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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    宮城県仙台市太白区
  • 投稿日
    2025/08/13
  • 更新日
    2025/08/14
  • ［2回答］

155 view

親名義のマンションをリースバックしたいが

仙台市内にある実家マンションに、高齢の母と私（未婚）が一緒に住んでいます。
名義は母で、築30年超えですが立地が良く、それなりの資産価値はあると思います。
最近母の介護費用がかさみ、資金的に厳しくなってきたため住み続けながら現金化できるというリースバックを検討しています。
ただし、母は認知症の初期症状があり、契約自体が可能かどうか、また将来相続のときに揉めないか懸念しています

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/08/14

    ご相談、拝見致しました。

    リースバックは「住み続けながら現金化できる」という響きが魅力的に聞こえますが、現場感覚としてはお母さまの状況では絶対におすすめできません。

    まず、リースバックは一般的に買取価格が相場よりかなり低くなります。さらに売却後は賃料を払い続ける必要があり、その賃料は周辺家賃相場より高めに設定されることも多いです。

    結果として、短期間で資金が減り、数年後に賃料が払えなくなって退去せざるを得ないケースも少なくありません。

    そして、今回はお母さまが名義人で認知症の初期症状があるとのこと。契約行為は「判断能力」が求められるため、進行具合によっては契約自体が無効と判断されるリスクがあります。

    もし将来、兄弟や親族間で「母の判断力が十分でなかったのに契約した」と争いになれば、相続時の火種になる可能性が高いです。

    資金確保の選択肢は、リースバック以外にもあります。

    •不動産担保ローンやリバースモーゲージ（自治体や金融機関が実施）

    •一部売却（持分売却や部分的な資産換金）
    •資産活用（駐車場や貸しスペース化）

    •相続人と連携して売却や資金手当ての計画を立てる

    リースバックは最後の最後、他に選択肢が本当にない場合だけ検討するものです。

    今回はまず、家族・相続予定者・専門家（司法書士・税理士）を交えて、売却やローン以外の方法も含めた全体設計をすることを強くおすすめします。

    ご参考となれば幸いです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/08/14

    ご相談を拝見しました。

    一概には言えませんが、認知症の症状が初期状態である場合は契約が有効とみなされる可能性が高いと思われます。重視されるのは、事理弁式能力、つまり自己の成した行為が及ぼす結果を正しく認識できるかどうかです。所有権移転時には司法書士がその旨を確認しますし、売買契約や賃貸借契約時に相談者様が立ち会い詳細を確認することで、お母様にとって不利益な契約が締結されることを防止できるでしょう。

    しかし、文面からは他に相続人が存在しているように見受けられます。その場合、事前に物件を売却することについて了解を得ていなければ、後日余計なトラブルを発生させる要因となりかねません。

    物件所有者であるお母様の介護費用に使用するという明確な目的があるのですから、その旨を他の利害関係者にあらかじめ説明しておくと良いでしょう。

    ですがリースバックについては、低額な買取価格や近傍同種の賃貸物件と比較して割高な賃料、契約更新の問題などがよく指摘されます。その点について相談者様がよく確認されると同時に、必要に応じてセカンドオピニオンとして、専門家の協力を仰がれるとよいでしょう。

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