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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 60代
  • 女性
  • エリア
    福岡県福岡市南区
  • 投稿日
    2026/08/03
  • 更新日
    2026/10/25
  • ［2回答］

276 view

65歳、終の住処としての中古マンション

築42年の中古マンションを検討しています。物件や価格は気に入っていますが、やや郊外で博多駅や天神までバス移動30〜40分がメインの様です。総戸数27のため管理費は13,000円、修繕積立金は20,000円と高めです。まず30年住めるのか、その後の売却等はどうなるのかが不安で決めきれません。先のことは分かりませんが、子供に負動産を残したくないので、何を確認し、何を準備すれば買っても良いのかアドバイスをいただければ幸いです。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/08/03

    ご年齢や「終の住処」として考えられていることを踏まえると、
    「30年後に売れるか」という視点だけで判断するよりも、
    ご自身のライフプランや相続まで含めて考えることが大切だと思います。

    築42年のマンションが今後30年住めるかどうかは、築年数だけでは判断できません。
    管理組合がしっかり機能しているか、長期修繕計画は現実的か、
    修繕積立金は計画どおり積み立てられているかなど、管理状況によって大きく変わります。
    また、将来的には建替えや敷地売却などの話が出る可能性もありますので、
    その点も確認しておくと安心です。

    総戸数27戸という規模は、
    一般的には1戸あたりの管理費や修繕積立金の負担が大きくなりやすい傾向があります。
    個人的には、将来の管理や修繕費のバランスを考えると、
    できれば50戸前後以上あるマンションの方が安心感はあります。
    ただ、これは絶対ではなく、管理状況が良好であれば小規模マンションにも魅力はありますので、
    最終的にはライフプランとのバランスで判断すべきだと思います。

    また、「子どもに負動産を残したくない」というお気持ちはとてもよく分かります。
    ただ、不動産は将来も必ず資産であり続けるとは限りません。
    立地や管理状況、市場環境によっては、資産にも負動産にもなり得ます。

    一方で、その点を心配しすぎる必要もありません。
    相続するお子様には相続放棄という選択肢もありますし、
    相続前に売却するという方法もあります。
    大切なのは、「将来どうするか」をご家族と共有し、財産全体の考え方を整理しておくことです。

    私でしたら、この物件だけを見て判断するのではなく、
    「この場所で安心して暮らせること」と「将来お子様へどのような形で財産を残したいか」
    の両方を考えます。
    その上で、管理状況や修繕計画、総会議事録などを確認し、
    「ここなら安心して老後を過ごせる」と納得できるのであれば、
    築年数だけを理由に見送る必要はないと思います。

    終の住処は、将来いくらで売れるかだけではなく、
    ご自身がこれからの時間を安心して暮らせる住まいかどうかが一番大切です。
    その視点で判断されることをおすすめします。

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/10/25

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店・千早店
    株式会社コムハウスの角田と申します。

    65歳で「終の住処」として購入を考えるのであれば、物件価格や今の住み心地だけでなく、自分が90〜95歳になっても暮らせるか、そして亡くなった後にお子さんが困らないかという2つの視点で判断することをおすすめします。

    築42年ということは、現在の新耐震基準が導入される前の時期に建てられたマンションである可能性が高く、総戸数27戸という規模も含めて、慎重に確認したい物件です。

    ただし、築年数が古いことだけで、購入を諦める必要はありません。管理状態が良く、必要な修繕が計画的に行われ、将来の資金計画も成り立つマンションなら、長く暮らせる可能性はあります。

    私なら、次の5つを確認できるまでは、購入を急ぎません。
    1. 30年住めるのか？ 築42年で一番大切な確認
    購入すると、マンションは築42年から築72年になります。
    ご自身は65歳から95歳になる計算です。

    建物が何年もつかは、築年数だけでは判断できません。構造、劣化状況、給排水管などの設備更新、管理組合の修繕計画によって大きく異なります。国土交通省も、築40年以上のマンションでは、適切な管理と修繕が重要だとしています。

    購入前には、最低でも以下を確認してください。
    ●耐震性
    建築確認日が1981年6月1日以降か。旧耐震基準の場合は耐震診断・補強履歴を確認する。

    ●大規模修繕の履歴
    外壁、防水、鉄部などの修繕がいつ行われ、次回はいつ予定されているか。

    ●給排水管・エレベーター
    配管の更新状況、漏水履歴、エレベーターの更新計画と費用を確認する。

    ●建物の劣化
    ひび割れ、漏水、鉄筋の腐食などについて、必要に応じて専門家に調査を依頼する。

    2. 管理費13,000円・修繕積立金20,000円は高い？
    合計で毎月33,000円です。
    毎月の管理費・修繕積立金の合計：33,000円
    年間：396,000円
    30年間の単純合計：1,188万円

    ※今の金額が30年間変わらないと仮定した試算です。値上げや一時金、駐車場代、固定資産税などは含みません。

    毎月33,000円という金額だけで、高すぎるとは判断できません。築年数が古く、必要な修繕に備えて適切に積み立てているのであれば、むしろ健全な場合もあります。

    逆に、月額が高くても積立金残高が不足し、今後多額の一時金を徴収する予定なら注意が必要です。

    必ず確認したいのは、修繕積立金の現在残高と、今後の修繕費用の見積もりです。
    国土交通省のガイドラインでも、長期修繕計画や積立金の見直しが重要とされています。

    不動産会社を通じて、次の資料を見せてもらいましょう。
    - 長期修繕計画書
    - 修繕積立金の残高がわかる資料
    - 直近の総会議事録・理事会議事録
    - 大規模修繕工事の履歴と次回工事の予定
    - 管理費・修繕積立金の滞納状況
    - 一時金の徴収予定や管理組合の借入れの有無
    27戸という小規模マンションでは、大きな修繕費用を少ない戸数で負担することになります。工事内容によっては、一戸当たりの負担が大きくなる可能性があります。

    3. 将来、売却できるのか？
    ここは厳しめに考えておいた方がよいと思います。

    今回の物件は、築年数に加えて、博多駅・天神までバスで30〜40分という立地条件があります。将来の買い手にとって、交通の利便性と建物の維持管理状態は重要な判断材料になるでしょう。

    考えられるリスクは次のとおりです。
    - 築年数がさらに進み、購入希望者が限られる
    - 耐震性や修繕積立金の状況によって、住宅ローンを利用できる買い手が限られる
    - バス便が中心のため、運転や徒歩移動が難しくなったときに生活が不便になる
    - 建物の老朽化が進み、修繕負担が増える
    ただし、築古マンションでも、立地、価格、管理状態、住戸の状態によっては売却できる可能性があります。

    私なら、将来の売却価格を楽観的に見積もらず、「最後には売却価格がほとんど付かなくても、購入してよかったと思えるか」という基準で検討します。

    4. 65歳からの暮らしでは、交通の便も重要
    今はバスで30〜40分かかっても問題ないかもしれません。しかし、10年後、20年後も同じとは限りません。

    購入前に、実際に次のことを確認してみてください。
    - 自宅からバス停まで、無理なく歩けるか
    - バスの本数が少ない時間帯や、最終便の時刻はどうか
    - 病院、スーパー、薬局が徒歩圏内にあるか
    - 坂道や階段が多くないか
    - タクシーを利用した場合、病院や駅までいくらかかるか
    - エレベーターが故障した場合や停電時に、生活できるか
    終の住処としては、博多駅や天神までの所要時間だけでなく、日常の買い物や通院を自力で続けられるかが大切です。

    5. お子さんに負動産を残さないための準備
    私は、次の3つを準備してから購入することをおすすめします。

    ① 修繕費用を含めた老後資金を計算する
    購入価格や住宅ローンだけでなく、管理費・修繕積立金、固定資産税、室内設備の交換費用まで含めて、95歳までの資金計画を立てます。

    ② 売却が難しくなった場合の選択肢を考えておく
    将来、住み替えが必要になった場合に、売却できるか、賃貸に出せるか、別の住まいに移れるかを検討します。賃貸に出す場合も、管理規約や賃貸需要の確認が必要です。

    ③ お子さんが相続したときに困らない状態にする
    管理費や修繕積立金の滞納を避け、管理資料や修繕履歴を保管しておきましょう。将来、売却や相続について家族と相談できるよう、購入時の判断材料も残しておくと役立ちます。

    私なら、購入するかどうかをこう判断します

    ●購入を前向きに検討できる条件
    耐震性が確認でき、建物の劣化が許容範囲内で、修繕積立金が十分に確保されている。さらに、老後の生活費と将来の修繕負担を払っても資金に余裕があり、交通の便にも納得できる。

    ●購入を見送る方向で考えたい条件
    耐震性が不明、修繕積立金が不足、給排水管などの更新計画がない、近い将来に高額な一時金が必要、または売却できない場合に老後資金が不足する。

    なお、マンションの建替えが必要になった場合、所有者の合意形成や費用負担など、簡単には進められない問題もあります。建替えを前提に購入するのではなく、今の建物を長く維持できるかを重視する方が現実的です。

    以上、参考になれば幸いです。

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