不動産の購入を検討中

Question

不動産購入について相談があります。
現在、夫婦で共働きをしており、子供は小学生です。将来的には広めの一戸建てに住みたいと考えていますが、予算の関係でまずは中古物件を検討しています。

質問は、中古物件を購入する場合、気を付けるべきポイントは何でしょうか？
建物の老朽化や構造上の問題についても心配しています。また、ローンの審査は、夫婦の合計収入や将来的なライフプランが考慮されると聞きました。審査が通りやすいライフプランは具体的にどのようなものでしょうか。
アドバイスをいただけると助かります。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

中古の戸建てについてインスペクションを皆さん勧めていらっしゃいますが、インスペクションは見える範囲でしか判断していません。特に屋根については登って詳細を見るまではしません。屋根はいつも風雨にさらされますので、要チェック部分です。特に屋根材にスレートを使用している場合は、定期的に再塗装が必要（防水を塗装部で担保し、スレート部自体には防水機能はない）です。割れ等があっても、下地の防水シートで防げている場合は雨漏りとして見えることはありませんが、防水シート自体も耐用年数がありますので、屋根材で防いでおきたいです。メンテナンスの実施状況を聞いてみてください。

次に外壁です。一般的な窯業系サイディング材（遠目でレンガのように見える壁材等）は10年ぐらいで再塗装が必要です。昔と比べて軒が短くなってきていますので、壁が濡れる可能性が高くなっています。屋根と同じでひび割れ等があるか、隙間を埋めているコーキング材に弾力が残っているか、チェックしてみてください。

床下も要チェック項目です。キッチンの床下収納庫が点検ハッチを兼ねているケースが多いので、中身を取り出し、収納庫自体を持ち上げてください。床下がのぞけるはずです。床下がきれいな場合は、施工会社がきちんと工事をしているということですし、木の削りくずが残っているようですと、要注意です。においもチェックしてください。シロアリの害がある場合、変なにおいがすることが多いです。基礎のコンクリートに土の塊が棒状につながっている部分があれば、シロアリの可能性があります。シロアリがいる場合は玄関框やお風呂のドア前の床あたりが喰われていることが多いので、べこべこしていないか、コンコン叩いてみてください（許可をとってくださいね）。

不動産営業マンは、不動産売買のプロではあっても建物のプロではありませんので、ご自分の目と鼻と耳と指先でチェックしてください。

渥美誠(不動産専門家) · Answer

中古物件選びや住宅ローンの審査は、どのように進めていけばいいのか悩んでしまいますよね。

まず中古物件を購入するとき、気を付けるべき点を挙げていきます。

・1982年以降の築年数を選ぶ（新耐震基準の物件）
・ホームインスペクションを実施している
・大手不動産会社が売主の物件を選ぶ

新耐震基準の建物であれば大地震が発生しても、旧耐震基準のものよりも被害を受けにくくなります。建物検査であるホームインスペクションを受けている物件であれば、建物の状態が確認できるので安心です。

また、不動産会社が売主の物件であれば、建物に傷みがあった場合、個人から購入するよりも長く保証をしてくれます。ここまで建物について配慮すれば、状態の悪い建物を購入してしまうリスクを低減できるはずです。

次に、住宅ローンです。

住宅ローンは夫婦の年収の合計金額は審査にかなりの影響を及ぼすものの、将来的なライフプランは審査の当落選上にいない限り、そこまで大きな影響は受けません。

子どもが私学に入学するのか、国立なのかなど将来のことは不透明であり、審査に反映できないからです。

年収や勤務先、勤務年数、ほかの借り入れの有無、返済予定期間のほうが審査に大きな影響を与えます。ローンが通るかどうかは、金融機関に相談すればおおよその目安はつくため、物件購入を本格的に開始する前に、一度住宅ローンの担当者に相談してみてはいかがでしょうか。

不動産売却サポート関西営業担当(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

中古物件購入時にはホームインスペクションを受ける様にすれば安心してご購入できると思います。
全ては確認できないですが、良い所も悪い所もある程度は分かるので将来の備えにもなります。

住宅ローンに関して将来のライフプランは関係ありません。
住宅ローン審査は金融期間ごとの審査基準内に収まっているかどうかで決まります。
金利はお勤め先等で決まる場合もございます。

合算で購入の場合、お借り入れ可能額いっぱいで購入するとリスクが高いので、無理の無い範囲で余裕のある資金計画でご購入ください。

参考になれば幸いです。

名塚翔馬((有)山地不動産企画) · Answer

ご質問について拝見いたしました。

中古物件の購入を迷われているということで、ポイントについてお話させていただきます。
まず、大前提として、親切かつ誠実な不動産会社（担当者）を見つけることが最優先です。

中古物件の購入は基本的には売主様が個人の場合が多いかと思います。
そのため、建物はもちろん、設備等に経年劣化があります。
そこを正直に伝えてくれることが重要です。
そして物件は空き家期間が長いと設備が故障している可能性も非常に高いので、空き家期間が短い、もしくは居住中の物件を探すのもいいかと思います。

後はご自身の
・最大限の希望条件
・絶対に譲れない条件
・妥協できる条件
上記３点を決めるのも重要かと思います。


審査に関する部分では
夫婦の合計収入は影響しますが、ライフプランについては関係ない部分かと思います。
将来設計についてはご家族で相談して無理のない計画を立てるのが重要です。

ご参考になれば幸いです。

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

不動産の購入を検討中

渥美誠

不動産専門家

退会ユーザー

名塚翔馬

(有)山地不動産企画

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

以下の記事もよく読まれています