不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
70代
男性
エリア

東京都豊島区
投稿日

2024/07/27
更新日

2024/11/21

204 view

3人への相続

相続をする側になります。3階建てのアパート大家です。
私には息子が3人おりますが、相続となった場合、1人ではなく平等に分けたいと考えています。
大きな資産は、このアパートのみです。
入居されている方々は最近の方でも3年、長い人で9年住んでおります。
安定していることから、息子たちのためにも今の段階での生前贈与と思っていますが、3人への相続というのは可能でありますか？
（ちなみに妻とは20年以上前に離婚済み）

私が回答します
投稿日

2024/11/21

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
ちょっと気になったことがあるので、書かせていただきます。

相続にしろ生前贈与にしろ、一つのアパートを3人で共有するようにすることはあまりお勧めできません。アパート経営は収益だけでなく費用も発生いたします。賃料収入を超える費用が発生した場合、負担するしないで揉める可能性があります。また、お子様の一人に資金がお要りようとなった場合、残りの2人が買い取れるのか、また、いくらで買い取るのか、これも問題です。

資産があるため、兄弟が揉めてしまうのは大変残念です。そういうことが無いように、今のうちに予想される事態に対して、どのように対処し、負担をどのようにするか、決めておかれてはいかがでしょうか。

また、収益資産の価格評価法として、収益還元法というものがあります。将来発生するであろうキャッシュフローの現在価値合計が、その物件の価格であるというものです。その考え方で立てば、将来得るべき収益を売却代金の形でわけているだけ、ということになります。厳密には将来のキャッシュフローは正確に予測できませんし、一時的な収益（売却益）に対する税率も影響が出ます。
しかし、現金化は可能です。相続前に現金化すると、相続税上大変不利になりますので、売却し現金で分割するなら相続後がよろしいかと思います。
私が回答します
投稿日

2024/08/01

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
ご相談拝見しました。

結論から申し上げますと、お子様3名への生前贈与については問題ありません。ただし相続税と比較して税額は割高になります。

評価額が定かではありませんので詳細な計算できませんが、例えば1名あたりの評価が基礎控除の175万円を除いて1,000万円を超えれば、税率は45％（1500万円を超えれば50％）となります。つまり一人頭、450万円（3名で1.350万円）もの税金を収める必要が生じるのです。

相続の場合、3000万円+（600万円✕3）＝4,800万円の基礎控除が受けられるのですから、これは大きな違いでしょう。

また不動産を取得することにより、お子様それぞれに取得税（固定資産評価額÷3✕3％）が課せられるほか、贈与契約書の作成や所有権移転手続きに要する費用も必要です。

生前贈与を検討される場合には税率の違いを念頭に、まずは専門士業（本件の場合は税理士及び司法書士）に相談されると良いでしょう。