住宅ローンの返済期間が40年

Question

住宅ローンの返済期間が40年のものがあると聞きました。マンション購入を検討しているので、月々の負担を考えると40年の方が良いのかと思いましたが、デメリットはなんでしょうか。

村上 知之(有限会社 山地不動産企画 常口アトムFC室蘭登別売買営業部) · Accepted Answer

たしかに月々の支払いを考えて、近年住宅ローンを40年で組む方も増えてきました。デメリットとしては、住宅ローンを長く組めば、その分金利の支払額が大きくなることでしょう。

住宅ローンを組む際は、ご自身のご年齢やライフプランを考慮することも大切なことです。

角田浩崇(イエステーション博多店 (株)コムハウス) · Answer

はじめまして。イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。

住宅ローンの返済期間を40年とすることには、
月々の負担を抑えられるというメリットがある一方で、
いくつかのデメリットがあります。以下にそれを詳しく説明します。

【メリット】
・月々の返済額が軽減される
長期のローン返済期間を設定することで、毎月の支払い額を抑えることができます。
特に若い世代や収入が安定するまでの負担を軽減したい場合には魅力的です。

・より高額の物件を購入可能になる
月々の支払いが抑えられることで、より高額な物件や理想に近い物件を
検討できる場合があります。

【デメリット】
・総返済額が増える
返済期間が長くなるほど、支払う利息の総額が増加します。
たとえば、金利が1.5%でも、30年返済と40年返済では利息の負担がかなり変わります。

例：3,000万円を借り入れた場合（金利1.5%、元利均等返済）
30年返済：総返済額 約3,726万円
40年返済：総返済額 約4,057万円
→ 差額は約331万円になります。

・資産価値がローン残高を下回る可能性
特にマンションの場合、築年数が進むと資産価値が下がるケースがあります。
返済期間が長いと、売却時にローン残高が残りやすいリスクがあります。

・定年後も返済が続く可能性
若い年齢で40年ローンを組む場合でも、50代や60代でローンを組むと、
定年後も返済が続く可能性があります。
その場合、退職後の収入で返済が厳しくなるリスクが考えられます。

・金利上昇リスク（変動金利の場合）
返済期間が長いほど、金利の変動リスクにさらされる期間が長くなります。
途中で金利が上昇すると、月々の支払い額が増える可能性もあります。

・心理的負担
40年という非常に長い期間、ローンを抱え続けるというのは
心理的な負担になりやすいと感じる方もいます。

【アドバイス】
・住宅ローンのシミュレーションを行う
複数の返済期間（30年、35年、40年など）で、総返済額や月々の返済額を比較してみましょう。
銀行や不動産業者が提供しているシミュレーションツールを活用すると便利です。

・ライフプランを明確にする
将来の収入や家族構成、定年後の生活を考慮して、
長期的に無理のない返済計画を立てることが大切です。

・繰り上げ返済を視野に入れる
40年ローンを選んでも、余裕がある時に繰り上げ返済を行うことで利息負担を軽減できます。
これにより、実質的な返済期間を短縮することも可能です。

40年ローンは月々の支払いを抑える手段として有効ですが、
デメリットを理解したうえで、ライフプランに合った選択を検討することが重要です。
必要に応じて、信頼出来る不動産会社へ相談するのもおすすめです。

以上、参考になれば幸いです。

イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田

名塚翔馬((有)山地不動産企画) · Answer

ご質問について拝見いたしました。

確かに月々の負担を考えますと少しでもお安い方がいいですよね。
しかし支払い年数が伸びるということは、利息が増えるため総返済額が増えます。
また、ご相談者様の年齢は分かりませんが、４０年ローンを組む場合、ほとんどの方が退職後も支払いが続く事になるかと思います。現在８０代までローンが組める金融機関もありますが果たしてそれは現実的でしょうか？

退職金や貯蓄などで退職時に一括返済する余力があれば長く組むのも一つの手ではありますが、一概に長く組めばいいというものではないかと思います。

ご自身のライフプランと返済計画をしっかり照らし合わせ後悔しない方向で進めることをお勧めいたします。

ご参考になれば幸いです。

加藤博一((有)山地不動産企画) · Answer

住宅ローンの返済期間についてのご相談かと思います。
現在では最大50年が設定できる金融機関も存在します。

アドバイスとしては50年の設定は長すぎですが、40年のローンで借入を行い可能な限り繰り上げ返済を行っていくと良いと思います。

35年で設定した後に40年に延ばしてほしい旨の申し入れは出来ないのが金融機関です。
であれば最初から長めに組んで出来るだけ早く返済を終わらす事をおすすめします。

金利が余分にかかるという考え方もありますが、団体信用生命保険に加入している保険料だと思えば良いかと思います。

笹原 真彩(有限会社山地不動産企画) · Answer

ご質問拝見させていただきました。

デメリットは総支払額が多くなることだと思います。
月々の返済額が抑えられるので、金銭面に余裕ができたときに繰り上げ返済し返済期間を短くしていく方法もあります。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

都市部を中心に物件価格が上昇していますが、収入の伸びがあまり見られないことから、いくつかの金融機関では最長50年という住宅ローンが開発されています。
融資期間を長くすることで毎回の返済額を抑え、高額な商品であっても手が届くように、というのが開発の目的ですが、いくつか注意点があります。

金利の支払い総額が大きくなること。融資期間が伸びますので、その分しはらう利息も大きくなります。

元利均等返済の場合、元本返済部分が小さくなりますので、かなり将来にならないと元本部分が減っていきません。つまり、売却することになった場合、売却代金で残債を賄えるかどうかで売却の可否が決まる場合、むつかしくなります。預金等で補填する必要性が高まります。

新築マンションの耐用年数は47年なので40年ローンならばミスマッチは起こりませんが、中古をご検討の場合、耐用年数を超えてもローンが残るという状態が生じる可能性があります。資産がないのに（土地分と残存価額分がありますが）、負債はしっかり残っているということになりますので、自己資本を毀損する形になります。その状態ですと新たな融資が受けにくくなります。

引退後もローンを返済し続ける必要がある。お子様に引き継いでもらえればいいですが、そのころにはマンションの老朽化、勤務形態の変化（異動等）、家族の状態の変化（孫が生まれ手狭、夫婦だけなら広すぎ）等が予測されます。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Answer

ご相談内容、拝見いたしました。
住宅ローンの返済期間を長くするれば月々のお支払い金額は安くなるメリットはありますが、金利を含めた総支払金額でみるとその分多く利息を払う事になります。

●借入金額4,000万円、変動金利0.675%の場合
・40年払いの場合の総支払金額：45,653,886円
・35年払いの場合の総支払金額：44,922,070円

ただし、40年の間に1度も繰り上げ返済をしないこと、売却をしないことが前提となりますが、参考としてご覧下さい。

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローンの返済期間が40年

笹原　真彩

有限会社山地不動産企画

加藤博一

(有)山地不動産企画

山下ひろき

ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）

村上　知之

有限会社　山地不動産企画　常口アトムFC室蘭登別売買営業部

名塚翔馬

(有)山地不動産企画

角田浩崇

イエステーション博多店 (株)コムハウス

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

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