不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 熊本県熊本市南区
-
- 投稿日
- 2025/07/30
-
- 更新日
- 2025/10/29
- ［4回答］
1204 view
相続した家が再建築不可と判明
父から相続した実家を売却しようとしたら再建築不可とのこと。
これじゃ買い手もつかないですよね？どう活用したら良いでしょうか。
-
ご相談を拝見しました。再建築不可だからといって必ずしも売却不可とはなりません。一概には言えませんが、駐車場や資材置き場など建築以外の用途の見いだせるケースもあるからです。
しかしながら、再建築不可の理由が用途地域によるものか、あるいは道路要件によるものか理由が記載されていません。まずは、活用方法等について不動産業者に相談されてはいかがでしょうか。 -
再建築不可でも全く売れない、ということはないですよ。当然再建築可の物件に比べれば価格は大幅に下がります。しかし、それを狙って購入し、自社（自分）で補修して貸し出す、というケースは結構見られます。
言い方を変えれば、ご相談者様が低コストで手直しをして収益物件として活用するという方法があります。購入費用が掛かっていないので、リフォーム費用のみ出費となりますが、同様の物件を購入して運用する場合に比べれば、大変有利です。何年か運用していけば、隣地等で売り物が出てくるかもしれません。その場合は価値が高まります。 -
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウスの角田と申します。
とても良いご質問です。「再建築不可物件」は、たしかに普通の住宅より扱いが難しい資産ですが、活用や売却の方法はあります。順にわかりやすく整理しますね。
〇まず確認すべきこと
1. 「再建築不可」とは？
建築基準法上、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地などでは、
建物の再建築が認められません。→ つまり、今ある家を壊したら新築できない状態です。
ただし、「再建築不可」といっても、ケースによっては再建築できるようになる可能性もあります。
〇再建築が可能になるか確認・交渉する方法
1. 接道要件を満たせるか調べる
市区町村の建築指導課で、「その土地の接道状況」や
「道路の種別（42条1項・2項など）」を確認してください。
→ 「42条2項道路（いわゆるみなし道路）」なら、
セットバックで再建築が許可される場合があります。
2. 隣地を一部購入する
もし隣地の一部を取得して接道2m以上を確保できれば、再建築可能になることがあります。
→ 隣人との交渉は大変ですが、これが成功すれば資産価値が一気に上がります。
〇売却する場合の選択肢
1. 現況のまま「再建築不可物件」として売る
需要は少ないですが、投資家・古家再生業者・賃貸運用業者などが買うケースはあります。
一般的に通常の土地価格の30〜50％程度で取引されます。
➡ 不動産会社の中でも、「再建築不可物件専門業者」に相談するのがおすすめです。
2. 古家をリフォームして貸す（賃貸活用）
再建築できなくても、既存の建物を修繕して賃貸住宅・民泊・シェアハウスなどにできます。
固定資産税の住宅用地特例も維持できます（更地にすると6倍になるケースが多い）。
3. 駐車場・資材置き場などにする
再建築不可でも更地利用は可能。
建築物が建てられないだけで、
プレハブやコンテナなどの「建築確認不要構造物」は置ける場合もあります。
〇活用方針を決める流れ
①市区町村で「接道要件」「道路種別」を確認：建築指導課
②隣地交渉の可能性を探る：隣地所有者
③再建築可否を踏まえて、売却 or 活用方針を決定：不動産会社・税理士
④再建築不可でも買う業者に査定依頼：専門業者
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 女性
- 相続
-
- エリア
- 石川県金沢市
-
- 投稿日
- 2025/07/16
- ［1回答］
993 view
相続したマンションを少しリフォームしてAirbnbとして運営したい
親から相続したマンションがあるのですが、自身は既に持ち家がある為、Airbnbをやってみようかという話になりました。 リフォームをすれば中は綺麗になりそうなのですが、運営する上で注意点等あったら教えて頂きたいです。 もし知見がある方いましたらお願いします。
993 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県横浜市中区
-
- 投稿日
- 2026/08/16
- ［2回答］
207 view
再婚相手に生前贈与しようとしている母を止めたいです。
母が再婚相手に、実家（評価額2,400万円）を生前贈与すると言い出しました。 実の娘としてもらえるはずだった家がなくなることより、 母が再婚相手を選んだことが悲しく、どう説得すればいいのか分かりません。 再婚相手の方も前の奥様との間に子供が3人おり、 贈与が進めば将来その方たちに相続される可能性もあると知り、 母を守るためにも今のうちに専門家に入っていただくべきかなと思っています。 このような場合、どのような専門家に相談するのが適切でしょうか。 突然このような話が出てきたため、まだ気持ちの整理がついていません。 今の段階で確認しておいたほうがよいこともあれば、教えていただきたいです。
207 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 山口県下関市
-
- 投稿日
- 2024/12/22
- ［2回答］
2264 view
増築部分が未登記だった実家の相続について
父の相続があり、実家の謄本を確認したところ増築部分が未登記でした。 古い実家のため解体後に売却予定なのですが、未登記部分も一度登記してからでないと相続できないのでしょうか。
2264 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 福岡県福岡市東区
-
- 投稿日
- 2026/02/05
- ［2回答］
767 view
親の家の話をすると、毎回「まだ元気だから」で終わります
実家は両親名義の戸建てです。 相続や名義の話をしようとすると、必ず「縁起でもない」「まだ元気だから」と話を変えられます。 兄弟は遠方に住んでおり、将来この家をどうするのか、具体的な話は一切ありません。 何も決まっていないまま、その日を迎えるほうがよほど大変だと思うのですが、 どう切り出せばいいのか分かりません。
767 view
-
20代 女性
- 相続
-
- エリア
- 千葉県習志野市
-
- 投稿日
- 2025/01/23
- ［2回答］
2128 view
親のマンションを含む相続、兄と半分ずつ分けたいです。
親のマンション相続について質問です。親の資産はマンション一室、有価証券3,000万円程、預金1,000万程です。 これを子供2人（兄と私）で相続する予定なのですが、どう分けたら良いかで悩んでいます。 希望は兄がマンション一室、私は有価証券と預金、など、綺麗にわけたいのですが、マンションの価値が一体いくらなのかがわかりません。 不動産会社の査定に出したところ3,500万円程と言われましたが、固定資産税評価額で見るともっと低いみたいです。 このような場合、どうやって分けるのが一番おすすめですか？ 兄とは関係良好、二人で半分ずつになるようにわけよう、と話しています。アドバイスお願いします。
2128 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 広島県福山市
-
- 投稿日
- 2025/10/14
- ［2回答］
1078 view
空き家になった祖母の家、遠方でも売却できますか？
祖母が亡くなり、地方に古い木造住宅が残っています。 私は関東に住んでいて、頻繁に行けません。 現地の不動産会社に依頼するにしても、立ち会いなしで査定や契約はできるのでしょうか？ 築40年以上で解体が必要かもしれず、費用面も不安です。 空き家バンクや自治体の補助金も気になります。 遠方でもスムーズに売却を進める方法を知りたいです。
1078 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 岐阜県岐阜市
-
- 投稿日
- 2026/09/05
- ［1回答］
149 view
親の土地に自分名義の家を建てたまま、相続の話が進んでいる
私は父名義の土地に、自分名義の家を建てて住んでいます。 建物の住宅ローンは私が払っています。 土地については、父から自由に使っていいと言われていました。地代は払っていません。 最近、父が高齢になり、相続の話が出るようになりました。 将来父の相続が発生したとき、相続人は兄、私、妹の3人です。 兄から、父が無くなったら土地も相続財産だから、私だけが使っているのは不公平なのでは、と言われました。 私は自分のお金で家を建てているので、簡単に出ていけません。（家族もいます） 父は土地はいずれ私に渡すつもりだそうですが、遺言書はまだありません。 親の土地に子名義の家を建てている場合、相続時にはどんな問題に直面するのでしょうか。 将来揉めたくないので、父に遺言書を書いてもらうようお願いはしますが、兄は納得しないかもしれません。
149 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県さいたま市見沼区
-
- 投稿日
- 2026/07/07
- ［3回答］
246 view
叔父が「父から家をもらう約束をしていた」と言い出しました
父が亡くなり、実家のマンションをどうするか弟と話しています。 母はすでに亡くなっていて、相続人は私と弟の2人です。 実家は築27年の3LDKです。 私も弟も住む予定はないので、売却して分けるつもりでした。 四十九日が終わった頃、父の弟にあたる叔父から連絡がありました。 「兄さんから、最後はこの家を自分に譲ると言われていた」という話です。 私はそんな話を一度も聞いたことがありません。弟も同じです。 遺言書は見つかっていません。 叔父が見せてきたのは、父が数年前に送ったメールの画面でした。 そこには確かに、「自分に何かあったら、この家のことは頼む」と書いてありました。 ただ、それだけです。家を譲るとは書かれていません。 叔父は父の入院中、病院への送迎や買い物を手伝ってくれていました。そのことには感謝しています。 でも最近は、「鍵も自分が預かっている」「勝手に売るのはおかしい」と言われるようになりました。 実際、実家の合鍵は叔父が持っています。父が生前に渡していたようです。 弟は「相続人じゃないんだから無視して売ればいい」と言っています。 私はそこまで簡単に進めて、あとから揉めないか心配です。 遺言書がなく、メールだけの場合でも、叔父にマンションを渡す約束があったと認められることはありますか？ また、叔父が鍵を持ったまま売却に反対している場合、先に鍵を交換しても問題ないのでしょうか。
246 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県さいたま市大宮区
-
- 投稿日
- 2025/12/21
- ［1回答］
792 view
相続登記って、正直どこまで急がないとまずいんでしょうか
去年父が亡くなり、実家は母がそのまま住んでいます。 名義は父のままです。 最近「相続登記が義務化された」とネットを見て、急に不安になりました。 母は「今さら変えなくていい」と言いますが、放置すると罰則があるとも聞き…。 売る予定もなく、今すぐ困るわけではないのですが、このままにしておくのは危険でしょうか。 何から手をつければいいのか分からず、時間だけが過ぎています。
792 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 宮城県仙台市青葉区
-
- 投稿日
- 2025/08/10
- ［2回答］
1698 view
配偶者の再婚で相続が複雑
妻が再婚で、前夫との子供が1人います。私との間には子はいません。 先日妻が他界し、持ち家の名義は妻単独です。 私はその家に住み続けていますが、遺産分割協議の話し合いを前夫の子供とすることになるようで、戸惑っています。 子供と言っても、まだ高校生の為前夫も同席になります。 万が一、相手方がこの家の相続を希望した場合はどうしたら良いのでしょうか。
1698 view
相談先を選択してください
ご相談拝見しました。
相続したご実家が「再建築不可」と聞くと、びっくりしますよね。「これじゃ売れないんじゃないか…」と不安になるお気持ちもよくわかります。ですが、実際にはいくつかの動かし方があるので、まずは整理してみましょう。
【まず確認しておきたいこと】
・なぜ再建築不可なのか
多くは「幅4m以上の道路に2m以上接していない」ためです。測量図や法務局の資料で接道をチェックしてみてください。場合によっては「セットバック（道路を広げるための一部後退）」で再建築できるケースもあります。
・建物の状態や築年数
老朽化していると、貸す場合もリフォームや耐震補強が必要になります。
・周辺の状況
隣地とまとめれば再建築可能になるケースや、将来的な再開発の動きがあるエリアもあります。
【どう活用・売却できるか】
・リフォームして貸家にする
建て替えできなくても、リフォームして賃貸に出し、固定資産税の負担を抑えつつ家賃収入を得る方法があります。
・隣地とまとめる
隣の土地所有者と交渉して一緒に売却すれば、再建築可能地として価値が上がることもあります。まとめ売りの相談は不動産会社を通じるのがスムーズです。
・投資家や業者への売却
一般の方には敬遠されがちですが、古家付き土地として業者や投資家が買うケースもあります。価格は下がりますが、現金化を優先するなら有効です。
・駐車場や倉庫など別用途で活用
住居として建て替えできなくても、駐車場や倉庫、シェアハウスとして利用できるケースもあります（用途地域の確認が必要です）。
一番大事なのは、「今すぐ現金化したいのか」「収益を生みながら持ちたいのか」「隣地交渉などで価値を上げてから売りたいのか」という方向性を決めることです。そこが決まれば、最適な動かし方が見えてきます。
少しでも考えて頂くご参考となれば幸いです。