不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 宅地建物取引士
- 住宅ローンアドバイザー
- 50代
- 北海道
- 男性
奥林洋樹さんに不動産の相談・お悩みごとを相談できます
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自己紹介
大学卒業後、数年間実業団チームに所属しアスリートとしてオリンピックを目指す。
競技引退後に一から仕事を学ぼうと不動産業界に飛び込み、バブル崩壊後の厳しい業界で実績を積み上げ、
不動産業のたたき上げとして独立し現在に至る。
現在は主業である不動産コンサルタントの傍ら、日本における不動産業者の社会的な地位向上と後進の育成を目的に、
各種媒体へ記事を寄稿するほか研修講師を手掛けている。
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会社概要
- H.L.C不動産コンサルティング
- 住所札幌市北区あいの里二条6丁目3-3
奥林洋樹さんの
回答実績
（1479回答）
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30代 男性
- 購入
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/07/13
220 view
引渡し前なのに、売主がもう一度室内を確認させてほしいと言っている
中古マンションの売買契約を済ませました。 来月末に引渡し予定で、住宅ローンの手続きも進めています。 先日、仲介会社から連絡があり、売主さんがもう一度部屋を見に来たいと言っているそうです。 理由は、壁に書いてある子供の身長のメモの写真を撮りたい、記念写真が撮りたい、等。 契約後なので、こちらとしてはもう購入した部屋という感覚でいます。 まだ引渡し前は売主さんのものだと分かっていますが、何度も出入りされるのは少し不安です。 受け入れるしかないでしょうか...
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50代 女性
- 売却
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- エリア
- 福岡県
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- 投稿日
- 2026/05/25
345 view
引き渡し後に「床が傾いている」と言われました
築33年の戸建てを売却しました。 先月引き渡しが終わり、ようやく肩の荷が下りたと思っていたところ、買主から仲介業者を通して「リビングの床が傾いている」と連絡がありました。 私たちは20年以上その家に住んでいましたが、床の傾きは特に気にしたことがありません。 契約前の内見も複数回あり、買主も室内を確認しています。 契約書には契約不適合責任についての記載があります。 不動産会社からは「程度によっては対応が必要かもしれない」と言われました。 ただ、築古の戸建てなので、多少の傾きやゆがみはあるものではないのでしょうか。 売却時にこちらが気づいていなかった不具合でも、引き渡し後に修理費を負担しなければならないのでしょうか。
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40代 男性
- 相続
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/07/12
177 view
母のマンションを兄が勝手に賃貸に出そうとしています
母が亡くなり、母が住んでいたマンションを兄と私で相続することになりました。 相続登記はまだ終わっていません。 私は売却して現金で分けたいと考えています。 築年数は古いですが、駅から近いため、査定ではある程度の価格がつきそうでした。 しかし、兄は売却に賛成していません。 家賃収入が得られるなら賃貸に出した方がよいという考えのようです。 先日、兄が自分で賃貸管理会社に相談していることが分かりました。 まだ正式な契約はしていないようですが、募集賃料の査定まで取っていました。 私は、兄弟で方針が決まっていない状態で賃貸募集を進めるのは適切ではないと思っています。 仮に入居者が決まってしまうと、その後に売却したくなっても簡単には進められないのではないかと懸念しています。 兄は、自分も相続人だから相談する程度なら問題ないと言っています。 ただ、マンションは現在も母名義のままです。 相続登記や遺産分割協議が終わっていない段階で、相続人の一人が賃貸に出す準備を進めても問題ないのでしょうか。 売却か賃貸かで意見が分かれている場合、まず何を決めるべきか教えていただきたいです。
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50代 男性
- 売却
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/07/12
145 view
買い替え特約つきで契約しましたが、買主の自宅が3か月たっても売れていません
3か月前に自宅マンションの売買契約を結びました。 買主の方が自宅を売ってからローンを組む予定で、買い替え特約がついた契約です。 特約の期限は契約から3か月以内に買主の自宅が売れなければ白紙解除できる、という内容でした。 その期限が来週の17日です。買主側の仲介業者から「あと少し待ってほしい、内覧が入っている」と連絡がありましたが、売れたわけではありません。 私としては、このまま延長して待つか、特約を使って解除して売り直すか、決められずにいます。 担当者はもう少し待ちましょうと言うのですが、引き延ばされているだけではないかという気もしています。 また、今の市況で売り直した場合に同じ価格で買主が見つかるかもわかりません。 期限を延長する場合、何か書面を交わす必要があるのでしょうか。また解除した場合、手付金はどうなりますか。
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30代 女性
- 購入
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/07/11
198 view
売主の引っ越し先が未定な点が気になります。
中古マンションの購入を検討しています。 駅から徒歩9分、築14年、3LDKで6,400万円です。 夫婦と子ども1人で暮らすには、条件はかなり合っています。 内見時には売主がまだ居住していました。 小さなお子さんがいるご家庭で、室内もきれいに使われており、特に悪い印象はありませんでしたが、売主の引っ越し先がまだ決まっていない、と言っていたのが気になっています。 不動産会社の担当者からは、契約後に住み替え先を探すケースも多く問題ないと説明を受けました。 ただこちらは現在の賃貸の更新が4か月後に控えており、保育園の都合もあるため、引っ越し時期がずれると大きな支障が出ます。 夫は、契約書に引渡し日を明記するため問題ないのではないかと言っているのですが、個人的にそこまで安心できません。 仮に売主の住み替え先が見つからなかった場合でも、予定通り引き渡しされるのか？ また、小さなお子さんがいる家庭に対して、期日通りの退去を求めることにも抵抗があります。 そのため、契約前の段階でどのような点を確認しておけば良いでしょうか。 売主の住み替え先が未定のまま契約する場合、買主として契約書に記載しておいた方が良い条件があれば教えてください。 引渡し遅延時の違約金や、賃貸更新料の負担について取り決めることは可能でしょうか。
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40代 女性
- 購入
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- エリア
- 東京都
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- 投稿日
- 2026/07/11
218 view
購入予定のマンションで、過去に漏水があったと後から聞きました。
中古マンションの購入を検討しています。 駅から徒歩5分、築18年、2LDKで価格は6,280万円です。 室内はリフォーム済みで、とてもきれいでした。 水回りも交換されていて、見た目には特に気になる部分はありません。 ただ、申込みを入れた後に、過去に上階からの漏水があった部屋だと聞きました。 数年前に天井と壁紙を張り替えており、現在は修理済みとのことです。 不動産会社からは、修理は完了していて再発もしていないため、大きな問題ではないと説明を受けています。 しかし、内見時にはその話を聞いていなかったので、少し不安になっています。 リフォーム後の室内だけを見ると分かりませんが、天井裏や壁の中にカビが残っていないか気になります。 また、将来売却する際に、過去の漏水歴が価格に影響するのかも心配です。 長く住む家なので、見えない部分のトラブルを抱えたまま購入するのは避けたいです。 過去に漏水があった中古マンションを購入する場合、契約前にどのような資料や修理履歴を確認すればよいのでしょうか。 また、修理済みであっても、重要事項説明や売買契約書に記載しておいた方が良い内容はありますか。
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50代 女性
- 相続
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- エリア
- 愛知県
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- 投稿日
- 2026/07/11
135 view
父の実家を売りたいのですが、隣地との境界杭が見つかりません。
父が亡くなり、父名義の実家を相続することになりました。 母はすでに他界しており、相続人は私と弟の2人です。 実家は築40年以上の戸建てで、今は誰も住んでいません。 弟も私も県外に住んでいるため、売却する方向で話しています。 不動産会社に査定をお願いしたところ、土地の境界がはっきりしていない可能性があると言われました。 現地を見ても、隣地との境界杭が一部見当たりません。 父が生きていた頃は、隣の方と特に揉めていた様子はありません。 ただ、昔からある塀が少し曲がっているように見えます。 不動産会社からは、売却前に測量をした方がよいと言われました。 弟は、古い家なので現状のまま安く売ればいいのではないかと言っています。 私は、売った後に境界のことで買主や隣地の方と揉めるのは避けたいです。 測量には費用も時間もかかるようで、どこまで対応すればよいのか迷っています。 相続した戸建てを売却する場合、境界杭が見つからない土地はそのまま売れるのでしょうか。 売却前に確定測量まで済ませておいた方がよいのか、専門家に相談したいです。
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30代 女性
- 住宅ローン
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- エリア
- 神奈川県
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- 投稿日
- 2026/07/10
175 view
変動金利で申し込んだあとに、急に怖くなってきました
住宅ローン、変動金利で申し込みました。 というか、変動で進めるものだと思っていました。 不動産会社の担当者にも、銀行の方にも、「今は変動を選ぶ人が多いです」と言われて、夫もそのつもりでした。 物件は中古マンションで、価格は6,200万円です。 夫婦ペアローンで、私が2,200万円、夫が4,000万円借りる予定です。 本審査はこれからです。 最初は月々の返済額だけ見て、「今の家賃より少し高いくらいなら大丈夫かな」と思っていました。 でも最近、住宅ローン金利が上がるかもしれないというニュースをよく見るようになって、急に不安になってきました。 夫に話したら、「上がるって言ってもすぐ倍になるわけじゃないでしょ」と言われました。 たぶん、そうなんだと思います。 でも、私は数字に強くないので、5年後や10年後にどれくらい返済が増える可能性があるのか、ちゃんと分かっていません。 子どももそろそろ考えています。 私が産休や育休に入ったら、収入は今より減ります。 それでも変動金利の低さを見ると、固定金利にするのはもったいない気もします。 固定にすると、今の時点で月々の返済がかなり上がります。 変動金利を選ぶ場合、金利が何％まで上がったら家計が苦しくなるか、事前に計算しておくものなのでしょうか。 みんな変動だからという理由で決めてしまうのは危ないですか。
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40代 女性
- 売却
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- エリア
- 大阪府
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- 投稿日
- 2026/07/10
191 view
修繕積立金の積立不足を理由に350万円の値引きを求められています。
築22年の分譲マンションをようやく申込みまで進めたのですが、そこから話がこじれています。 買主側が管理組合に直接問い合わせたようで「長期修繕計画に対して積立金が3割近く不足している」という回答があったそうです。 それを根拠に350万円の値引きをしてほしいと言ってきました。 私は購入時からずっと普通に住んでいただけで、管理費と積立金は毎月きちんと払ってきましたが、積立金が足りているかどうかなんて自分で確認したことがありません。 管理組合の運営の問題なのに、なぜ私が値引きしなければいけないのか腑に落ちないのですが、白紙になるのも困るのでどうしたらいいか迷っています。
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50代 女性
- 売却
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- エリア
- 愛知県
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- 投稿日
- 2026/07/09
173 view
決済2週間前に買主の会社が倒産
先月ようやく買主が見つかって売買契約を締結して、来月の中旬が決済日でした。 それが先週になって仲介業者から電話があって、「買主の勤務先が先日倒産しました」と言われました。 住宅ローンの審査は1か月以上前に承認が出ていて、ローン特約の期限もとっくに終わっています。 なのに担当者からは「銀行が融資を取り消す可能性があるので確認中です」という話しかなくて、それから何日も経つのにまだはっきりしないままです。 こういう場合、もし買主がローンを引っ張れなくなったら契約はどうなりますか。 手付金だけもらって終わり、ということになるのでしょうか。 次の引越し先はもう決まっていて、業者への予約も済ませてしまっています。 もし決済が流れた場合、手付金以外に損害の請求はできないのでしょうか。
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