不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
男性
エリア

東京都港区
投稿日

2026/05/26
更新日

2026/05/29
［1回答］

313 view

港区マンション売却

港区にてマンションを売却中です。12000万(80平米)で売却したいのですが、そもそも内覧が入りません。そこでいくらであれば、内覧がはいるのでしょうか、割安感は見せず、お金のある実需が手の届く価格というのはいくらほどなのでしょうか？教えてください、よろしくお願いします。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/29
港区・80㎡・1.2億円という条件だけでは、
正直、「いくらなら内覧が入るか」はかなり判断が難しいです。

不動産は、“一物一価”と言われるくらい、同じ港区でも、

・駅距離
・眺望
・方角
・階数
・管理状態
・共用部の雰囲気
・築年数
・駐車場状況
・ハザード
・学区
・マンションブランド
・リフォーム歴
・写真の見せ方
・売り出し方

で反応が全く変わります。

なので、単純に「あと500万円下げれば内覧が入る」みたいな話ではないことが多いです。

特に今の港区は、
“高額帯でも動く物件”と“全然反応がない物件”がかなりハッキリ分かれています。

そして、内覧が入らない時に大事なのは、単純値下げより、
「なぜ反応がないのか」を分解することです。

例えば、

・そもそも検索条件から外れている
・競合より見劣りしている
・写真が弱い
・価格帯が心理的ラインを超えている
・実需層と投資層がズレている
・囲い込み等で流通が弱い
・担当営業が高額帯を扱えていない

など、原因は色々あります。

あと、港区の高額帯は特に、“割安感を出さずに売る”戦略も大事です。

安く見せすぎると、逆に富裕層実需が引くケースもあります。

一方で、相場より明確に高いと、そもそも検索に残っても反応されません。

なので実務上は、「どの層に刺したいのか」を先に決めることがかなり重要です。

・実需富裕層
・法人
・海外投資家
・買い替え層
・節税目的層

で、価格設定も見せ方も変わります。

個人的には、今の状況だと、「いくら下げるか」より先に、
“なぜ内覧ゼロなのかの分析”をした方が良い段階に感じます。

そこを分析せずに価格だけ動かすと、ただ相場を下げ続けるだけになりやすいです。

本来そこを考えて、戦略を組み立てるのが、依頼されている仲介会社の役割だと思います。

高額帯ほど、「ただ掲載して待つ」では決まりにくいので、

・競合分析
・ターゲット設定
・価格調整幅
・広告戦略
・写真
・内覧導線

まで含めて、かなり細かく戦略を作る必要があります。

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