不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
60代
エリア

大阪府大阪市淀川区
投稿日

2026/06/14
更新日

2026/06/14
［1回答］

302 view

賃貸中区分所有マンションの売却

お世話になります
区分所有賃貸中のマンションの売却方法について悩んでおります。
物件は築40年と古く管理はしっかりしているので売り出すとすぐ買手がついている印象です
古いこともあり子どもに残さず私の代で整理しようと考えているのですが
相場としてリフォームなしの
仲介で3000万くらい
買取で2800万くらい
家賃相場14万から15万
綺麗にリフォームされて4000万弱で売りに出されています
オーナーチェンジも考えたのですが
今の入居者さんが10年お住まいで
家賃が管理費込み9万5千円です
なのでかなり低くなると想定されます。
他に移るにも近隣は家賃が高騰しており
わからないですがたぶんまだお住まいになられるのではないかと思います。
帳簿価格が低いので手を入れずに売却したいと考えております。
急ぐ話ではないのですが出口が見つからず
方法や判断基準など何かございましたらご教示ください。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/06/14
ご相談内容を見る限り、まず整理しなければいけないのは「いくらで売れるか」ではなく、
「何を優先して出口を作るか」だと思います。

数字だけを見ると、

現在家賃　9.5万円
想定家賃　14～15万円
築40年
オーナーチェンジ状態

という状況ですので、投資家目線ではどうしても現在の賃料を基準に評価されます。

仮に家賃9.5万円のままですと年間賃料は114万円ですから、
3,000万円で購入する投資家はかなり限定されると思います。

一方で、近隣で4,000万円弱の事例があるのは、恐らく空室でリフォーム済み、
あるいは実需向けの商品になっているからではないでしょうか。

ここで大切なのは、比較対象が違うということです。

今の状態は「居住用マンション」ではなく「収益物件」です。

そのため、4,000万円弱で売れている部屋と比較してもあまり意味がありません。

個人的には、急いでいないのであれば焦る必要はないと思います。

ただし、私ならオーナーチェンジで高値売却を狙うことはあまり考えません。

理由は単純で、家賃9.5万円という条件が投資家から見るとかなり重たいからです。

購入した投資家は、「いつ退去するかわからない」「退去後にリフォーム費用がかかる」
「固定資産税や管理費は発生し続ける」「空室期間が発生するかもしれない」
というリスクを見ます。

つまり、投資家は将来の利益から逆算して価格を決めます。

一方で、管理がしっかりしていて実需人気があるマンションなら、
退去後の実需売却の方が価格が伸びる可能性は十分あります。

ですので、私ならまず「今売る理由があるのか」を考えます。

相続対策なのか
管理負担をなくしたいのか
現金化したいのか
子どもに残したくないのか

ここによって答えは変わります。

もし「自分の代で整理したい」が主目的なら、
オーナーチェンジで多少価格が下がっても売却してしまうという考え方も十分ありです。

逆に少しでも高く売りたいのであれば、
現入居者様が退去されるタイミングを待つという選択肢もあります。

ただし、ここで注意したいのは、退去待ちにもリスクがあることです。

10年住まれているとのことですので、
退去後にはそれなりの原状回復や設備交換が必要になる可能性があります。

また、築40年ですから今後の修繕積立金の増額や大規模修繕計画も確認しておきたいところです。

私が売却相談を受けた場合は、「今の状態でいくらなら売れるのか」だけではなく、
「空室になったらいくらになるのか」「リフォームしたらいくらになるのか」
「買取業者はいくらで見るのか」を全部並べて比較します。

不動産は一物一価です。

出口戦略は物件ごとに違います。

同じマンションでも階数、向き、間取り、管理状況、修繕履歴で答えが変わります。

ご相談内容だけであれば、私なら慌てて売る必要は感じませんが、
「いつか売る」ではなく「どの条件なら売るのか」を先に決めておくことをおすすめします。

そうすると、今後の市場や入居者様の動きがあった時に判断しやすくなると思います。

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