不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
30代
女性
エリア

千葉県市川市
投稿日

2024/04/03
更新日

2024/06/05
［1回答］

752 view

生前贈与によるマンション相続の節税対策について

私の両親が、相続税の負担を軽減するために、生前にマンションを私に贈与することを検討しています。この生前贈与は相続税の節税対策になるのでしょうか。またその際の注意点や条件について詳しく知りたいです。
贈与税と相続税の違いや、生前贈与の適切なタイミング、必要書類などについてのアドバイスも頂けるとありがたいです。

私が回答します
投稿日

2024/06/05

品木彰

不動産専門家
- 30代
- 大阪府
- 男性
- 専門家
マンションを生前贈与をすると、相続財産が減るため、相続税の節税効果が期待できます。
しかし、必ずしもメリットがあるとは限りません。

まず、通常であれば贈与された財産の金額が年間110万円を超えると贈与税の課税対象となります。贈与税の税率は相続税よりも高いため、よく検討することなくマンションを贈与してもらうと、税負担がかえって重くなってしまいかねません。

また、生前贈与ではマンションの評価額を求める際に「小規模宅地等の特例」の適用を受けられません。小規模宅地等の特例は、亡くなった人が住んでいた家や事業を営む建物などがあった土地を相続すると、土地部分の相続税評価額が最大80%減額される特例です。

贈与税を計算する際も、相続税評価額が用いられますが、小規模宅地等の特例は適用できないため、相続時よりもマンションの評価額が割高になる可能性があります。

一方、マンションの生前贈与が必ずしも不利とは限りません。たとえば、将来的に価値の上昇が期待できるマンションを「相続時精算課税制度」を利用して贈与すると、相続対策として有効な場合があります。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母などから18歳以上の子や孫に贈与をするときに選択できる制度です。相続時精算課税制度には2,500万円の特別控除があり、その範囲内であれば何度でも贈与税がかかることなく財産を贈与できます。

2024年1月からは相続時精算課税制度にも、年間110万円の基礎控除が設けられました。このため、特別控除額とあわせて年間で最大2,650万円まで非課税で贈与できます。

年間110万円の基礎控除と特別控除額を超える部分については、一律20％の贈与税が課せられますが、納めた贈与税額は将来の相続税額から控除されます。また、通常の暦年課税とは異なり、高額な財産を贈与されても税率は上昇しません。

相続時精算課税制度を利用して贈与された財産は、贈与者が亡くなったときに相続財産に区得られ、相続税の課税対象となります。しかし、マンションの評価額は、贈与された時点のものとなります。

そのため、相続発生時のマンションの価値が贈与されたときよりも上昇していれば、そのマンションを相続する場合よりも、相続税の負担を抑えられる可能性があります。

ただし、相続時精算課税制度を選択すると、途中で撤回はできません。その贈与者が亡くなるまで、ずっとこの制度が適用され続けます。

また、マンションの生前贈与が相続対策として有効かどうかは、親御様の保有資産やマンションの価値などさまざまな要因で異なるため、一概にはいえません。また、生前贈与のタイミングや手続きに必要な書類もケースバイケースです。

そのため、相続税専門の税理士や最寄りの税務署などに相談することをおすすめします。