不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
男性
エリア

宮城県仙台市宮城野区
投稿日

2026/09/06
更新日

2026/09/06
［1回答］

145 view

変動金利から固定金利への「金利タイプ変更」は、借り換えとどう違う？

10年前に地元の地方銀行で住宅ローンを組みました。
借入額は3,500万円、返済期間35年、変動金利0.6%でスタートしました。

最近の金利上昇のニュースを見て不安になり、銀行の担当者に相談したところ、「借り換えではなく、今の当行のまま金利タイプを変動から固定に変更するプランもあります」と説明を受けました。

同じ銀行の中で金利タイプだけを変更する場合と、他の銀行に借り換える場合とでは、何が大きく違うのでしょうか。
審査の有無や、必要な書類の量、かかる期間にも差があるのか気になっています。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/06
この相談は、個別の金利条件を比較するというより、
「金利タイプ変更」と「借り換え」の仕組みの違いを知りたい話なので、
制度上・実務上の違いをそのまま整理する回答で十分だと思います。

「金利タイプの変更」と「住宅ローンの借り換え」は、
どちらも金利を見直す方法ですが、仕組みはかなり違います。

今回のように、現在借りている地方銀行の住宅ローンについて、
同じ銀行の中で変動金利から固定金利へ変更するのであれば、
基本的には現在の住宅ローンをそのまま利用しながら、
適用する金利タイプを変更する手続きです。

一方、借り換えは、現在の住宅ローンを新しい金融機関の住宅ローンで完済し、
新しい金融機関から借り直すことになります。

そのため、借り換えの場合は、新しい住宅ローンを組むための審査が必要になります。

年収や勤務状況、現在の借入状況、
物件の担保評価などを改めて確認されることになりますので、
10年前に住宅ローンを組んだときには問題がなかったとしても、
現在の状況によっては審査結果が変わる可能性があります。

これに対して、現在の銀行で金利タイプだけを変更する場合は、
新しい金融機関から新規に住宅ローンを借りるわけではありません。

ただし、「同じ銀行だから審査がない」とは限りません。

金利タイプの変更にあたって、銀行側で一定の確認や審査が行われる場合がありますし、
変更できる金利タイプや条件も銀行によって違います。

したがって、
現在の銀行に「金利タイプ変更の場合、審査はありますか」
「固定金利に変更した場合の適用金利はいくらですか」
「変更手数料はいくらですか」と具体的に確認するのが確実です。

手続きの負担についても、一般的には現在の銀行で金利タイプを変更する方が、
他行への借り換えより簡単になることが多いです。

借り換えでは、
新しい住宅ローンの申込み、審査、契約、抵当権の設定・抹消などが必要になります。

司法書士への依頼や登記費用、融資手数料、保証料など、
新たな借入に伴う諸費用も発生する可能性があります。

一方、同じ銀行での金利タイプ変更であれば、
既存の住宅ローンを完済して新しいローンを組み直すわけではないため、
一般的には借り換えほど大がかりな手続きにはなりません。

ただし、
具体的な必要書類、審査の有無、手数料、変更できるタイミングなどは銀行によって異なります。

そして、一番大事なのは「固定にすれば安心だから変更する」とだけ考えないことです。

固定金利に変更すると、将来の金利上昇リスクを抑えられる一方、
現在の変動金利より毎月の返済額が高くなる可能性があります。

逆に、変動金利を続ければ、金利上昇によって今後の返済額が増える可能性があります。

借り換えについても、単純に「金利が低い銀行に変えれば得」というものではありません。

残っている住宅ローンの残高、残存期間、現在の金利、借り換え後の金利、
借り換えにかかる諸費用を全部含めて比較する必要があります。

今回のように借入から10年経過しているのであれば、
残りの返済期間は当初より短くなっています。

そのため、「新しい金利が何％か」だけではなく、
残りの期間で最終的にいくら返すことになるのかを見ることが大切です。

整理すると、
「今の銀行で金利タイプ変更」→ 現在の住宅ローンを基本的に維持して、金利タイプを変更する
「他の銀行へ借り換え」→ 新しい住宅ローンを組んで、現在の住宅ローンを完済する
という違いです。

手続きや費用の面では、一般的には金利タイプ変更の方が負担は小さくなります。

ただし、現在の銀行の固定金利が他行と比べて高いのであれば、
手続きが簡単だからという理由だけで変更する必要もありません。

現在の銀行に固定へ変更した場合の条件を確認した上で、
借り換え候補の銀行についても「借り換え後の総返済額＋諸費用」で比較すれば、
どちらが自分に合っているのか判断しやすくなります。

10年前と今では金利環境も変わっていますので、
不安だから固定にする、不安だから借り換える、と決めるのではなく、
残りの借入期間と家計を踏まえて数字で比較するのが一番確実だと思います。

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