不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

東京都墨田区
投稿日

2024/12/20
更新日

2024/12/21
［4回答］

1708 view

住宅ローンの支払いがきつい。もっと古い中古マンションに引っ越そうか悩んでいます。

小学生2人を育てています。
私が持病の為正社員からパートになり、毎月のやりくりがきつくなってきました。
夫は年収600万で、毎月の住宅ローンは管理費等含め12万円です。
築古ですが隣町に今と同じくらいの間取りのマンション（3LDK、3,000万円　築30年)があり、そっちに引っ越さないかと夫に相談していますが、資産価値的に今のマンションの方が高いから、もったいないと言います。また学校が少し遠くなるため子供たちが転校になる可能性もあります。
とても悩んでいますが、今きつくても住み続けた方が将来の資産形成としては良いのででしょうか。
何かアドバイス頂けますと幸いです。

私が回答します
岡崎正利

(有)山地不動産企画　常口アトムFC登別室蘭店　売買営業部
- 60代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/20
ご相談を拝見いたしました

隣町のマンションですが、管理費・積み立て修繕費は、おいくらでしょうか、現在のお支払いが、管理費を含め12万円との事ですが、仮に、3000万円のマンションを購入したとしても、諸経費含め、3200万円前後かと思いますが、仮に10年固定35年ローンとした場合、住宅ローンだけでも、96500円程ですので、管理費等をプラスすると、あまり、変わらないのではないでしょうか？
ローンの内容にもよりますが、本当に厳しい場合は、賃貸等に切り替えるしか、ありませんので、あまり参考にはならないかもしれませんが、頑張ってください
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/20
基本的に不動産価格は、時間経過とともに減価する建物価額、時間経過とともに減価しない土地価額の合計として計算されます。マンションの場合、全体価額に占める建物の比率が高いことが多いのですが、23区内の場合、土地価格が他の地域に比べて非常に高いので、マンションとはいえ土地価額が高いのが一般的です。将来の資産形成を考えるのであれば、そういった特性を考慮するひつようがあります。マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）が一般的ですが、RCの耐用年数は47年と財務省令で決まっています。47年経過すると壊れるという意味ではなく、償却期間として定義されているだけです。しかし、この年数で融資額等が決まりますので、無視してよい数字ではありません。
30年の築古物件の場合、耐用年数切れまで17年。仮に土地価額が1300万円、建物価額が1700万円だとすると、毎年100万円ずつ減価することになります。10年後は2000万円ですね。
一方築7年の場合では耐用年数切れまで40年。仮に土地価額が500万円、建物価額が4000万円だとすると、物件価格は4500万円。10年後は3000万円ですが、耐用年数切れとなる40年後には500万円しか残りません。地価自体は変動しますし、10年も経てば街並みも変わり、住宅に対するニーズも変わってきますので、一概には言えませんが、それら諸条件を省くと上述のような計算になります。
資産価値として単純化するとこうなりますが、住み替えの場合、住宅ローンの切り替え（奥様が正社員からパートに変わったため、条件が変わっています）に伴うコストがかかります。また、住み慣れた家を手放すことによる寂寥感等ありますよね。金額面以外も検討していただいたほうがいいと思います。
私が回答します
山下ひろき

ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/20
ご相談内容、拝見いたしました。
住宅ローンの返済が大変であるということで、おっしゃる通り現自宅の売却とご関心のある物件へのお買換えを視野に入れて、一度ご自宅の売却査定を検討された方がよろしいかと思います。
今後お子様も成長するにつれ、生活する費用も上がっていくことが予想されますし、資産性の部分が気になるとのことですが、一度ご主人様ときちんとお話合いをされることをおススメします。
参考にして頂けますと幸いです。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/21
ご相談を拝見しました。

資産形成を重視するか、買い替えにより月々の返済負担を下げ、同程度の居住空間を確保するのが得策かで悩まれていると推察します。

資産形成を重視するのであれば、無理をしてでも返済を続け現状を維持するのが得策でしょう。ご主人の年収から計算した返済負担率は24％です。相談者様のパート収入を加算すれば、負担率はさらに下がります。

ライフスタイルは様々なので一概に論じることはできませんが、返済負担率だけを見れば無理のない範囲内です。買い替えによる諸経費負担や配偶者様の意見、お子様の通学懸念などを勘案すれば、ファイナンシャルプランナーに相談するなどして月々の出費を見直すのが先決ではないでしょうか。

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