローンを支払っていますが、将来的に親が所有する別の不動産も相続する予定です。 親名義の不動産と自身のマンションローンに関わる相続計画について、どのように準備を進めるべきか、 また、相続によって住宅ローンの支払い条件が変わる可能性があるかどうか知りたいです。 具体的に、相続によってローンの金利や返済条件が変更されることはあるのでしょうか? また、相続税の計算において住宅ローンの残高がどのように考慮されるかについても教えていただきたいです。
576 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 長崎県佐世保市
-
- 投稿日
- 2024/08/08
- [6回答]
405 view
実家の相続について
50代主婦です。5つ下に弟がいます。 母(80代、軽度認知症)が長崎の実家に一人で住んでおります。 私は母のサポートも行っている為、母に万が一のことがあった場合実家を相続するつもりでいたのですが、1年ほど前に弟が結婚をし、実家を相続したいと申し出てきました。 正直20代に実家を出ていったきりほぼ実家に顔を出していない弟が何故今更、という気持ちです。 母も私に継がせたいと言っていますが、母は軽度の認知症がある為、遺言を書けるかもわかりません。 公正証書も考えましたが、軽度の認知症があっても作成可能なのでしょうか。 何かできることがあれば教えて頂きたいです。よろしくお願いいたします。
405 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県相模原市中央区
-
- 投稿日
- 2020/03/02
- [1回答]
1760 view
祖父から受け継いだ土地とアパート、付随する駐車場の運用方法
祖父の代から受け継いだ土地とアパート、付随する駐車場があるのですがどのように運用していけばいいのかわからず困っています。 現在入居者の方もいるのですが空きもあるので家賃収入も満足とは言えません 土地の方も砂利が敷き詰められているだけで完全に死にスペースになってしまっています。祖父は不動産関係の知り合いや友人が多かったので運用には困っていないようでしたが、自分はというと、、、 より効率的に運用方法等の助言などがあれば幸いです。 また税金関係も知識が乏しいのでその辺りについてもお願いします。
1760 view
-
30代 女性
- 相続
-
- エリア
- 福岡県久留米市
-
- 投稿日
- 2019/10/25
- [4回答]
1709 view
空き家問題に対して今からできることはあるのか
あまり将来のことについて考えたりすることないけど、ふとしたときに考えてみました。 すると、おじいちゃんおばあちゃんが亡くなって、その次にお母さんお父さんが亡くなると、今住んでる家は誰が管理するのかなって思います。 自分が今の家にずっといるわけではないと思うし、兄弟も地元よりも遠い場所に行ってしまいます。 今はまだ両親も祖父母も健在ですが、私の実家だけでなく、両親の実家もどうするのかなって思います。 壊すのに解体費もかかるし、維持するのにも維持費がかかると思うから、将来的にどうしたらいいのか不安になりました。 私だけじゃなく空き家問題は、今の日本の問題だと思うので、大きい事件などが起こる前に解決したいと思います。私自身ももう少し考えてみますが、今からできることなど、なにかアドバイスがほしいです。
1709 view