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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 相続
  • 70代
  • 男性
  • エリア
    東京都豊島区
  • 投稿日
    2024/07/27
  • 更新日
    2024/11/23
  • ［3回答］

820 view

3人への相続

相続をする側になります。3階建てのアパート大家です。
私には息子が3人おりますが、相続となった場合、1人ではなく平等に分けたいと考えています。
大きな資産は、このアパートのみです。
入居されている方々は最近の方でも3年、長い人で9年住んでおります。
安定していることから、息子たちのためにも今の段階での生前贈与と思っていますが、3人への相続というのは可能でありますか？
（ちなみに妻とは20年以上前に離婚済み）

  • 私が回答します

    村上　知之

    有限会社　山地不動産企画　常口アトムFC室蘭登別売買営業部

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/23

    不動産を相続や生前贈与という形で3人の共有名義にすることは可能です。しかし、収益不動産を3人の共有名義にすることはお勧め出来ません。家賃の分配をどうするか、修繕が発生した時の相談などが必要になるため煩わしくなったり、揉める可能性が高いです。

    まずはお子様3人に相談することも1つの手段だと思いますが、平等に分配したいというお考えであればご売却して、現金化しておくことも1つの手段です。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/21

    ちょっと気になったことがあるので、書かせていただきます。

    相続にしろ生前贈与にしろ、一つのアパートを3人で共有するようにすることはあまりお勧めできません。アパート経営は収益だけでなく費用も発生いたします。賃料収入を超える費用が発生した場合、負担するしないで揉める可能性があります。また、お子様の一人に資金がお要りようとなった場合、残りの2人が買い取れるのか、また、いくらで買い取るのか、これも問題です。

    資産があるため、兄弟が揉めてしまうのは大変残念です。そういうことが無いように、今のうちに予想される事態に対して、どのように対処し、負担をどのようにするか、決めておかれてはいかがでしょうか。

    また、収益資産の価格評価法として、収益還元法というものがあります。将来発生するであろうキャッシュフローの現在価値合計が、その物件の価格であるというものです。その考え方で立てば、将来得るべき収益を売却代金の形でわけているだけ、ということになります。厳密には将来のキャッシュフローは正確に予測できませんし、一時的な収益（売却益）に対する税率も影響が出ます。
    しかし、現金化は可能です。相続前に現金化すると、相続税上大変不利になりますので、売却し現金で分割するなら相続後がよろしいかと思います。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/08/01

    ご相談拝見しました。

    結論から申し上げますと、お子様3名への生前贈与については問題ありません。ただし相続税と比較して税額は割高になります。

    評価額が定かではありませんので詳細な計算できませんが、例えば1名あたりの評価が基礎控除の175万円を除いて1,000万円を超えれば、税率は45％（1500万円を超えれば50％）となります。つまり一人頭、450万円（3名で1.350万円）もの税金を収める必要が生じるのです。

    相続の場合、3000万円+（600万円✕3）＝4,800万円の基礎控除が受けられるのですから、これは大きな違いでしょう。

    また不動産を取得することにより、お子様それぞれに取得税（固定資産評価額÷3✕3％）が課せられるほか、贈与契約書の作成や所有権移転手続きに要する費用も必要です。

    生前贈与を検討される場合には税率の違いを念頭に、まずは専門士業（本件の場合は税理士及び司法書士）に相談されると良いでしょう。

    奥林洋樹
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