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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都墨田区
  • 投稿日
    2024/10/08
  • 更新日
    2024/10/10
  • ［2回答］

930 view

売却のタイミングで悩んでいます。

5年前に都内で中古マンションを購入しました。
最寄り駅から徒歩10分、築25年の3LDK、70平米の物件です。
当時3,500万円で購入しましたが、最近の不動産市況の上昇を見て、売却を検討し始めています。

理由は2つあります。1つ目は、子どもが生まれ、より広い住居が必要になったこと。
2つ目は、親の介護のため、実家がある地方に移住することを考えているためです。
ただ、売却のタイミングについて悩んでいます。

2024年3月の日銀のマイナス金利解除の影響や、今後の金利動向が気になります。
また、物件の立地は良いものの、築年数が古いためどの程度の価格で売れるでしょうか。
キッチンとバスルームは購入時のままで、壁紙も少し古くなってきている為、リフォームをしてから売り出した方がより高く売れるのか気になりますが、コストに見合う売却価格がつけられるのかわかりません。

また、春や秋が不動産取引のピークと聞きますが、本当でしょうか？売れやすい時期等あるのでしょうか。
まとまりのない文章で申し訳ありませんが、アドバイスお願いします。

  • 私が回答します

    末吉 泰宏

    山内興産株式会社

    • 50代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/10/10

    ご質問拝見しました。詳細な情報もいただきましたので、ポイントを分けてアドバイスさせていただきます。

    1. 市場動向と金利について

    2024年3月に決定された日銀のマイナス金利解除から二度目の政策金利引き上げにより、大手都市銀行数行は住宅ローンの変動金利を引き上げました。これが不動産市場に影響を与え、購入希望者が減少することも予想されます。特にローンを利用する買い手が減ると、物件の売却が難しくなる可能性があるため、できるだけ早めに売却活動を始める方が良いかもしれません。

    2. 物件の価値とリフォームの必要性

    築25年ということですが、立地条件や間取りが良ければ、ある程度の価格で売れる可能性はあります。特に、駅から徒歩10分という立地は大きな魅力です。

    ただし、古いキッチンやバスルーム、古びた壁紙が買い手にとってマイナス要素になる可能性があります。大規模なリフォームを行うと、コストが高くつく一方で、その分の価格上昇が見込めないことも多いです。例えば、フルリフォームには数百万円がかかることが多いですが、売却価格にそれほど反映されないケースが多々あります。

    おすすめとしては、壁紙の張り替えや、キッチンやバスルームの小規模なリフレッシュ（例えば、クリーニングや部分的な交換）など、低コストで見栄えを良くする方法が考えられます。このような小さなリフォームは比較的少ない費用で物件の印象を大きく改善し、売却時の価格に反映されやすいです。

    3. 売りやすい時期について

    春（3月〜5月）と秋（9月〜11月）は確かに不動産取引のピークシーズンです。新年度に合わせて引越しを考える家族や、天候が安定している秋に物件を探す人が増えるためです。とはいえ、特に東京などの都市部では、通年で取引が活発です。時期にこだわらず、適切な価格設定と物件の準備を行えば売却は可能です。

    4. 売却のタイミングと戦略

    ご質問者の状況（お子様の誕生や親の介護）を考えると、売却を急ぐ必要もあるかと思われます。現在の不動産市場は上昇基調にありますが、金利の変動が今後の需要に影響を与える可能性がありますので、早めの売却を検討するのは賢明です。
    また、まずは現状のままで少し高めの価格で売り出し、反応を見ながらリフォームの必要性や価格調整を考えるという手もあります。複数の不動産業者に査定を依頼して、どの程度の価格で売れるかを具体的に確認することから始めらることをお勧めいたします。

    ご参考にしていただければ幸です。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/10/09

    ご相談を拝見しました。実家へ移住する可能性があることから所有するマンションの売却時期で悩まれているとのこと。

    まず、売却時期はそれほど意識する必要はありません。確かに日銀のマイナス金利解除の影響で変動金利が上昇していますが、それは個人でどうにかできるものではありません。金利が上昇しても、需要があれば買い手はみつかります。また、春や秋に不動産取引が活性化する傾向があるのは事実ですが、取引自体は通年行われており季節によって査定額が変動することもありません。

    重要なのは需要と供給のバランスです。

    また築年相応の劣化状況について懸念されているようですが、空家にしてリフォームを施した場合、見た目もよくなることから多少なり高く売れる可能性があるのは事実です。しかしリフォームには好みがあり、良かれと思って行った工事が必ずしも好意的に受け入れたれるわけではありません。リフォームに要した費用を回収し、さらに利益が得られる可能性は、私たち不動産業者が手掛けた場合でもそれほど高いとは言えないからです。したがって十分に検討するのが良いでしょう。

    正確な査定額については、ネットで公開されている簡易査定システムではなく、不動産業者が訪問して行う正式査定で判断されると良いでしょう。査定依頼は2～3社に行う必要があります。その際に提示される査定額は、100万円程度の範囲で誤差が生じる可能性もありますが、それは許容範囲です。しかし、1社だけ数百万も高く査定してきた場合は要注意です。

    物件価格には相場があり、それを逸脱した金額で売れるはずもありません。高く査定してくる業者は、「当社は販売実績もあり、特にこのエリアでは……」など様々な理由を述べてくるでしょうが、囲い込みに利用させるのがオチです。

    余裕を持った状態で信頼できる不動産業者に依頼する。有利に売却したいなら、この原則を守られると良いでしょう。

    奥林洋樹
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直接◯◯さんに相談したいです。

所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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