不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2024/04/29
-
- 更新日
- 2024/12/29
- ［5回答］
1235 view
マンション売却活動中です。悪質な不動産会社に見分け方について
5社の不動産会社に査定額を出していただき、今現在どこで契約を結ぼうか悩んでいます。
複数の不動産会社とやり取りをする中で、査定額、仲介手数料、サービスの有無（ハウスクリーニング、アフターサービス等）、アプローチの仕方（電話、メール、郵送）等、会社によってかなりの差がありました。
大きなお金が動く契約になるので様々な不安があり、囲い込みというものがあることも知りました。
正直あまりこの業界に良いイメージがないのですが、悪質な不動産会社を見分けるためのポイントがあれば教えていただきたいです。
-
初めまして。
株式会社tentoの金澤 寿一郎と申します。
東京で不動産仲介業を行なっているものです。
売却依頼時の仲介業者の選び方、お問い合わせいただくと必ず聞かれます。
危惧されていらっしゃることの参考になりますと幸いです。
ただいま自分で会社を経営しておりますが
それまでは大手一部上場仲介会社におりました。
競合する会社様も首都圏で大手ばかりでしたので、
囲い込み等はある程度ない環境で仲介業ができていたと感じておりました。
（新卒から13年ほどおりました)
しかしながら大手を飛び出て方々で仕事をしていると
競合の中には確かに危惧されているようなことをされている企業様も
ちらほらいらっしゃいます。
今現在、宅建業法で諸々縛られておりますのでそこまで横行しているとは思いませんが
担当者様のお人柄や会社の取り組み方（規模ではありません）、で見定めるしかございません。
また、「仲介手数料割引」を軸にアピールをしてくる会社様よりも、手数料に見合う動きをして一緒に活動をしてくれる業者様の方が結果満足度は高いのかと思います。
いずれにしても大変高額な資産を一緒に動かすパートナーです。
相談者様にとってベストなご選択ができますことをお祈りしております。 -
不動産営業マンの優秀な人を探すのに苦労したものです。
売り出し価格帯については、相場といって譲らない大手デベロッパー系担当者も悪質な場合もあり、すべてお断りしました。それは「囲い込み」「未公開物件」として積極的に販売してくれない場合もあるからです。売り出し価格は挑戦価格を一緒に目指しましょうということを否定する会社は隠れた悪質な会社かもしれません。
不動産会社の人は、ポジショントークが多いため、投函チラシも複数社を見比べても、悪質かわかりません。たくさん売った経験アピールも、そのひとつです。「物件の価値」を知っている自分を信じて下さい。
売却後に掛かる税金・手数料を最初から明瞭にする営業マンなど、親身になる方と出会えれば、相場より高く売却できると思われます。
特に「話が合わない」「清潔感がない」「自己アピールの紹介文」の人物は、会社の方針のまま、物件価格を下げようとしますので、これも悪質な類なのかも知れません。 -
初めまして不動産売却サポート関西の本田 憲司と申します。
個人のお客様から媒介契約をいただく為、各社様々なサービスを実施していると思います。
悪質業者を事前に見抜くのは難しいかと思いますので、グーグルの口コミを見てみるのも良いかと思います。
ただ仲介手数料サービスをアピールする業者については囲い込みをされるケースも散見されますので、ご注意下さい。 -
初めまして。沖縄の小さな不動産会社です！
不安しかないですよね。。。
「この人に任せたい」と思う担当者でしたら、信頼してみると良いと思います！
この判断は人それぞれだと思います。
1.高く査定してくれた
2.集客力が凄い
3.自信のある人だった
4.仲介手数料を安くしてくれる
5.担当者の人としての想いが伝わった
ご相談者様ならどちらでしょうか？？
営業トークや技術に惑わされずに、しっかり担当者を見て、ご相談者様の悩みや想いを理解している担当者を選ぶと良いと思います！
万が一ダメなら、また変えれば良いだけです！
少しでもご相談者様の判断材料になればと思い、投稿させて頂きました。
良い担当者（会社）に出会えることを祈っております！
以下の記事もよく読まれています
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市西区
-
- 投稿日
- 2025/09/26
- ［0回答］
349 view
住み替えで今の家を売るか貸すか迷う
子供が大きくなり手狭になったため、郊外の広い家へ住み替えを検討しています。 今のマンションを売却するか、賃貸に出すかで悩んでいます。ローンは残り1,000万程。 売却すれば資金の流れはシンプルですが、賃貸に出せば家賃収入が入ってくることを考えると、今後の副収入として大きいのでは、と思っています。 ただ購入資金はフルローンになる予定です。どちらが得でしょうか。判断に迷っています。
349 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2025/12/10
- ［1回答］
104 view
居住用ローンで返済中に、賃貸として利用していたらバレますか？
居住用ローンで返済中の分譲マンションがあります。15年程前に2,000万円で購入し、最初は私が1人で住んでいました。 結婚を機に新しく家を購入した為、そのマンションはいとこに住んでもらっていました。 いとこにはローン返済分の10万円を毎月払ってもらい、その賃料をローンに充てていました。 現時点で、ローン残債は500万円です。 来年、いとこが転職を機に引っ越しをするそうで、このマンションを売却したいのですが、問題なく売却できるでしょうか。 私が居住していなかったことはバレずに売りたいです。 （いとこが私の口座に送金し、私の口座からローンが引き落としされていました）
104 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 大阪府大阪市此花区
-
- 投稿日
- 2024/12/06
- ［4回答］
690 view
媒介契約を無効にしたい
訪問に来てくださった会社さんに『購入されたい方がいる』と急かされ契約を結びました。 しかし、調べれば調べるほど、悪評があり、尚且つ同様の手口でまずは契約を締結する流れが主流のようです。 現在、不動産会社さんからは、案内できそうな買主さんに、内覧の日程を調整していると言われて3日ほど待っている状況です。 ちなみに、この状況は囲い込みですか？ 事前に調べなかったことを後悔しています。 また、媒介契約を解除？されたい方が、電話越しで怒鳴られたような口コミを見てしまい、どのようにしたらいいのかわかりません。アドバイスいただければ幸いです。
690 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都足立区
-
- 投稿日
- 2020/02/13
- ［2回答］
1986 view
1Rマンションを売却したい
2年前に1Rマンションを購入しました。北千住の物件で、30年後も値崩れしないということと、大学も近くに誘致され、これからも人気のエリアだということで購入しました。節税効果の利点も購入のきっかけでしたが、購入後、調べれば調べるほど悪い情報しか出てこないので焦っています。確かに元々投資とはいえ、月々3000円のマイナスと固定資産税、都市計画税で60000円のマイナスです。これを節税でほぼチャラにするのですが、節税効果は初年度のみと聞き、今年2回目の確定申告が不安です。これで大幅に赤字になるようだったら、30年後に1500万円くらいの価値になろうと早く売ってしまおうと思っています。立地的に北千住駅から徒歩で5分ほどの好立地なのでまだ2000万以上の販売価格はあるようです（私は2200万円で購入）。今後、この1Rマンションは価値はあがるでしょうか？
1986 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2025/10/01
- ［1回答］
472 view
リースバック後も固定資産税は払いますか。
持ち家をリースバックで売却し、そのまま賃貸として住み続けています。 名義は不動産会社に変わったはずですが、今年も私のところに固定資産税の納税通知書が届きました。 売却したのにまだ支払う義務があるのでしょうか？
472 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 大阪府和泉市
-
- 投稿日
- 2019/09/29
- ［2回答］
2303 view
マンションの売却は大手に専任媒介で任せたほうがいいでしょうか？
今住んでいる中古マンションの売却を考えています。築20年のファミリータイプ、駅近物件です。専任媒介で大手の不動産会社に依頼するべきか、一般媒介で複数の不動産会社に依頼するべきか、迷っています。どちらが良いでしょうか？宜しくお願い致します。
2303 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県相模原市南区
-
- 投稿日
- 2019/06/16
- ［2回答］
2453 view
築40年46坪の売却価格
両親が建てた持ち家ですが、築40年で、46坪程度あります。 築40年だと家自体の売値はもうありませんか？また土地だけの価格は、相場どれくらいかを知りたいです。
2453 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 宮城県仙台市太白区
-
- 投稿日
- 2025/08/13
- ［2回答］
394 view
親名義のマンションをリースバックしたいが
仙台市内にある実家マンションに、高齢の母と私（未婚）が一緒に住んでいます。 名義は母で、築30年超えですが立地が良く、それなりの資産価値はあると思います。 最近母の介護費用がかさみ、資金的に厳しくなってきたため住み続けながら現金化できるというリースバックを検討しています。 ただし、母は認知症の初期症状があり、契約自体が可能かどうか、また将来相続のときに揉めないか懸念しています
394 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 大阪府大阪市大正区
-
- 投稿日
- 2025/09/16
- ［1回答］
339 view
地下室つき戸建てが全然売れない
趣味で地下シアタールームを作った戸建てを売り出していますが、内覧はあるのに成約に至りません。 不動産会社からは「住宅ローン審査が通りにくい構造」と言われました。 特殊物件は査定も難しいらしく、価格設定もこれで良いのか迷いがあります。 好みがわかれそうですが、何かうまく売却する方法はないでしょうか。
339 view
-
50代 その他回答
- 売却
-
- エリア
- 大阪府富田林市
-
- 投稿日
- 2024/08/18
- ［1回答］
801 view
専売（専属）か一般か
家を売るのに、専売か一般かで悩んでいます。家は、バス停は近いですが、駅から遠いという意味では、特別条件がよいとは言えません。
801 view
相談先を選択してください
囲い込みの目的は売主と買主双方から仲介手数料をもらう両手取引です。両手比率が高い会社が必ずしも囲い込みを行っているわけではないですが、疑惑はありますよね。
「不動産会社 両手比率」で検索すると両手取引の比率が大手不動産会社別に記載されています。記事を鵜呑みにしてはいけませんが、これだけ差があると、高い数字の会社はやはりやっているんだなと思わざるをえません。来年度は囲い込みに罰則ができますが、大手がこれだけ大々的にやっているとなると、役所のエクスキューズにしかならない気がします。
囲い込みがあったとしても、売主の意向通りに買主を見つけて、買主の希望価格で売買が成立したのであれば、売主にあまり不利益が無かったことになります（遅くなった可能性はありますが）。
それよりも、悪質だと思われるのは、大手には「売主に対する値下げ要求部隊」があることです。
不動産の売りは、1.売主が媒介契約を結び、売りに出す。2.買主が買い意向を出すという2つの段階を経て成立します。売りの場合は売主との契約が先、買主との契約が後という順番になるため、買い意向があったときに価格で折り合わない場合、未契約の買主に買う価格を上げてくれという交渉をして逃げらるより、すでに契約が成立済みの売主に価格を下げてくれという交渉をした方が安全なのです。
これは別に違法でもなんでもありませんが、売主にとっては悪徳そのものではありませんか。先に契約した売主よりも未契約の買主の意向を重視しているのです。
ちなみに米国ではこういう事態を避けるため、両手取引は禁止されています。利益相反する関係者の利益代表が同一人物出るというのはあり得ないだろう、という至極真っ当な考え方です。
さらに悪いことには、日本の不動産会社でこれがよくないことであるとの認識を持っている人は非常に少ないのです。逆に商いを成立さえるため、まじめに、熱心に、売主に価格を下げるよう説得してきます。困ったものです。
これを避けるためには、売主が理論武装をする必要があります。人は買う経験に比べて売る経験が非常に少ないのが一般的です。ですので、物件が売れるまでにはどの程度の時間がかかるものか、どの程度の集客があれば、売れると思われるのか、集客はどういう手段があるのか、集客した後買う決心をさせるにはどのようなことをすればいいのか、などを知っておき、業者がきちんと実行しているかどうか判断する必要があります。
悪質かどうかという判断軸だけでは、いい業者は選べないのです。