不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

離婚
30代
女性
エリア

東京都杉並区
投稿日

2025/03/28
更新日

2025/03/29
［2回答］

790 view

マンションの住宅ローンが残っている状態で離婚する場合

マンション購入時、頭金は夫側が500万、私側は300万を両親に援助してもらい、夫名義で4000万のマンションを購入しました。
ローンはまだ2,500万程残っています。
マンションは夫が住み続け、私が出ていくのですが、その場合財産分与としていくら請求できますか？

私が回答します
森本　慎也

株式会社TERASS
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/03/29
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住宅ローンが残るマンションの財産分与は、以下の計算方法で行います。

財産分与の計算方法

①現在のマンションの評価額を調べる（不動産屋さんの査定や、鑑定士の査定）
②評価額から残ローンを引く（これが「純資産」）
③純資産を原則2分の1ずつ分与する

ご相談者の場合の計算例
・購入価格：4,000万円
・現在の評価額（例）：3,500万円（相場的に上がるかもですが）
・ローン残高：2,500万円

上記から、

現在のマンション評価額：3,500万円
残りローン：▲2,500万円
残った純資産：1,000万円
財産分与（ご相談者様の取り分）：500万円

この例ですと請求できる目安は「約500万円」になります。

頭金の出資割合はどう影響するか？についてですが、
・通常、結婚後のマンション購入時の頭金（親の援助含む）は「夫婦共同の財産」とみなされます。
ただし、ご両親からの援助については「特有財産」と認められ、考慮される場合があります。

特有財産とは？（以下サイトがわかりやすいです）
こちら

→ご両親の援助（300万円分）を考慮すると、取り分をやや多めに交渉する余地があるかもしれませんね。

（注意点）
・評価額は査定書や不動産鑑定で客観的に決めましょう。
・財産分与の額が高額になる場合、夫の資金調達能力を確認することも重要です。
・分割払いや他の財産（貯金等）との調整も視野に入れ、専門家（弁護士など）に早めに相談をしましょう。
・税金については基礎知識として把握しておきましょう！（以下コラムがわかりやすいです）

離婚と税金～離婚給付（財産分与、養育費、慰謝料）に関して思わぬ課税が生じないように～
こちら

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/03/29
ご相談を拝見しました。

まず、離婚時における財産分与は、婚姻期間中に夫婦で協力して築き上げた財産を公平に分け合うという基本的な考え方があります。そのため、本件では時価額に対し、マンションの名義が夫である点、頭金の出資額、ローン残高を考慮して下記のステップを基に妥当な分与額を判断する必要があります。

1.実勢価格の把握
マンションの具体的な評価額を、販売事例や査定額などを基に把握します。

2.住宅ローンを差し引く
マンションの現在の価値から、住宅ローンの残債を差し引いた金額が、財産分与の対象となるマンションの「実質的な価値」となります。例：4500万円（評価額）-2500万円（ローン残高）の場合、実質的価値は2000万円

3.頭金の出資額を考慮
頭金は夫婦の協力とは別に、それぞれの固有の財産が投入されていると考えられます。特にご相談者様の場合は、ご両親からの援助という形ですので、この点を考慮する必要があります。一般的には、出資額の一部を上乗せするという考え方をします。

4.婚姻期間中の貢献度を考慮する
離婚理由も含め、専業主婦であったか、共働きであったかなど、婚姻期間中における夫婦の協力度合いも考慮されます。

マンションの実質的価格を算出した後、3及び4を考慮し、最終的な財産分与の額を算出します。ただし、この方法は一般的な考え方であり、個々のケースによって判断が異なります。特に、頭金の出資やローンの状況、婚姻期間中の状況などが複雑に絡み合いますので、必要に応じて弁護士に相談し、具体的なアドバイスを受けることを強くお勧めします。

以上、多少なり参考となれば幸いです。

奥林洋樹
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