不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

離婚
40代
男性
エリア

大阪府吹田市
投稿日

2026/04/18
更新日

2026/04/20
［3回答］

470 view

財産分与で不動産の評価額が合わず話が進みません

離婚協議中で、共有名義のマンション（購入時5,000万円）があります。住宅ローンは残り約2,800万円です。
財産分与の話の中で不動産の評価額をどうするかで揉めています。
私は不動産会社の査定（現在約3,600万円）を基準に考えていますが、相手は「もっと高く売れるはず」と言い、4,000万円以上で計算しようとしています。
実際に売却するかどうかはまだ決まっていませんが、評価額が決まらないと話が前に進みません。
不動産の評価額は一般的に何を基準にするのですか？

私が回答します
弁護士　松島達弥

いろどり法律事務所
- 40代
- 京都府
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/04/20
財産分与における不動産の評価（売却を予定しない場合）は、裁判所の手続を利用しない協議の段階では、双方が実勢価格と考える金額を示しながら交渉で妥協点を探ります。
　交渉で妥協ができない場合には、裁判所の手続を利用しない協議は打ち切らざるを得ず、裁判上の手続において、再度、双方が実勢価格と考える金額を主張しながら妥協点を探ります。
　最終的に、それでも妥協点を見いだせない場合には、鑑定という手続で評価額が示され、その金額を基礎に話が進むのが通常です。
私が回答します
福島

関計株式会社
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/20
ご相談内容拝見いたしました。

結論から申し上げますと、最も現実的な解決策は、「複数の不動産会社に査定を依頼し、その平均額を基準にする」と相手に提案することです。

もし、どちらかが住み続けることにこだわりが無いのであれば、「実際に売却して、残った現金を分ける（換価分割）」のが最も公平で揉めない方法となります。
財産分与における不動産評価は、実勢価格（実際の市場価格）に近い「不動産会社の査定額」を基準にするのが最も一般的です。

ご相談者様が提示した1社だけの査定額（3,600万円）では、相手方が「安く見積もられているのではないか」と疑念を抱きがちです。3〜5社程度の査定の「平均」をとることで客観性が増し、双方が納得しやすくなります。

まずは「1社の査定ではお互い納得できないと思うので、あと数社から査定を取って、その平均額を基準にしないか」と提案してみてください。

それでも相手が根拠のない高額（4,000万円以上）を主張して譲らない場合は、当事者同士での話し合いの限界かもしれません。その際は、費用を折半して国家資格を持つ「不動産鑑定士」に鑑定を依頼するか、弁護士への相談や調停の利用をご検討いただくのが確実です。
私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/26
まず前提として、財産分与における不動産の評価は「これが絶対」という一つの基準があるわけではありません。

一般的には、

・不動産会社の査定価格
・実際に売り出した場合の想定成約価格
・不動産鑑定士による鑑定評価

このあたりをベースに、当事者同士で合意した金額を使うのが基本です。

ただ現実の現場では、今回のように「一方は現実的な査定ベース」「もう一方は希望や期待値ベース」でズレることはよくあります。

ここで法的にきっちり決めようとすると、鑑定→調停→場合によっては裁判、という流れになりますが、時間も費用もかかり、結果としてそこまでして得られる差額以上のコストが出ることも少なくありません。

なので実務的な落としどころとしては、「どうすればお互いが飲めるか」という調整が一番現実的です。

そこで一つの考え方としてもしご相談者様が「3,600万円が妥当」と考えていて、相手が「4,000万円」と主張しているのであれば、一旦3,600万円を基準に分与を決めて、実際に売却したときにそれ以上で売れた分は調整する（上振れ分を相手に寄せる or 条件を決める）といった設計も一つのやり方です。

逆の発想でいうと、ご相談者様の主張は相手より低いわけなので、「もし高く売れた場合の上振れ部分の扱いを譲る」ことで、今の合意を取りにいくという考え方です。

これ、感情的にも通りやすくて、相手からすると「高く売れる可能性を潰されていない」ので納得しやすいんですね。

もちろん契約の組み方や精算方法は整理が必要ですが、「今の評価で揉め続ける」よりも、
未来の結果で調整する設計にする方が前に進むケースは多いです。

どこに軸を置くかで考え方は変わりますが、
・今すぐ確定させたいのか
・将来の売却結果に委ねるのか
この整理をすると、話し合いの方向性が見えてきます。

いずれにしても、評価額の議論だけで止まってしまうと進まないので、「どう分けるか」まで一段階視点を上げることがポイントです。

こういう局面は、正解を探すというよりも「着地できる形を作る」方が結果的にうまくいきます。

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