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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都国立市
  • 投稿日
    2019/10/25
  • 更新日
    2019/10/25
  • ［2回答］

1809 view

なるべく安い不動産を購入するために必要なこと

恥ずかしながら貯蓄があまりないのですが、不動産を購入したいと思っております。

新築には手はでないのですが、中古物件でなるべく安い不動産を探しておりますがなかなか見つかりません。

効率よく探す方法や安い物件を買う際に注意点などを教えて下さい。

  • 私が回答します

    脇保雄麻

    株式会社ユー不動産コンサルタント

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/10/31

    こんにちは。
    不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
    不動産を安く仕入れて再販売する不動産業者はどこから情報を得ているかは消費者にとって知りたい情報だと思いますので、その点を簡単に説明いたします。
    まず、買取りして再販売する不動産業者は、安く物件を仕入れてリフォームして販売経費等を差引いた金額に利益を出します。再販売する際には、市場で売却予測価格から販売経費等を差し引いた金額以上で安く購入しなければ利益が出ないということです。
    では、そこまで安くしても売却する場合はどういう場合かを考えるとわかると思います。
    例えば、
    相続税に関わらず税金の納税期日は決められてます。一般の市場で売却出来ない理由や近隣で売却していることが知られたくないという場合は、クローズされた売却で業者間での入札にしたり物件ごとに得意としている物件の不動産業者による買取となる事が多いです。
    そのような案件は、物件管理している不動産管理会社だったり、案件事に相談受けるようなコンサル系の会社だったりします。
    ただ、そのような案件が一般消費者に行かない理由は、売手側としても引き渡してからのリスクが少ない所に売却したいからです。物件の瑕疵や保証だったりも現況で現金購入するようなプロに売却したいというのが本音です。契約まで話を勧めて、ローン組めないからとか気持ち変わったとかで直前でやっぱり買いません。では困るわけです。なので、そういった案件は、業者間でのクローズ市場で取引されるわけです。

    一般消費者が安く不動産を購入する方法は？

    一般消費者がそのような情報先にアプローチすればクローズ情報が入ってくると言うわけではありません。理由は先に述べたとおりです。また少し勉強されている方ですと競売参加するという方法もありますが、一昔前に比べると一般消費者の参加も増えてきて落札価格が上がっている事と内覧は一切出来なく概要書だけで全て判断する必要があるためプロ向けという感じです。
    では、一般消費者が不動産を安く購入する方法は、視点を変える（目の付け所を変える）と言うことです。
    例えば、建物大きくて修繕にもお金がかかりそうな物件は、そのまま売り出してもなかなか買手がつかないものです。長期間売却中の物件に価格交渉してみたり、考え方一つでコンバージョンさせて賃貸併用にすれば賃料収入得ながら半分住まうと言うこともできます（そういう物件は、住宅ローン組めませんが、金利高くても賃料収入でカバーされたりも出来ます）。
    不動産買取業者は、全ての情報をクローズドされた情報から不動産を買取っているという訳ではありません。インターネットやレインズに公開された物件も買取業者は購入して視点変えてコンバージョンやリノベーションして一般市場で再販売されているのです。
    私自身は、不動産で裏技的な事やおいしい話なんてするつもり全く無いですし、そんな話は無いです。あたかもおいしい話や特別なノウハウがあるかのように伝えて一般消費者から会費として数十万、数百万円請求してくるような業者もあります。一般消費者の方にとって、誤った判断されないよう参考になれば幸いです。



  • 私が回答します

    島崎湧太

    株式会社ハウジングサクセス

    • 東京都
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/10/26

    ご相談者様の購入目的などがわかりませんので、乱暴な回答になりますが、ただ単に安い不動産であれば多数存在しております。そういった物件は需要が見込めないので安くせざるを得ないということですので俗にいう訳あり物件、事故物件が多くなると思います。またローンが使えない物件も該当します。需要が見込めない物件がほとんどですので購入者側にとって有利な条件で話を進めていけることもあります。買い方としてはわかりやすいところでは現金で購入するということになります。
    一般的な物件で安くということでしたら、残念ながらご相談者様に情報が行く前に不動産業者が買い取ってしまうということになるのでなかなか難しい作業になると思います。不動産業者は再販売での利益を目的に購入するので室内が汚い・ボロボロで建替えやリフォーム前提の場合は物件を見ずに購入することもありますので、スピード感が段違いです。また、実際には融資を受けることも多くありますが現金で購入をすることも出来るので一般の方の購入時と違ってローン特約と呼ばれるものが無いケースがほとんどです。その他、売却者側にメリットが多くあったりするので結果不動産業者に売った方が良いケースが多くあります。
    一般的に流通している物件の中でも比較的安い物件はありますが、それでも大幅なリフォームが必要だったり何かしら理由があるので購入後にリフォームを前提や事故物件(告知物件)でも気にしないよということであればご希望の安い不動産も見つかる可能性があるのではないかなと思います。

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