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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 相続
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    東京都江東区
  • 投稿日
    2025/02/13
  • 更新日
    2025/02/18
  • ［2回答］

1432 view

将来子供に相続させる予定のマンション、税負担を減らすためには何ができますか？

母から相続した土地が2つあり、現在はどちらも駐車場として運用しています。
私の子供は現在高校生と中学生で、将来的には二人にこの土地を相続させたいと思っています。
なるべく税負担が少ない状態で相続したいのですが、今からできることはありますでしょうか。
遺言書は残す予定です。これからできる準備があれば、教えてください。

  • 私が回答します

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/13

    件名では「マンション」となっていますが、内容から「土地」に関するご相談と判断し、回答させていただきます。

    これまで約20件ほどさまざまなご相談に対応してきましたが、本件はおそらく最も難しいケースです。

    相続税対策や土地活用については、税理士やデロイトトーマツのような税務コンサルティング機関に相談するのが最も確実かと思います。そして、それだけの価値がある案件とも感じます。

    今回は、過去にデロイトトーマツと共同で土地オーナー様向けに相続対策の講義を行った経験、さらに札幌で最も多くの駐車場を管理していた会社に在籍していた経験、加えて知識不足な部分は調べ、回答させていただきました。

    長文になりますが、ご参考になれば幸いです。


    １　駐車場は「究極の投資」、でも相続税対策が必要

    駐車場は「究極の投資」とも言われるほど、低コストで運用でき、固定資産税や管理費も抑えやすい投資です。土地をそのまま活用できるため流動性が高く、非常に安全な資産運用方法の一つです。

    ただし、駐車場のままだと相続税評価額が高くなりやすいため、適切な対策が必要です。（詳細は割愛）


    ２　節税戦略

    ①片方の土地にアパートを建てる（貸家建付地の活用）

    アパートを建てて貸し出せば、「貸家建付地」として土地の相続税評価額を下げられる。
    小規模宅地の特例が適用できる可能性がある。
    賃貸収入が得られ、相続後の収益源にもなるため、将来的な資産形成にも有利。

    ②一方の駐車場に「小規模宅地の特例」を適用する

    現状のままでは「更地」と同じ評価になり、相続税負担が高くなる。
    アスファルト舗装やフェンスを設置することで、「貸付事業」と見なされ、小規模宅地の特例（最大50%評価減）が適用できる可能性がある。
    ただし、駐車場を「青空駐車場」のままにしておけば、土地貸しの扱いとなり、消費税は非課税、
    構造物を設置すると消費税が課税されるため、税負担とのバランスを考慮する必要あり。

    ◎このように、片方の土地にアパートを建てて評価を下げ、もう一方の駐車場には小規模宅地の特例を適用することで、相続税負担を大きく軽減できると考えられます。


    ３　将来を見据えた相続対策

    ①相続税は「一次相続（親→配偶者）」と「二次相続（親→子）」の合計額で考えることが重要です。

    ②生前贈与を活用する
    毎年110万円までの贈与なら非課税です。（ただし、ピッタリ110万円ではなく、少し税金を払う程度にした方が無難です）。


    ４　信託を活用した相続対策（遺言書+α）

    そもそも信託とは？
    財産の持ち主（委託者）が、信頼できる人や銀行（受託者）に管理・運用を任せ、その利益を受け取る人（受益者）を自由に決められる仕組みです。

    信託のメリット

    ①二次・三次相続までコントロール可能
    遺言では一次相続しか決められないが、信託なら長期的な財産管理が可能。

    ②生前の財産管理が可能
    高齢になったときの認知症リスクなどを考慮し、計画的な財産運用ができる。

    ③家族信託の活用も検討
    民事信託（家族信託）を活用し、より柔軟な相続対策を行うことも可能。


    ５　今からできる具体的な対策（サモエステートVer）

    ①片方の土地にアパートを建てて評価額を下げ、賃貸収入を得る
    ②もう一方の駐車場を「貸付事業」として小規模宅地の特例を適用する（構造物を設置）
    ③一次・二次相続の税額シミュレーションを行う
    ④信託の活用を検討する
    ⑤生前贈与（毎年110万円の贈与・相続時精算課税）を活用する


    最後に

    本件は高度な相続・税務の専門的な知識が求められる案件であり、私がお答えして良いか迷いましたが、少しでも参考になれば幸いです。もっと別な手もあるかもしれません。

    過去にスーパー公認会計士の先生に教えを請うた時に言われたことがあります。

    「税金を払わなくて済む方法なんて存在しない。でも、高い税負担を避け、低い税率の仕組みにもっていくことが重要なんだ。なぜなら、税制を作っているのもまたプロだからね。結局、いたちごっこなんだよ。」

    つまり、「税金をどう払わないか」ではなく、「いかに上手に払うか」こそが、節税の本質という話でした。

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    このレベルのご質問は脳が焼けますね！笑


    SamoyEstate（サモエステート）について

    不動産相続、売買、賃貸、投資まで幅広くサポートしています。特に相続対策は早めの準備が重要です。お客様のライフプランに合わせた最適な相続対策をご提案できますので、お気軽にご相談ください。

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/02/18

    ご相談内容を拝見しました。
    お子様が２人いらっしゃり、現在、駐車場として活用している土地を将来、相続させたいが税負担を少なくするために今から対策しておくことがあるかお悩みなのですね。

    相続税は土地だけでなく他の資産も合計して課税されるしくみですので、土地の対策だけではなく、ライフスタイルにあった方法で他の資産を少なくすることを考えます。ご相談者様ですと、基礎控除の４２００万円以内（３０００万円＋６００万円＊２人）であれば相続税はかかりませんし、越えれば累進課税で課税されます。税対策だけですと人生が味気なくなりお子様のお考えにそぐわないおともあります。今は家族で楽しく生活していく中で少し意識していかれる程度でよいでしょう。

    お子様が成長されきちんと理解されてから、相談者様の想いもお伝えになって以下のような方法をご家族内で話し合われるとよいでしょう。一般的には、
    1. まず、土地も含めて例えば相談者様が平均寿命まで生きるとしてその時の財産はいくらくらいになっているか見積もっておく。（現在の貯蓄＋収入―費用）
    2. 課税されそうであれば、以下のような方法が検討できます。
    1)暦年贈与で現金を２人に贈与していく。　しヵし、３年以内（今後７年へ拡大）の贈与ですと相続財産に足し戻されます。（贈与契約書が必要です）
    2)相続時精算課税を使う。受贈者ごとに適用しますが一度、選択したら暦年贈与に戻れません。現金の贈与ですと、この方法を使うと１１０万円/年の贈与なら相続財産に戻されませんので、確実に資産を減らせます。（税務署へ選択届が必要です）
    3)教育資金の一括贈与を利用する。（現在は令和8年（2026年）3月31日まで）
    4)相談者様を契約者、被保険者にして、受取人をお子様に生命保険をかける。５００万円＊２人＝１０００万円が非課税になります。
    5)土地の評価額を下げる。
    ・アパートを建設して現金を減らすことで低い建物評価にできますし、土地の評価額
    　　も下がります。（貸家建付地）
    　・相続の仕方を工夫して評価額を下げる。（小規模宅地の評価減）

    できれば残されるお子様の希望も叶うような、そして相談者の想い伝わるような方法があればよいですね。税金申告は税理士に相談される必要があります。その前の段階でライフプランと合わせた相続対策のことでしたらフィナンシャルプランナー、遺言書の作成なら行政書士や弁護士など専門家にご相談されるとよいでしょう。きっと、相談者様にあった対策が見つかると思います。

    以上ご参考まで

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