不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

その他
60代
女性
エリア

宮城県仙台市宮城野区
投稿日

2025/07/15
更新日

2025/07/16
［2回答］

1220 view

理事会の担い手不足で困っています

築40年超の分譲マンションに長年住んでいますが、管理組合の理事を引き受ける人が減り、役員が高齢者ばかりです。
大規模修繕の話も進んでいないようです。
高齢化が進むマンションでは理事会をどう維持すればいいのでしょうか？
外部に委託する案もあったそうですが、費用面で通らなったようです

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/07/16
ご相談を拝見しました。国土交通省の資産によれば、2023年度末時点における築40年超の分譲マンション数は約34万戸ですが、2038年にはその8倍となる約260万戸に達すると見込まれています。

相談様が懸念される問題は、まさに高経年化したマンションに共通する深刻な課題です。高経年化したマンションほど区分所有者の平均年齢は高く、理事の担い手不足が顕著となっているのです。

「マンションは管理を買え」との不動産格言があるように、管理組合が機能していなければ適切な管理は実現できません。さらに、管理組合の機能不全により合意形成が難航して適切な修繕が実施されず、現実問題として、共有部分である外壁等の剥離、鉄筋の露出・腐食・給排水管の老朽化といった、居住者や近隣住民の生命・身体に危険性が生じているマンションも散見されるようになっているのです。

このような問題の発露と管理組合の重要性に関し、私が「不動産会社のミカタ」に寄稿した【老朽化マンションの再生と耐震改修の現実】管理組合が抱えるジレンマ＿との記事リンク先を貼り付けておきますので、興味があればご参照ください。

https://f-mikata.jp/rosette-514/

さて、現状で考えうる具体的な解決案ですが、「輪番制の徹底」が一つの解決策となります。

管理規約に輪番制を明記し、原則として拒否できず、かつ、拒否できるのは正当な理由がある場合のみとするのです。併せて、担当の負担を減らすため理事の人数を増やすのも有効です。

さらに業務のマニュアル化、議事録のテンプレート化、書類の電子化などを採用し、理事の業務軽減や簡素化を実現することで、管理組合が機能する状態を実現できるでしょう。

外部委託が理想ではありますが、費用面で無理が生じたなら多少強引であっても、機能不全に陥らないよう手段を講じるほかないのです。

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私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/07/16
ご相談拝見しました。

理事のなり手不足、本当に多くのマンションで共通の悩みのようです。特に、今回のように築年数が経って住民の高齢化が進むと、どうしても運営が回りづらくなってくるマンションが多いようです。

理事会を維持していくための方法として、こんな工夫があります。

①まずは、外部の専門家を“部分的に”活用する方法。

管理士や外部理事に「理事長の補佐だけ」など限定的に入ってもらえば、費用を抑えつつ負担を軽くできます。

②次に、役職のスリム化。
「副理事長は名義だけ」「書記は必要なときだけ協力」など、役割を軽くすれば手を挙げやすくなります。

③くじ引きや輪番制も現実的な手段です。
立候補がいないと結局“できる人”に偏ってしまうので、仕組みで回すことが大切です。

④あとはオンラインの活用。
Zoomでの会議やLINEでの意見収集など、参加しやすくなる工夫も効果的です。

修繕の話が進まないままだと、将来的に資産価値にも影響が出かねません。

できることから一つずつ動かしていけば、少しずつでも前に進めることもあるかもしれません。

また何かあれば、いつでもご相談ください。
少しでもご参考となれば幸いです。

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