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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    東京都練馬区
  • 投稿日
    2025/05/29
  • 更新日
    2025/06/02
  • ［3回答］

868 view

バルコニーからの眺望が完全に塞がれたことで、売却に影響が出ています

10年前に購入したマンションを現在売却中です。
駅から徒歩7分、日当たりも良く、南向きのバルコニーからは以前まで低層の戸建てが広がる開放的な眺望が売りでした。
しかし、1年前に目の前の土地に10階建てのマンションが建ち、リビングからの景色と日差しが大きく遮られてしまいました。

当然ながら、売却活動では「眺望が悪い」「圧迫感がある」と指摘され、価格交渉にもつながっています。
買主の内見中にも「この建物がなければ完璧なんですけどね」と言われることも多々あります。

管理会社には文句を言う筋合いもなく、建築確認上も違法性はありません。
ただ購入時は眺めの良さが一番の魅力だった為、資産価値の下落にどうしたらいいのか悩んでいます。
無理な値引きに応じず、納得した売却がしたいです。
他に売りポイントを出していきたいのですが、、、どんなところに価値を感じるものでしょうか

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/06/02

    ご相談拝見しました！

    現在、どの程度の期間販売に出し続けているのかが、とても気になります。

    もちろん長期化していても戦略的なケース、急ぎでないご状況など、千差万別だとは思います。

    しかし、一般的には活動開始から3ヶ月を過ぎて具体的なお話が出てこなかった物件は、「売り出し価格に値引き履歴があってもなくても」市場での鮮度が落ちている事が多いです。

    潜在顧客からの既視感も高まり、ますます成約はおろか内覧すら難しくなる可能性があります。

    その場合、勇気を持って以下を検討することをおすすめします。

    ① 一度広告・掲載情報を全て落とす
    →市場の中での掲載履歴を一度リセットすることで、新鮮さを回復させる。

    ② 販売をお急ぎの場合は検討ですが、、少なくとも掲載を落としてから数ヶ月は待ち、市況や周囲の状況を見てリフレッシュ再販
    →棟内や近隣のライバルの売り出しが消えたり、潜在顧客における当物件への既視感がなくなるタイミングを待つ。

    ③ 広告の見せ方や訴求方法を180度変える
    →異なるアプローチで新しい層に訴求する。




    さらに、以下の選択肢も検討可能です。
    ①不動産会社を変える
    ②価格を見直す
    ③広告を刷新する
    ④販売の時期を変える


    重要なのは、いつまでに成約したいのかというゴール設定を明確にし、販売戦略のロードマップを新たに組み立てることです。ぜひ今の不動産会社さんと具体的な戦略を改めて話し合うことを強くおすすめします。

    また、物件の強みや現状把握・ライバル分析を整理することで、値引き圧力に流されず納得できる価格と売り出し戦略が見えてくるかもしれません。

    ① 物件の強みを再確認
    ・駅徒歩7分の立地
    ・南向きで室内の明るさは健在か
    ・室内状態や管理状況の良さ
    ・周辺環境（教育、買い物、利便性）
    ・他にもこのお部屋だけの特徴はないか

    ② 現状把握とライバル分析が必要
    ・同じマンション内の他の部屋の価格（向きごとの坪単価差）
    ・似たような条件（眺望前に建物）の他マンションの売り出し・成約相場
    ・棟内の過去成約履歴（高値・安値の背景）

    上記は一例です！
    あなただけのお住まいの特徴をいかにアピールできるか、そして、継続することだけが正義ではありません。

    まだ一度もないのであれば一時的な休止期間を設けたうえで、戦略の見直しを実施してください！

    販売活動がうまく行くことを願っています！
    ご参考となれば幸いです。

    渡邉 将仁
    さんに相談する

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/05/30

    ご相談を拝見しました。

    分譲マンションの購入希望者は、立地、構造、築年数、管理形態、公共交通機関へのアクセスといった多様な要素を総合的に考慮し、物件が適正価格であるかを判断します。こうした判断材料には、当然ながら眺望も含まれます。

    隣接地に新たな建物が建築され、眺望が遮られたことは避けがたい外部要因ではありますが、その影響で市場相場が変動するのもまた現実です。市場価格は実際の取引事例を基に形成されるため、過去の資産価値に固執したままでは、売却が難航する恐れがあります。

    物件の魅力を最大限に引き出して訴求する一方で、最終的には市場相場を踏まえた現実的な価格設定を受け入れることが求められるでしょう。

    奥林洋樹
    さんに相談する

  • 私が回答します

    本田憲司

    不動産売却サポート関西株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/05/29

    ご相談者様

    初めまして不動産売却サポート関西の本田と申します。

    納得した売却を望まれるのであれば、ご相談者様が所有するお部屋と同等条件（築年数・広さ・最寄駅までの距離・リフォームの有無・階数など）の他売出情報（以下：競合物件）を調べてみるのが良いかと思います。

    眺望と採光が取れないマイナス点を考慮し競合物件との価格バランスを買う人の立場になって考える事も良いかと思います。

    また、売却を任せている業者さんがどのように物件をアピールしているのか？ポータルサイトの掲載内容や業者向けに作成している販売資料もご自身で確認する事もしてみて下さい。

    アドバイスですが売却が難航しているにも関わらず改善の提案策を講じない業者さんであれば変更も視野に入れるべきかと思います。

    一助になれば幸いです。

    本田憲司
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住み替えを検討しています。下記物件を売りたいのですが、いくらで売れるでしょうか。
直接◯◯さんに相談したいです。

所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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