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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    埼玉県川口市
  • 投稿日
    2026/06/20
  • 更新日
    2026/06/21
  • ［3回答］

138 view

フラット35が3%越え。変動と固定、今からでも選び直せるのでしょうか

フラット35が3％を超えたそうです。
来月に中古マンション（4,200万円）の契約を控えており、3週間前に変動金利で事前審査を通過していました。
当時は変動と固定の差が大きかったため深く考えずに変動を選んだのですが、今になって気になり始めています。ローンの担当者には「変動のままで大丈夫ですよ」と言われているのですが、
不安になってきました。固定がそこまで上がると言うことは変動が更に上がる可能性が高いからでしょうか。
契約前に金融機関を変えることはできるのでしょうか。

  • 私が回答します

    吉田 耕輔

    朝日リビング株式会社

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/06/20

    初めまして、朝日リビング株式会社の吉田と申します。

    今回のご相談について私の経験などを踏まえまして、ご回答させていただければと思います。
    固定金利についてはフラット35をご利用される前提での内容です。

    仰る通りフラット35の金利が6月より3％を超えました。
    これは、フラット35が現在の金利体系に改定された2017年10月以降
    初めて3％を突破したことになります。
    これにより変動金利との差は、かなり開きが出ております。
    ご相談者様は、すでに変動金利で事前審査は承認が出ているとの事ですので、
    これから物件の契約をして、住宅ローン本審査に進む形かと存じます。

    まず金融機関の変更ですが、基本的に物件の契約前でも契約後でも可能です。
    例えば、都市銀行の住宅ローン（変動金利）で事前審査を行っていても
    物件契約後に固定金利（フラット35含む）で審査をされても問題はありません。
    契約前の変更でしたら、リスク回避の為に固定金利の住宅ローンの事前審査を行う
    必要があります。
    また仮にフラット35をお使いでしたらフラット35が使える物件か、仲介業者様経由で
    お調べが必要です。
    ただ契約前に事前審査の出し直しを行うと人気物件でしたら物件自体が売れてしまい、
    購入ができなくなる可能性もあるのでお気をつけ下さい。

    補足（注意点）が2点ございます。

    ■フラット35は、通常の住宅ローンと少し違う性質があり、物件のより細かい検査があります。
    　厳密に言うと「フラット35適合証明書」が必要です。
    　一部無償で取得できる場合もございますが、ほとんどが不動産仲介業者様経由にて建築士の方
    　や検査機関にて別途費用をお支払いして取得する書類です。発行費用は10万円は行かない事が
    　ほとんどですが、購入にかかる諸費用が増えます。またマンションの管理内容や建物の構造
    　などによっては適合証明書が取得出来ないケースもあります。その際はフラット35は原則
    　使えません。

    ■物件の契約をする際に住宅ローンを使用される際は、売買契約にローン特約を付けることが
    　ほとんどです。
    　（万が一、住宅ローン本審査が否決となった際に売買代金のお支払いができなくなるので、
    　 売買契約が白紙解約になり、お支払いした手付金が戻ってくる特約です）
    　ただこちらの特約については、基本的には事前審査に通過した金融機関の名称を記載して
    　特約付きで契約を行いますので、事前審査を通過した金融機関には本審査を進める必要が
    　あるので、契約後の金融機関変更ですと事前審査を通過した金融機関とお悩み中の
    　（ここではフラット35）の2つの金融機関にて本審査を行う必要が出てきます。
    　本審査で2つとも承認の際は、どちらかの金融機関をお選びになり進めることができます。
    　また仮に事前審査を通過した金融機関は本審査も承認で、フラット35が否決となった場合には、
    　変動金利を選びたくないとしても特約に付随する金融機関にて契約行為は、続いていくので
    　フラット35が否決になったことを理由に契約を白紙解約には出来ないのでご注意下さい。


    個人的な意見ではありますが、住宅ローン金利選びについては、私は正解は無いと思っております。将来の事は誰にも分かりませんし、ご自身の生活スタイルなどについても10年や20年で変化が起きることは多々あります。仮に数年で購入されたマンションを売却することになれば変動金利を選んだ方が良いと思いますし、30年以上絶対に住みますとの事でしたら、将来の金利上昇に備えて、フラット35のような長期固定金利を選ぶのが正解かもしれません。
    住宅ローン金利選びについては、正解がなく完済した後に答えが分かるような感じです。
    ただ一つ言えるのは、長期固定金利（フラット35）には安心感があり、35年間金利が変わらないといったメリットがあります。金利の動向にも敏感になり過ぎず生活できます。それにより収入と支出のバランスを計算しやすいため、将来のライフプランや生活費の目処が立てやすいといったメリットがありますので、金利選びのご参考にしていただければ幸いです。

    追記：ちなみに住宅ローンの変動金利とフラット35のような固定金利は厳密に言うとベースと
    　　　している金利の種別（長期金利と短期プライムレート）が違うので固定金利が上がると
    　　　必ずしも変動金利が上がるとは限らないですよ。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/06/20

    まず落ち着いていただきたいのは、
    今の段階であれば選択肢はまだ残っている可能性が高いということです。

    事前審査はあくまでも事前審査です。

    本審査前であれば、
    ・同じ銀行で固定へ変更する
    ・別の銀行へ申し込む
    ・変動と固定を比較しながら再検討する
    といったことは十分あり得ます。

    ただし、物件契約や決済日が近い場合はスケジュールの問題がありますので、
    まず担当者と金融機関へ「固定も含めて再検討したい」と伝えるのが先です。

    今回のご相談で気になるのは、
    「フラット35が上がったから変動も危険なのでは？」という部分だと思います。

    確かに長期金利が上がれば固定金利は上昇しやすくなります。

    一方で、固定金利が上がったからといって、変動金利が同じスピードで上がるとは限りません。

    変動金利と固定金利は見ている指標が違うためです。

    ですので、「固定が3％を超えたから変動もすぐ3％になる」という単純な話ではありません。

    ただ、だからといって変動が絶対安心という話でもありません。

    結局のところ、「どちらが得か」ではなく、
    「ご自身のライフプランに合うのはどちらか」で考えるべき話です。

    借入額4,200万円であれば、金利の違いは家計への影響も小さくありません。

    だからこそ今考えるべきなのは、金利予想ではなく、
    ・将来どこまで返済余力があるか
    ・教育費がどれくらいかかるか
    ・共働きが続く予定か
    ・金利上昇時に家計が耐えられるか
    という部分です。

    そしてもう一つ。

    こういう不安は本来、事前審査の段階で担当者と一緒に整理しておくべき内容です。

    今さら悩むこと自体は悪いことではありませんが、
    契約直前になって慌てて判断すると、かえって冷静な比較ができなくなります。

    ですので今やるべきことは、「変動と固定どちらが得ですか？」ではなく、
    「私たちの家計ならどちらが合っていますか？」を担当者と金融機関へ改めて確認することです。

    手続きや日程が間に合うのであれば、今の段階で見直すこと自体は何も問題ありません。

    むしろ数千万円の借入ですから、契約前に納得するまで確認する方が自然なことだと思います。

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  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/06/21

    ご相談を拝見しました。

    日銀や経済状況の動向から見た場合、今後変動金利が上昇する蓋然性は高いと思われます。

    しかし、どの程度変動していくのかと問われれば、確実と言える答えはありません。

    そもそも、固定金利は「長期金利（10年物国債の利回り）」に連動します。市場の将来的なインフレ予想や日銀の国債買い入れ減額方針などを受けて、先んじて急ピッチで上昇する傾向がある一方で、変動金利は「短期金融市場の金利（日銀の政策金利）」に連動します。日銀が利上げをすれば変動金利の基準も上がりますが、日本の景気や賃金の状況を見ながら慎重に行われるため、固定金利のように数ヶ月で1%も2%も一気に跳ね上がるような性質のものではないのです。

    さらに申し上げれば、変動から固定に切り替えるために金融機関を変える必要はないと思います。同じ金融機関で変動から固定に切り替えてもらう方が、手続きはスムーズだからです。下手に他行へ申し込むと、契約締結後にローン特約の期間を超過する可能性さえあるのです。

    まずは早急にローンの担当者へ「同じ銀行の中で、固定金利（または10年固定など）に変更した場合、毎月の返済額はいくらになり、スケジュール的に今から変更可能か」をシミュレーションしてもらうよう依頼されるのが良いでしょう。

    具体的な「数字の差」を見ることで、変動のリスクを取るべきか、固定の安心を取るべきか、ご自身の意思が固まりやすくなるはずです。

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