不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

福岡県北九州市八幡東区
投稿日

2025/04/08
更新日

2025/04/09
［1回答］

715 view

築30年の中古マンション、耐用年数は大丈夫？

築30年の中古マンション（鉄筋コンクリート造）を
購入検討しています。
駅近で周辺環境も気に入っているのですが、
マンションの耐用年数が気になっています。

ネットで調べたところ、RC造の法定耐用年数は47年と書かれていて、
「あと17年しかもたないのか…？」と不安になってきました。

私たちは30代前半の夫婦で、子どもは小学校低学年です。
この先20年以上住むことを考えると、耐震性や修繕計画が心配です。

管理組合の修繕履歴などは確認中ですが、
「築古マンションは後から修繕費が高くつく」
「そもそも建て替えの合意形成が難しい」といった話も見かけました。

リノベーションの意見もある一方、
築年数が進んだマンションにどこまで将来性があるのか、専門家のご意見を伺いたいです。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/04/09
ご相談を拝見しました。

まず、47年は税務上の法定耐用年数です。単なる減価償却試算の耐用年数に過ぎませんので、その期間が過ぎたからといって居住ができなくなるわけではありません。また、資産性は築年数の影響を受けますが、法定耐用年数を過ぎたからといって、評価はゼロにはなりません。

重要なのは修繕が適切に実施されているかです。現在では、適切なメンテナンスが実施されていれば、分譲マンションの寿命は100年以上であるとの説が有力です。また、国土交通省は「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による期待向上について」との見解を公表していますが、それを基にした算出では、外装の仕上げやメンテナンスによって150年まで延命できる可能性があるとの意見もあります。

分譲マンションの建て替え決議に関する合意形成は確かに困難ですが、令和7年3月4日に「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」が閣議決定されるなど、従前より容易になりつつあります。

とはいえ、適切にメンテナンスされているマンションであれば建て替えはまだ先のことです。それよりも管理状況や立地、価格、耐震性など詳細な情報を入手して、不安があれば専門家に相談を仰ぎ、最終的な判断をされると良いでしょう。

奥林洋樹
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