不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

東京都練馬区
投稿日

2025/03/31
更新日

2025/03/31
［1回答］

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住宅ローン控除と、3000万円の控除について教えてください

住宅ローン控除と、3000万円の控除について教えてください

購入してから5年未満です。住み替えのためいろいろ動いていますが
担当さんと話していて、少しわかりにくかったことがあり相談させてください。

購入した時→3000万円
成約（？売買契約を控えてます）→3980万円
売却物件が買ったときよりも高く売却できそうですが、住み替えを考慮すると、新しく購入する住宅ローン控除を優先したほうがよいといわれましたが、その通りでしょうか？

高く売却できそうですが、40％近く税金を払うということですよね？

私が回答します
投稿日

2025/03/31

奥田　哲央

不動産工房/株式会社グランクルー
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
ご購入される物件や世帯構成によってアドバイスの内容が変わりますので、明言はできませんが、住み替えに関する税制について、以下の点を踏まえてご説明いたします。

１．住宅ローン控除について
住宅ローン控除は、新たにご購入する住宅に対して適用される税制優遇です。新しい住宅をご購入する場合、その住宅ローンに対して一定の税金が軽減されます。ご購入から10年間、年末のローン残高に応じて所得税が控除される仕組みです。したがって、住み替えをされる場合、新しい物件に対して住宅ローン控除を適用することが優先されます。

２．3000万円の特別控除について
3000万円の特別控除は、住み替え時に売却益に対して課税を避けるための特例です。ご購入価格と売却価格の差額に利益がある場合、その一部を税控除できる特例です。しかし、この控除はご売却した物件が所有期間10年未満の場合には適用されない場合があります。ご売却後に利益が出ても、税金がかかる可能性があります。

３．税金について
ご売却時に利益が出た場合、その利益には譲渡所得税がかかります。具体的には、売却額から購入額を引いた差額に対して、税金がかかります。もし売却利益が多く、3000万円の特別控除が適用できない場合、利益に40％近い税金がかかることもありえます。

４．アドバイス
新しく購入する物件に住宅ローン控除を適用することが、税制上有利な場合が多いです。一方で、売却時の税金については注意が必要です。売却物件が買ったときより高く売却できそうですが、売却利益に課税される可能性があるため、どちらがより税金面で有利かを慎重に判断する必要があります。

住み替えには複雑な税制や控除が絡むため、専門の税理士や不動産会社に相談し、詳細なシミュレーションを行うことをお勧めします。
お悩み解決の一助になれば幸いです。