マンション購入の際に内覧で気をつけるポイント

Question

中古マンションを内覧する際の注意点をご教示いただきたいです。

新築と比較して、なかなか物件のいいポイントを掴めません。。

ちなみに中古マンションは
お部屋のクリーニングや壁紙交換などは一般的していただけるものでしょうか？

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Accepted Answer

はじめまして。イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。

「中古マンションの内覧で確認すべきポイント」と、
「新築と比較しての注意点」を踏まえた内容を以下にまとめました。

【中古マンション内覧の際に注意するポイント】
1. 建物全体の状態を確認
・共用部分
エントランスや廊下、エレベーターの清掃状況や傷み具合をチェック。
ゴミ置き場や駐車場の整備状況も確認しましょう。
管理が行き届いているかがわかります。マンションは管理状況の確認が非常に重要です。

・外壁や屋上
外壁にひび割れや剥がれがないか、目視で確認。
屋上の防水工事の履歴があるか（築年数が進むほど重要）。

2. 専有部分（部屋）の状態を確認
・水回り
キッチン、浴室、洗面所、トイレの水漏れやカビ、腐食の有無。排水の流れや異臭がないか。

・壁や天井
シミや剥がれがないか。雨漏りの痕跡がある場合は要注意。
壁の厚みや防音性能も質問してみるとよいでしょう。

・床
傷やきしみ音の有無。
傾きがないか（ビー玉を転がして確認するのも一案）。

・窓や扉
サッシの状態や鍵のスムーズさ。
結露の痕跡や断熱性能の確認。

・配線やコンセント
十分な数があるか、古い配線が露出していないか。

3. 周辺環境のチェック
・日当たり、通風
実際に部屋に立ち、日差しや風通しを体感。

・騒音や匂い
外部からの騒音（電車・車・工場）や周辺の匂いに注意。

・近隣の施設
スーパーや病院、学校、公共施設の位置を把握。

4. 管理状況の確認
管理費や修繕積立金の妥当性。
大規模修繕の履歴と今後の計画。
管理組合が活発かどうか（議事録を確認できる場合あり）。

5. 資産価値のチェック
同じマンションの売出し事例や過去の取引価格を調べ、相場感を把握。
将来的にリセールしやすい立地かどうか（駅近や治安の良さが重要）。

【新築との比較における注意点】
・設備の状態
新築は最新の設備が入っていますが、
中古の場合はリフォームや交換が必要な場合があります。
エアコンや給湯器などの耐用年数を確認し、交換費用を見積もる。

・修繕計画
新築は計画が立ち上がったばかりですが、中古は過去の修繕履歴や次の修繕予定が重要です。

・見えない部分のリスク
新築は保証が手厚い場合が多いですが、中古は既存不適格や瑕疵（欠陥）リスクに注意。

【お部屋のクリーニングや壁紙交換について】
・クリーニング
売主側で簡易的にお掃除を行うケースが多いですが、徹底的なクリーニングは購入者が行うことの方が多いかと思います。

・壁紙交換
「リフォーム済み物件」として販売される場合、壁紙交換や床の張り替えが完了していることがあります。そうでない場合は、購入者が費用を負担して交換するケースが一般的です。

【まとめ】
中古マンションは新築に比べて状態の差が大きく、細かく確認する必要があります。
ただし、内覧時に気づいた点を交渉材料にして値段交渉やリフォーム条件を引き出せるのも利点です。また、気になる部分は専門家に依頼するのもおすすめです。

物件を購入した後、クリーニングやリフォームを自分好みにカスタマイズすることで、
新築に近い魅力ある空間を作ることも可能です。

博多区の不動産購入であれば、
お気軽に、お声がけ下さい。

イエステーション博多店　㈱コムハウス

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

まず、外的な部分として築年数、耐震性、大規模修繕（修繕計画により履歴を確認）、外壁や共用部の状態（ひび割れや漏水など）、周辺環境、管理体制などは確認しておきたいものです。

室内についてはクロスの汚れ具合やキッチン、浴室、トイレなどの設備状況のほか、バルコニーからの眺望も確認しておきたいものです。また、隣家や上下階からの「騒音」などを巡って問題が発生したことがないか質問しておくとよいでしょう。その点については、営業担当に質問するより、自ら管理事務所へ出向きヒアリングしたほうが確実かもしれません。その際は同時に、管理組合の運営状況、修繕積立金の額などを質問されるとよいでしょう。

「クリーニングや壁紙交換などは一般的にしていただけるものでしょうか？」とのことですが、常識的な清掃は行われる可能性も高いでしょうが、通常はクリーニングまで行われません。同様に、クロスの交換についても、リフォーム後引き渡しなどの条件が付されていない限りは行われません。

現状渡しが基本であると理解しておきましょう。

佐々木 浩一((有)山地不動産企画) · Answer

築年数や修繕履歴や大規模修繕の予定、周辺環境、は確認されたほうが良いかと思われます。

室内の壁紙の交換やハウスクリーニングは基本行われません。
中古のものであれば現状渡しが一般的であると思われたほうが物件探しの基準が変わるかもしれませんね。また、場合によってはハウスクリーニングのみしてくださるケースはありますので気に入ったマンションがあればご相談されても良いかと思います。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Answer

ご相談内容を拝見させて頂きました。
中古マンションの売買の場合、原則は現況有姿となり、売主様の負担でハウスクリーニングや壁紙の交換は行っておりません。
また、中古マンションを購入する場合、新築マンションと異なり、一部のリフォームが必要になってくることなど、ご検討される方によって費用は変動してきます。
物件毎に費用がその都度変動することもあるため、住宅ローンを含めた資金計画と物件価格以外でかかる費用をきちんと把握しておくことは必要です。

物件の内見をされる際の注意点と把握しておきたいことは、大きく分けると下記のようなものがございます。

・陽当り、風通し（時間によって変わるもの）
・リフォームが必要な箇所とその概算金額
・マンションの管理運営をしていくうえでの計画や現状の内容
・生活用品のお買い物ができるお店（スーパー、コンビニ、ドラッグストアなど）
・マンションの居住者（居住者間でトラブルなどは起きていないかなど）
・周辺の建物の建築計画（例えば数年後に目の前に建物がたってしまう、など）

こちらのようなことに関して、基本的には営業スタッフに確認を取ればすぐにわかる事ですので、たくさん質問しても全く問題ございません。
ご不明な点やご不安な点は営業スタッフに積極的に質問、相談をする方が良いと思います。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

中古マンションは新築プレミアムがはがれていますので、割安に購入できるのが強みです。しかし、築年が古い物件ですと、ローン期間が短くなる場合があります。通常、住宅ローンは３５年ですが、新築マンションの耐用年数が４７年ですので３５年が適用されます。ところが築３０年経過している場合、耐用年数切れまで１７年しかありません。この耐用年数は償却額の計算で使用される数値で、実際に４７年経てば使えなくなるというものではありません。むしろ１００年コンクリートをうたうマンションも多くあります。しかし、金融機関によっては耐用年数をよって融資期間を区切るとことがあります。区切らない場合でもその分個人の信用力で補っているため、金利が高めに設定される可能性があります。

中古マンションは、既に住民がおられるので、周辺環境のチェックを忘れないようにしてください。特に、音と振動は要チェックです。上の階に小さなお子様がいると、ドンドンという音が響くかもしれません。売主様に聞いてみてください。

また、修繕積立金の積み立て状況も要チェックです。

住民の質も要チェックです。建築時には子育て世代がメインターゲットであった場合、２０年も経つと子供も別居して高齢者ばかりというマンションは多くあります。世代が違うと何かと問題が出る場合があります。

まれですが、壁紙やクリーニングが売主様側でなされている場合、当然価格に上乗せされていると考えるべきです。汚れている部分等があれば、価格交渉の材料にしてもよいと思います。

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