不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
男性
エリア

栃木県宇都宮市
投稿日

2025/08/10
更新日

2025/08/11
［2回答］

356 view

母名義のマンション、名義変更タイミングについて

相続人は私、次男で、父親、兄はすでに他界、公正証書でマンション受けとりはいまは母親名義になっていますが、亡くなったら私の所有になります。質問です。まだいまは母は元気ですがもう90歳なのでやがては施設に入るか病院に入ると思います。マンション評価額は1200万程度なので生前贈与した方がよいですか？生前贈与しないと母親が施設に入ったときマンションが亡くなるまで売れないという懸念があります

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/08/11
ご相談を拝見しました。文面からはお母様の死後、マンションを相談者様が所有する旨を公正証書にしてあるように受け取れますが、これは遺言代用信託や死因贈与契約を目的になされたのではないのでしょうか？

その場合、生前贈与は不要と思われます。もっとも、お母様の施設入居費用に充てるため売却するのであれば、ご高齢であるお母様の認知状態によっては、相談者様が生前贈与をされたほうが手続きはスムーズかもしれません。

しかしながら、有価証券や預貯金の額が記載されていないため断定できませんが、物件評価額が正確であれば相続税は非課税となる可能性が高い一方、相続税は175万円を控除した残りの額に45％の課税がなされます。相談内容を見る限り、生前贈与するメリットは特段ないように見受けられます。

奥林洋樹
さんに相談する
私が回答します
長岡　理知

長岡FP事務所
- 50代
- 青森県
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/08/11
お母様が施設に入所された際の費用をマンション売却で賄うことをお考えでしたら、生前贈与を受けておく方が安心と言えるでしょう。

生前贈与のメリット

ご懸念の通り、お母様名義のままでは、将来お母様の判断能力が低下した場合に、売却手続きが非常に困難になる可能性があります。成年後見制度を利用する方法もありますが、手続きが複雑で時間も費用もかかります。先に贈与を受けてご自身の名義にしておけば、必要なタイミングで速やかに売却し、費用に充てることができます。

税金について

通常の贈与では110万円を超えると贈与税がかかりますが、「相続時精算課税制度」を選択すれば、2500万円まで贈与税がかからずに名義を変更できます。この制度を使うと、将来お母様がお亡くなりになった際に、マンションの評価額1200万円が相続財産に加算されて相続税が計算されます。

しかし、相続税には「3000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除があり、ご自身のケースでは3600万円まで非課税です。他に多額の財産がなければ、最終的に相続税もかからない可能性が高いです。

注意点

生前贈与は、相続で名義変更する場合に比べて、登録免許税や不動産取得税といった諸費用が少し高くなる点にはご留意ください。

将来の売却手続きの煩雑さやリスクを避けることを最優先に考えるのであれば、「相続時精算課税制度」を利用した生前贈与が有力な選択肢です。
一度、具体的な費用などを司法書士や税理士にご相談されることをお勧めします。