不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 男性
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- エリア
- 東京都練馬区
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- 投稿日
- 2025/05/29
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- 更新日
- 2025/06/02
- ［3回答］
120 view
バルコニーからの眺望が完全に塞がれたことで、売却に影響が出ています
10年前に購入したマンションを現在売却中です。
駅から徒歩7分、日当たりも良く、南向きのバルコニーからは以前まで低層の戸建てが広がる開放的な眺望が売りでした。
しかし、1年前に目の前の土地に10階建てのマンションが建ち、リビングからの景色と日差しが大きく遮られてしまいました。
当然ながら、売却活動では「眺望が悪い」「圧迫感がある」と指摘され、価格交渉にもつながっています。
買主の内見中にも「この建物がなければ完璧なんですけどね」と言われることも多々あります。
管理会社には文句を言う筋合いもなく、建築確認上も違法性はありません。
ただ購入時は眺めの良さが一番の魅力だった為、資産価値の下落にどうしたらいいのか悩んでいます。
無理な値引きに応じず、納得した売却がしたいです。
他に売りポイントを出していきたいのですが、、、どんなところに価値を感じるものでしょうか
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ご相談を拝見しました。
分譲マンションの購入希望者は、立地、構造、築年数、管理形態、公共交通機関へのアクセスといった多様な要素を総合的に考慮し、物件が適正価格であるかを判断します。こうした判断材料には、当然ながら眺望も含まれます。
隣接地に新たな建物が建築され、眺望が遮られたことは避けがたい外部要因ではありますが、その影響で市場相場が変動するのもまた現実です。市場価格は実際の取引事例を基に形成されるため、過去の資産価値に固執したままでは、売却が難航する恐れがあります。
物件の魅力を最大限に引き出して訴求する一方で、最終的には市場相場を踏まえた現実的な価格設定を受け入れることが求められるでしょう。 -
ご相談者様
初めまして不動産売却サポート関西の本田と申します。
納得した売却を望まれるのであれば、ご相談者様が所有するお部屋と同等条件（築年数・広さ・最寄駅までの距離・リフォームの有無・階数など）の他売出情報（以下：競合物件）を調べてみるのが良いかと思います。
眺望と採光が取れないマイナス点を考慮し競合物件との価格バランスを買う人の立場になって考える事も良いかと思います。
また、売却を任せている業者さんがどのように物件をアピールしているのか？ポータルサイトの掲載内容や業者向けに作成している販売資料もご自身で確認する事もしてみて下さい。
アドバイスですが売却が難航しているにも関わらず改善の提案策を講じない業者さんであれば変更も視野に入れるべきかと思います。
一助になれば幸いです。
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- エリア
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媒介業者の調査不足で、騒音がある部屋を購入してしまいました
初めて投稿致します。 媒介業者の「不手際」をどこまで追求できるのか、ご見解をお伺いしたいです。 このほど都内の中古マンションを購入しました。 「物件状況等報告書」には騒音なし、となっていましたが、入居してみると、実際は上の階の生活音が非常によく聞こえる部屋でした。歩く音、椅子をひきずる音、携帯の振動音など。数カ月経ちますがここで過ごす時間が苦痛で、売却しようか迷っています。 媒介業者側に問い合わせると、物件状況等報告書は売主からの申告ベースなので、自分たちは責任を負う範囲ではないとのこと。 それはそうかもしれませんが、仲介業者が物件の状況をよく調査し中立的な判断をする機能をもたなければ、買い主が全てのリスクを負うことになります。この回答をとても不満に思っています。 特に騒音や臭いは個人の感覚なので推し量ることは難しい項目です。ただこの物件は天井を取ったリフォームを施したことで上階の音は下階に伝わりやすい状態でした。ただ、その事実を売主は媒介業者に申告しておりませんでした。 また、媒介業者は物件を管理する管理会社に事前調査としてトラブルがないか問い合わせし「トラブルなし」と回答を得たそうですが、管理会社の担当者に改めて聞いてみると「このマンションは常に騒音トラブルがあるが、それ以外はない」と内容が違いました。媒介業者の担当者の調査不足が垣間見える結果でした。 媒介業者が正確に詳しく物件情報の把握をしており、売主の記入内容をうのみにせず、生活音は聞こえやすいといった情報を事前に提供してくれていれば、私がこの物件を買うことはありませんでした。 この件について媒介業者が法的な責任を負わない仕組みはすぐには変えられないことは理解しておりますが、買い主に責任を押しつけるだけの対応に疑問を持っています。 なおこの媒介業者は水栓やガスコンロ等に故障はないかといった確認もしておりませんでした。
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40代 女性
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- エリア
- 東京都江東区
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- 投稿日
- 2024/11/12
- ［2回答］
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中古マンションが新築時より700万円も高く売り出されている
新築マンションを購入して2年です。 先日、自分のマンションの一室が中古で売り出されていることを知り見てみたところ、 新築時より700万も高い金額で売り出されていました。 マンションの価格が高くなっているとはいえ、2年でそんなに上がるものでしょうか。 ほぼ機能していない共有ルームや駐車場が月額1,000円など（その分管理費が高い）、住民からするとなんのメリットもないことでもセールスポイントとして記載されていました。
419 view
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30代 女性
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- エリア
- 千葉県船橋市
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- 投稿日
- 2025/04/02
- ［2回答］
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査定に出してからトントン拍子で話が進みましたが、売り出してから、連絡が一切なく 担当者変更の連絡が突然ありました。 前任者はもともと、担当エリアではなかったとかで。連絡がなかったこともそうですが、対応に対して不満を伝え 解除を申し伝えたところ違約金が発生するといわれました。落ち度は完全に会社側にあると思うのですが… 契約前までは親身になって話を聞いていただいた点や、信頼できると考えお願いしました。 契約した途端連絡が来なくなりました。進捗が無い場合はこんなもんですか？ このまま契約が入っても不安しかないんですが。。。このような場合この会社に売却を進めてもらう以外選択肢はないでしょうか？ 売り出してからは2か月たっていないぐらいです。
260 view
ご相談拝見しました！
現在、どの程度の期間販売に出し続けているのかが、とても気になります。
もちろん長期化していても戦略的なケース、急ぎでないご状況など、千差万別だとは思います。
しかし、一般的には活動開始から3ヶ月を過ぎて具体的なお話が出てこなかった物件は、「売り出し価格に値引き履歴があってもなくても」市場での鮮度が落ちている事が多いです。
潜在顧客からの既視感も高まり、ますます成約はおろか内覧すら難しくなる可能性があります。
その場合、勇気を持って以下を検討することをおすすめします。
① 一度広告・掲載情報を全て落とす
→市場の中での掲載履歴を一度リセットすることで、新鮮さを回復させる。
② 販売をお急ぎの場合は検討ですが、、少なくとも掲載を落としてから数ヶ月は待ち、市況や周囲の状況を見てリフレッシュ再販
→棟内や近隣のライバルの売り出しが消えたり、潜在顧客における当物件への既視感がなくなるタイミングを待つ。
③ 広告の見せ方や訴求方法を180度変える
→異なるアプローチで新しい層に訴求する。
さらに、以下の選択肢も検討可能です。
①不動産会社を変える
②価格を見直す
③広告を刷新する
④販売の時期を変える
重要なのは、いつまでに成約したいのかというゴール設定を明確にし、販売戦略のロードマップを新たに組み立てることです。ぜひ今の不動産会社さんと具体的な戦略を改めて話し合うことを強くおすすめします。
また、物件の強みや現状把握・ライバル分析を整理することで、値引き圧力に流されず納得できる価格と売り出し戦略が見えてくるかもしれません。
① 物件の強みを再確認
・駅徒歩7分の立地
・南向きで室内の明るさは健在か
・室内状態や管理状況の良さ
・周辺環境（教育、買い物、利便性）
・他にもこのお部屋だけの特徴はないか
② 現状把握とライバル分析が必要
・同じマンション内の他の部屋の価格（向きごとの坪単価差）
・似たような条件（眺望前に建物）の他マンションの売り出し・成約相場
・棟内の過去成約履歴（高値・安値の背景）
上記は一例です！
あなただけのお住まいの特徴をいかにアピールできるか、そして、継続することだけが正義ではありません。
まだ一度もないのであれば一時的な休止期間を設けたうえで、戦略の見直しを実施してください！
販売活動がうまく行くことを願っています！
ご参考となれば幸いです。