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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    神奈川県横浜市中区
  • 投稿日
    2025/11/03
  • 更新日
    2025/11/04
  • ［3回答］

193 view

囲い込みされていないか確認する方法

自宅を売却検討中です。
囲い込みされていないか確認する方法・コツがあれば教えてください。
先日専任媒介を契約しましたが、弊社のお客様でこの物件を前から購入希望していた方がいると説明を受けました。
これは両手取引ということですよね？

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/11/04

    ご相談拝見致しました。

    私は囲い込みが大嫌いです。

    現実的な話をすれば──
    残念ながら、多くの仲介会社が何らかの形で「囲い込み」をしています。

    売主としては理想論ではなく、実態を踏まえて動くのが大切です。


    ① レインズの広告転載区分をチェック

    囲い込みを見抜く一番シンプルな方法です。
    担当者に「レインズの登録票（登録証明書）」を見せてもらいましょう。
    その中の“広告転載可／不可”の区分**を確認。
    「自社のみ可」や「他社不可」となっていれば、他社が紹介できない＝囲い込み状態の可能性が高いです。


    ② 他社広告媒体での掲載確認

    SUUMO、アットホーム、HOME’Sなどで自分の物件を検索。（大手不動産会社の自社HP等も。）

    他社から同じ物件が掲載されていなければ、ほぼ囲い込み確定と考えてよいです。

    このあたりは担当営業マンと販売開始前にしっかりすり合わせするべきです。

    「レインズ転載区分」と「ポータル露出」を見比べると一目瞭然です。


    ③ “裏技”で実態を掴む

    知人や家族等、他の不動産会社から、販売担当会社へ「〇〇マンション、紹介できますか？」と問い合わせてみる。

    「すでに申し込みが入っています」「確認に時間がかかります」と濁されたら、
    他社からの紹介（他社顧客の客付）を止めている可能性大。


    ④ スタンスの確認

    「広告転載を許可してもらえますか？」と穏やかに聞くと、担当者の誠実さや会社の方針がよく見えます。


    本来、レインズはオーナー、そして購入検討層に携わる仲介会社間の“情報の共有”のための仕組み。

    それを閉じてしまう会社が多いのは、業界の構造的な問題です。（両手取引を目指したい）

    売主としては「正しく見抜く目」を持つことが、最大の防御になります。

    ご参考となれば幸いです。

    渡邉 将仁
    さんに相談する

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/11/04

    ご相談を拝見しました。

    専任媒介契約を締結されたなら、媒介業者から「レインズ登録証明書」が提出されているはずです。この登録証明書に記載されているIDとパスワードを利用すれば、物件情報の指定流通機関であるレインズにログインして、ご自身の物件に関する登録内容や状態を確認できます。

    報告されていないにもかかわらず、「商談中」と登録されている場合は囲い込みが疑われます。その場合、業者への確認が必要です。

    その際、購入希望者が本当にいると説明された場合、その商談の進捗状況に関し具体的な説明を求めることで、囲い込みを防止できる可能性があります。

    奥林洋樹
    さんに相談する

  • 私が回答します

    高橋 淳

    株式会社プレシャスホームズ

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/11/03

    お世話になります。


    これは囲い込みおよび専任取るための常套句ですね。
    おそらくそのお客様は何かしら理由をつけて駄目になり、別のお客様で
    検討しているが予算が届かないとか言ってくるのではないかと。

    レインズ登録証を発行してもらって下さい。専任なら媒介契約日から7日以内に
    レインズに登録することが義務です。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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