不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 宅地建物取引士
- 2級FP技能士
- 50代
- 東京都
- 男性
金子徳公さんに不動産の相談・お悩みごとを相談できます
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自己紹介
売却は“出し方”で結果が大きく変わります。
価格設定だけでなく、競合との比較や見せ方、
販売戦略まで組み立てて初めて良い条件に近づきます。
感覚ではなく根拠を持って判断し、値下げに頼らない進め方を重視。
市場の動きも踏まえ、反響状況を見ながら最適なタイミングを見極め、
状況ごとに売り方を整理し納得できる売却へつなげます。
物件ごとの特性も踏まえ丁寧に進めます。
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会社概要
- 株式会社ハウジングサクセス
- 住所練馬区東大泉2-7-25
- アクセス大泉学園駅
- 定休日水曜日
金子徳公さんの
回答実績
（453回答）
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60代 女性
- 売却
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/06/30
94 view
サブリース解約
所有している物件を売却するため、サブリース会社へ解約通知書を送付いたしました。 しかし、相手方からは「法律上の正当な理由（正当事由）がないため、基本的には解約できない」と言われております。その上で、「もしどうしても解約したいのであれば、解決金（違約金）として家賃24ヶ月分を支払うことが条件。それ以下での解約には一切同意しない」と高額な請求を迫られている状況です。 契約書には「6ヶ月前の予告期間をもって解約できる」との旨が記載されており、相手方が主張する24ヶ月分という金額はあまりにも高額で、個人の負担として支払うことがどうしても難しく、困り果てております。 相手方は「24ヶ月分払えば合意解約に応じる」という姿勢は見せているものの、この金額は法外だと考えております。 相手方の「正当な理由がないから解約できない」という主張の崩し方や、この24ヶ月分の違約金を、一般的な相場（3〜6ヶ月分など）まで引き下げるための交渉を専門家にお願いする事で円満に解決することは出来るのでしょうか？ 今後の具体的な進め方や切り返し方について、アドバイスをいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。
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40代 女性
- 売却
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- エリア
- 福島県
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- 投稿日
- 2026/06/29
63 view
共有者の兄と連絡がとれず、空き家問題が深刻に
2年前に母が亡くなり、実家の戸建てを兄と2分の1ずつ相続しました。（兄と半分ずつ、が母の遺言でした） 兄は20年以上前からほとんど連絡がとれない状態で、相続の手続きをするとき、弁護士経由でなんとか署名だけしてもらいました。 売ることについても任せると手紙があった為、不動産会社に相談に行ったのですが「共有者全員の合意がないと媒介契約を結べない」と言われました。 兄に連絡しようにも電話が繋がらず、弁護士に再度依頼したところやはりまた費用がかかるとのことで、そのまま半年経ってしまいました。 その間に固定資産税の通知が来て、2人分を私が全額払っていますが、兄の分を回収できる見込みもありません。 しかも去年の台風で雨樋が壊れて、外壁が剥がれそうで危ないと区役所に苦情が入ったという通知まで来て、修繕業者を手配して修理費も負担しました。 このまま兄と連絡がとれない場合、媒介契約を結ぶことはできないのでしょうか。裁判所を通して共有物分割をする請求するという方法も調べましたが、費用がどれくらいかかるか、売却まで持っていけるのかがわかりません。 どうしたら手放すことができるでしょうか。
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40代 男性
- 相続
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- エリア
- 静岡県
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- 投稿日
- 2026/06/29
83 view
実家を売ろうとしたら、増築した部屋が登記されていませんでした
父が亡くなり、実家をどうするか兄と話しています。 母はもう亡くなっていて、兄も県外に住んでいるので、たぶん売却することになると思います。 それで先日、不動産会社に家を見てもらったのですが、 「登記されている建物の広さと、今の家の広さが合っていないかもしれません」と言われました。 確かに、思い返せば父が20年くらい前に1階に部屋と物置を増やしています。 家族の中では普通に使っていたので、登記されていないとは思っていませんでした。 工事を頼んだ会社も、もう無いようです。 父は昔「知り合いの大工さんにやってもらった」と言っていましたが、図面とか申請の書類は探しても出てきません。 兄は、古い家なんだし、そのまま売ればいいんじゃない？と言っています。 ただ不動産会社の方からは、未登記の部分があると買う人がローンを組みにくかったり、売る時に説明が必要になることもある、と言われました。 相続の登記だけでもよく分かっていないのに、増築部分の登記まで必要なのかと思うと少し気が重いです。 このままの状態でも売ることはできるのでしょうか。
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40代 女性
- 購入
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- エリア
- 埼玉県
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- 投稿日
- 2026/06/29
87 view
専用庭つきなのに自由に使えない
小学生の子どもがいるため、専用庭つきの中古マンションを検討しています。 庭で子どもを遊ばせたり、家庭菜園をしたいと思っていたのですが、申込み前に管理規約を確認すると、想像以上に制限が多いことが分かりました。 大型の遊具は置けず、物置も禁止、植えられる植物にも条件があるようで、庭の使用料として毎月2,000円もかかるようです。 内見時には「自由に使える専用庭です」と説明されていたため、少し話が違うのでは？と感じています。 不動産会社に聞くと、「専用使用権はありますが、共用部分なので規約には従う必要があります」と言われました。 庭を決め手にしていた分、この制限を知って迷い始めました。 専用庭という名前でも、実際には共用部分として扱われるのが普通なのですか？
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20代 女性
- 購入
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/06/28
113 view
内見した部屋だけ、携帯の電波がほとんど入りません
夫婦で中古マンションを探しています。 気に入った物件が見つかり、購入申込みを入れるか迷っています。 立地も室内も希望に合っています。ただ、内見中に携帯電話の電波がとても悪かったんです。 部屋は低層階で、周囲を建物に囲まれています。 窓際では少しつながりましたが、リビングの奥では通話が切れてしまいました。 夫婦とも在宅勤務があり、仕事の電話を受けることも多いです。 担当者からは「Wi-Fiを使えば問題ないと思います」と言われましたが、停電や通信障害があったとき、携帯まで使えないのは不安です。 物件自体はかなり気に入っているので、電波だけで諦めるのも迷います。 マンション購入前に通信環境はどこまで確認するものなのでしょうか。 契約後に改善できないと分かった場合、資産価値にも影響しますか。
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30代 女性
- 売却
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- エリア
- 神奈川県
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- 投稿日
- 2026/06/28
125 view
引渡後に買主からクレームが来た
半年前にマンションを売却して、引渡も終わっていたのに、先週買主から不動産会社を通じて連絡が来ました。 「給湯器の温度調節がおかしい、説明と違う」という内容です。 思い当たることがあって、内覧のときに買主から「給湯器の調子はどうですか」と聞かれて、私が「特に問題ないですよ」と答えていたんです。 実際にそのときは不具合に気づいていなかったのですが、付帯設備表には「経年劣化あり、現況渡し」と書いてあって、担当者には「これで大丈夫です」と言われてサインしました。 不動産会社は今「付帯設備表に書いてあるので問題ない」という立場みたいです。 でも買主側は「口頭で問題ないと言った、それが告知義務違反だ」と言っているらしく、交換費用の30万円の請求をにおわせています。 この場合、修繕費を負担しないといけない可能性はあるんでしょうか。不動産会社が間に入っているのに、費用は売主持ちになるのか、そこが一番不安です。
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40代 男性
- 住宅ローン
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- エリア
- 神奈川県
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- 投稿日
- 2026/06/27
86 view
フラット35Sの優遇期間が終わるタイミングで、変動に切り替えた方がいいのか悩んでいます
9年前に新築マンションを購入し、フラット35Sで借り入れました。 借入額は4,100万円、35年返済で、当初10年は金利優遇で1.05％が適用されています。 来年の3月で優遇期間が終わり、適用金利が1.8％前後に上がる予定です。 月々の返済は今の9万3千円から11万円台になる計算で、年間で20万円近く増えます。 ちょうど今、変動金利が上がり続けていることは気になっているのですが、それでも大手ネット銀行では0.5〜0.7％台のものがまだあって、フラット35の優遇後より低いです。 ただ、借り換えには諸費用が50万円前後かかると聞いていて、今の残債が3,400万円ほどある中でそれが回収できるのかどうか、試算の仕方がよくわからないまま時間が経ってしまいました。 妻はパートで年収130万円ほどあるのですが、借り換え審査のときに収入合算できるのか、それとも私一人の年収680万円で通すのか、どちらが有利なのかもわかりません。 優遇期間が終わる前に動くとしたら、どのくらいの時期から準備を始めれば間に合うでしょうか。 また、今の金利状況で変動に乗り換えるのは、フラット35を継続するより有利になる条件はあるのか、教えていただけると助かります。
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30代 女性
- その他
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/06/27
97 view
退去前に鍵をなくした。交換費用、全部払わないといけないのか
来月退去予定の賃貸マンションに4年間住んでいます。 先週、外出中にオートロックのカードキーを1つなくしてしまいました。 このカードキーが部屋の鍵も兼ねているタイプで、管理会社に連絡したところ「全戸分を再登録する必要があるため、費用は45,000円になります」と言われました。 国土交通省のガイドラインで「鍵の紛失は借主負担」とは読んだのですが、全戸再登録の費用まで私が払うものなのか、納得できていません。 退去まであと1か月しかなく、新しい入居者のために交換するなら退去後に対応する話では？とも思っています。 45,000円を全額負担しなければならないのでしょうか。
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50代 男性
- 相続
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- エリア
- 神奈川県
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- 投稿日
- 2026/06/27
79 view
配偶者居住権を設定したら、抹消してからでないと売却できないと言われた
2年前に父が亡くなり、相続の手続きを司法書士にお願いしました。 そのとき「配偶者居住権を設定すれば母の相続税が減らせる」とアドバイスをもらい、実家の建物部分に配偶者居住権を設定して、土地は私（長男）が所有する形で登記を分けました。 相続税も確かに圧縮できて、当時はそれで良かったと思っています。 しかし、母は去年から軽度の認知症と診断されており、施設への入居を検討しています。母が施設に移れば実家は空き家になるので、売却して施設の費用に充てたいと思っていたのですが... 不動産会社に相談したところ、土地はご長男の名義ですが、建物には配偶者居住権が設定されている為、居住権を抹消させないといけません。それには奥様本人の合意と登記抹消が必要です、と言われました。 母は認知症と診断されている為、合意書への署名はできることはできても、それが有効になるのかわかりません。 成年後見人をつけないといけないのでしょうか。後見人をつけたとしても、家の売却もすぐにはできないという情報もあり、困っています。 軽度の認知症と診断されていても、本人が納得していれば居住権を抹消することは可能なのでしょうか。他に何か方法はないでしょうか。
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40代 女性
- 売却
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/06/26
107 view
専任媒介を結んだ翌日に「レインズは1週間後に載せます」と言われました
先月、自宅マンション（築14年・3LDK・70平米）の売却を始めようと思い、3社に査定を依頼して一番対応が丁寧だった会社と専任媒介を結びました。 契約の翌日に担当者から電話があって、「まず弊社のネットワークで内々に探しますので、レインズへの登録は1週間ほど待ってもらえますか」と言われました。 「先に紹介できるお客様がいるので、その方が早く決まる可能性があります」という説明でした。 最初は「それならいいか」と思ったのですが、後でネットで調べたら、専任媒介は契約から5日以内にレインズへ登録する義務があると書いてあって、あれ？と思い始めました。 「囲い込み」というワードも出てきて、正直ちょっと不信感が出てきています。 担当者の説明には嘘はないのかもしれないし、本当に見込み客がいるだけかもしれない。 でも1週間遅らせることで、私が損をする可能性はあるのでしょうか。 このまま待った方が良いのか、それとも今すぐ「やっぱり早く載せてほしい」と言った方が良いのか教えてください。
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