不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

広島県尾道市
投稿日

2026/08/22
更新日

2026/08/22
［1回答］

132 view

相続した実家の擁壁が古く、がけ条例の対象かもしれないと言われました

実家の土地と建物を姉と二人で相続しました。

実家は高台にあり、隣の道路との間に高さ2メートルほどのコンクリートの擁壁があります。

先日、近所の不動産会社に何気なく相談したところ、擁壁が古い時期に作られたもので、今の基準に合っていない可能性があると言われました。

自治体によってはがけ条例の対象になり、建て替えや増築に制限がかかることもあると聞き、驚いています。

姉は「売れるうちに売った方がいい」と言っていますが、私はこのまま放置しても大丈夫なのか、それとも今のうちに調べておいた方がいいのか判断がつきません。

擁壁の状態や、がけ条例に該当するかどうかは、どのように調べられるものでしょうか。

また、こうした土地を売却する場合、擁壁の補強や調査の費用は売り主側で負担することが多いのでしょうか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/08/22
擁壁については、
今回のようなケースでは「古いから直さないと売れない」と考える必要はありません。
まず、その擁壁が何の基準に該当し、現在どのような状態なのかを確認することが先です。

特に「がけ条例」は全国一律のルールではなく、自治体の条例によって基準や扱いが異なります。
高さ2ｍ程度だから直ちに対象になる、あるいは建て替えができない、という話ではありません。

また、擁壁が古く、現在の基準に適合していない可能性があったとしても、
それだけで現在の建物が違法になるとは限りません。
いつ、どのような手続きで造られた擁壁なのか、確認できる資料が残っているかなども重要です。

実務的には、まず不動産会社に「擁壁が問題かもしれない」というところで止めず、
「どの条例・基準に該当する可能性があるのか」
「高さや位置関係から建築にどのような制限が出るのか」
「現在の擁壁に確認済証などの資料があるのか」
「役所で確認すると何が分かるのか」
まで調べてもらうのが良いと思います。

そのうえで必要であれば、建築士や擁壁の調査業者に現地を見てもらいます。
売却するのであれば、こうした調査をしたうえで買主にきちんと説明できる状態にしておく方が、
後々のトラブルを防ぎやすいです。

費用については、
「擁壁があるから売主が必ず補修費を負担する」という決まりがあるわけではありません。
補修や造り替えが必要なのか、
買主がその状態を理解したうえで購入するのかによっても変わります。

例えば、
「現状の擁壁を含めた状態で売却する」
「調査だけして、問題点を明らかにしたうえで価格に反映する」
「買主側で補修することを前提に、その分価格を調整する」
「売主側で補修してから売却する」
など、いくつか方法があります。

ここは「擁壁を直してから売らなければ」と先に考えるより、
土地そのものの価値と、補修・調査にかかる費用を比較して判断するのが現実的です。

特に相続した土地であれば、
姉妹で「売れるうちに売る」「きちんと調べてから売る」と意見が分かれることもあると思います。
ただ、擁壁のような話は、知らないまま売るより、
最初に不動産会社に役所まで確認してもらった方が話は進めやすいです。

今回であれば、まず依頼する不動産会社に
「がけ条例の対象かもしれないということなので、自治体の基準と現在の擁壁の扱いを確認して、
建築上どの程度の制限があるのかまで調べてください」とお願いしてみてください。

その結果を見てから、補修するのか、現状で売るのか、価格で調整するのかを決めれば十分です。最初から「古い擁壁＝売れない」と考える必要はありません。

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