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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    埼玉県さいたま市大宮区
  • 投稿日
    2026/05/20
  • 更新日
    2026/05/21
  • ［2回答］

104 view

売却前リフォーム、見積もりが急に上がりました

母から相続した戸建てを売却する予定です。
築38年でそのままでは印象が悪いと思い、水回りだけ少し直してから売ろうと考えていました。

先日リフォーム会社に見積もりを取ったところ、最初に聞いていた金額よりかなり高くなりました。
断熱材や建材が入りにくく、価格も上がっていると言われました。

「この状態で売るより、最低限直した方が高く売れます」と不動産会社には言われています。
でも、リフォーム費用が300万円近くかかるなら、その分を回収できるのか不安です。

売却する家にお金をかけすぎて、結局手残りが減るのは避けたいです。
かといって、古いまま売って買主から大きく値引きされるのも困ります。

今のように建材が高い時期は、売却前リフォームをしない方がいいのでしょうか。
どこまで直せば売却価格に反映されやすいのか知りたいです。

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/05/20

    ご相談内容拝見いたしました。
    急に見積もりが上がってしまい、ご不安に思われるお気持ちよくわかります。

    結論から申し上げますと、売却前に300万円規模のリフォームを行うのはおすすめしません。現状のまま、あるいはハウスクリーニング程度に留めて売り出すのが得策と考えます。

    リフォーム会社がおっしゃるように、現在、断熱材や建材、水回り設備の価格が高騰しているのは事実です。しかし、だからこそ売却前リフォームには以下のようなデメリットがあります。

    1. リフォーム費用の回収は非常に困難
    300万円をかけて水回りを新しくしても、売却価格がそのまま300万円（あるいはそれ以上）跳ね上がることは稀です。多くの場合、かけた費用全額を売却価格に上乗せして回収することは難しく、結果的に手元に残る利益（手残り金額）が減ってしまう可能性が高いです。

    2. 買主の「自分好みにしたい」ニーズとのミスマッチ
    築38年の戸建てを検討される買主層の多くは、「古い分安く購入して、自分好みに自由にリフォーム・リノベーションしたい」と考えています。売主側で良かれと思って水回りを新しくしても、それが買主の好みに合わなければ、せっかくの費用が価格として評価されにくくなります。

    おすすめの売却方針
    大がかりなリフォームは行わず、費用対効果の高い方法で物件の印象を良くすることをおすすめします。

    〇プロによるハウスクリーニング: 水回りの水垢やカビ、キッチンの油汚れなどを徹底的に綺麗にするだけでも、内見時の印象は劇的に良くなります。数万円〜十数万円程度で非常に高い効果が期待できます。
    〇不要品の撤去（残置物処理）: 室内を空の状態にしてすっきりと見せることで、部屋を広く明るく感じさせる効果があります。
    〇値引き交渉の余地として残す: リフォーム費用として用意していた300万円を、買主から値引き交渉された際の「カード」として持っておく方が安全です。「ご自身で好きなリフォームができるよう、その分価格調整に応じます」というスタンスの方が、買主にとっても魅力的です。

    不動産会社は「見栄えを良くして早く売りたい」という意図からリフォームを勧めているのかもしれませんが、最終的な手残りを重視するのであれば、「プロのクリーニングのみ入れて、現状渡しで売り出す」という方針で、再度不動産会社とお話し合いをされてみてはいかがでしょうか。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/05/21

    築38年の戸建てであれば、今かなり多い悩みだと思います。

    特に最近は、
    ・建材価格上昇
    ・設備値上げ
    ・職人不足
    この影響で、数年前の感覚でリフォーム見積もりを見ると、想像以上に高く感じるケースが本当に増えています。

    その上で、個人的には、“売却前の大掛かりなリフォームは慎重に考えた方が良い”と思っています。

    なぜかというと、売却前リフォームは、「かけたお金がそのまま売却価格に乗る」とは限らないからです。

    例えば、300万円かけたとしても、売却価格が300万円上がる保証はありません。

    むしろ、購入希望者から値引交渉が入れば、せっかく直した部分が、価格交渉の中で埋もれてしまうことも普通にあります。

    なので、「高く売るためにリフォーム」という考え方は、
    少し注意が必要です。

    もちろん、不動産会社の言うことも、間違いではありません。

    ただ、個人的には、「高く売れる」というより、“早く売れやすくなる”の方が近い感覚です。

    特に、
    ・汚れ
    ・臭い
    ・壊れ
    ・水漏れ
    ・放置感
    こういう印象が強いと、内見時の反応は悪くなりやすいです。

    逆に言えば、最低限の清掃や補修だけでも、印象はかなり変わります。

    なので、今の市場でよくあるのは、
    ・ハウスクリーニング
    ・簡単な補修
    ・クロス一部交換
    ・庭や外回り整理
    この程度に留めて、あえてフルリフォームはしない売り方です。

    特に築38年くらいになると、買主側も、「自分でリフォーム前提」で探しているケースがかなりあります。

    その場合、売主側で中途半端に直されると、「だったらその分安くしてほしい」となることもあります。

    なので、どこまでやるかは、“その家を誰に売りたいか”で変わります。

    例えば、
    ・そのまま住みたい層向けなのか、
    ・リノベ前提層向けなのか。
    ここを整理せずにリフォームすると、費用対効果が合わなくなることがあります。

    あと、値引きについてですが、これは交渉事です。

    最初から、「どうせ値引きされる」前提で不安になりすぎる必要はありません。

    価格設定や売り方、見せ方によって、十分戦えるケースもあります。

    実際、売却は、“どこを直すか”だけではなく、
    ・価格設定
    ・販売戦略
    ・ターゲット設定
    ・見せ方
    ・タイミング
    この辺りで結果がかなり変わります。

    特に相続不動産は、「とりあえずリフォーム」になりやすいのですが、今の建築コスト上昇局面では、そこを冷静に考えることはとても大事だと思います。

    まずは、「この家は現状でどのくらい売れるのか」と、「どこまで直せば本当に効果があるのか」ここを分けて整理すると、判断しやすくなると思います。

    焦って大きなお金を入れるより、“手残りを減らさない売却”を意識した方が、結果的に納得感は高くなりやすいと思います。

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