不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
40代
男性
エリア

栃木県宇都宮市
投稿日

2026/06/26
更新日

2026/06/26
［1回答］

274 view

父の土地に自分名義で家を建てて9年。相続税の計算をしたら納税資金が全然足りないかもしれません

9年前、父が持っていた栃木県の土地（約180平米）に、私が自分名義で建物を建てて同居を始めました。
当時は父も元気で、「土地は死ぬまで俺名義でいい」という話になっていて、そのまま今日まで来ています。

昨年の12月に父が急逝して、相続手続きを始めたところです。
相続人は私と妹の2人で、遺産は栃木の土地と、父が一人で使っていた預貯金が約430万円です。

税理士に相談したら、路線価で計算した土地の評価額が約4,800万円になると言われました。
基礎控除が4,200万円（3,000万円＋600万円×2人）なので、課税価格は600万円ほどになる計算です。
相続税は80万円前後になりそうだと言われたのですが、預貯金の430万円では足りない。

ここで疑問が出てきました。
私は9年間ずっとこの土地の上に住んでいるので、小規模宅地等の特例が使えるのではないか？と思ってネットで調べました。
「特定居住用宅地等」なら330平米まで80%減額できると書いてあったのですが、それが本当に使えるなら土地の評価額が960万円まで下がって、相続税がゼロになる計算です。

ただ、私の場合は建物が自分名義で土地だけ父名義という状態なので、普通の「同居」と同じ扱いになるのか自信が持てなくて。
税理士には「おそらく使えます」と言われたのですが、「おそらく」という言葉が引っかかっています。

妹は現金でもらえれば何でもいいという立場なのですが、特例が使えるかどうかで私の取り分の計算も変わってくるので、先に確定させたいです。
申告期限まで残り3ヶ月しかないのに、判断が固まらないまま時間が過ぎていくのが不安で仕方ありません。

建物が自分名義・土地が被相続人名義の場合でも小規模宅地等の特例は問題なく適用できるのか、また特例が使えた場合の妹への代償金の目安はどう考えれば良いのか、教えていただけますか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/06/26
お気持ちはよく分かります。

ただ、このご相談については法律や税務の要件が細かく絡むため、
資料を見ずに第三者が「使えます」「使えません」と言い切るのは危険な内容です。

その前提でお話しすると、建物がご自身名義で、
土地が被相続人であるお父様名義だったとしても、
小規模宅地等の特例が適用できるケースは実際にあります。

むしろ、ご相談内容だけを見る限りでは、
父名義の土地
ご本人名義の建物
9年間同居
相続開始時も居住継続
という状況ですので、
税理士の先生が「おそらく使えます」とおっしゃるのも不自然ではありません。

ただし税理士の先生が断定しないのは、責任逃れではなく、
相続では細かな事実関係によって結論が変わることがあるからです。

例えば、
相続開始時の居住実態
建物の利用状況
土地の利用状況
相続後の保有継続要件
申告方法
などを最終確認してからでないと専門家でも断定できません。

ですので現実的には、今の段階でできることは「使える前提で進めながら、
税理士と要件確認を進める」ことだと思います。

逆に申告期限まで残り3か月という状況で、
「本当に使えるのか分からないから何も決めない」という方がリスクが大きくなります。

また妹様への代償金についても、小規模宅地等の特例を適用した後の評価額で計算するのか、
適用前の時価ベースで考えるのかによって大きく変わります。

ここは法律上の正解が一つあるというより、相続人同士でどう合意するかの話になります。

妹様が「現金でもらえればよい」という考えであれば、
土地の実勢価格
相続税負担
特例適用後の評価額
ご自身が住み続ける事情
などを踏まえて話し合うことになるでしょう。

個人的には、税理士が「おそらく使える」と判断しているのであれば、
その前提で相続税のシミュレーションを作成してもらい、
妹様との代償分割の金額を早めに固める方が良いと思います。

相続税の申告期限は待ってくれません。

今回のケースは「特例が使えるかどうかを悩み続ける段階」ではなく、
「使える前提で準備を進めながら最終確認をする段階」に入っているように見えます。

まずは税理士に、「適用できない可能性があるとすれば何が問題になるのか」
を具体的に聞いてみてください。

そこがクリアになれば、不安の大部分は解消できると思います。

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