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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    千葉県市川市
  • 投稿日
    2025/12/10
  • 更新日
    2025/12/16
  • ［2回答］

196 view

サブリースはやめた方が良いでしょうか。

親からの相続で居住用とは別に分譲マンションを一室所有しています。
ローンはなく、維持費だけ払って家賃収入を得ています。
先日、借主から退去の知らせがあり、管理会社に今後の方針を相談したところサブリースを進められました。
今までは管理代行でしたが、今の借主が借りる前は半年ほど空室の時期があり苦労したので揺れています。
実際のところどうなのでしょうか。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/12/16

    はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

    結論から言うと、「必ずやめた方がいい」わけではありませんが、
    今の状況だと“慎重に比較すべきケース”です。

    サブリースは合う人・合わない人がはっきり分かれます。

    ・サブリースの実態（よくある誤解も含めて）
    メリット
    空室リスクがほぼなくなる
    借主がいなくても、サブリース会社から一定額が入る
    管理の手間がほぼゼロ
    募集・クレーム・修繕判断などを任せられる
    精神的に楽（特に本業が忙しい人には大きい）

    デメリット（重要）
    家賃が下がる
    相場より 10〜20％低い設定が一般的
    「家賃保証」は永続ではない
    数年ごとに「相場下落」を理由に減額交渉されることが多い
    解約しづらい（ココが最重要課題）
    オーナー側からの解約は制限が厳しい契約が多い
    借主を選べない（住民トラブルのリスク）

    今回のあなたの状況を整理すると
    プラス要素
    ✔ ローンなし（←これは大きな強み）
    ✔ 維持費だけで済んでいる
    ✔ 分譲マンション1室（流動性が高い）

    気になる点
    ✖ 半年間の空室経験があり不安
    ✖ 管理会社がサブリースを強く勧めている
    → 会社側の収益性が上がる提案である可能性も高い

    判断の軸はここです
    ① 「収益」重視か「安定」重視か
    収益最大化したい
    　→ 管理代行＋通常賃貸の方が有利なことが多い

    多少減っても安定がいい
    　→ サブリースは選択肢になる

    ② 空室の理由は「物件」か「募集条件」か
    ここが非常に重要です。
    半年空いた理由が
    家賃が相場より高かった
    募集時期が悪かった
    写真・条件が弱かった
    → 改善余地あり＝サブリース不要
    立地・築年数的にどうしても決まりにくい
    → サブリースの価値は上がる

    ③ 将来売却の可能性
    数年以内に売る可能性があるなら
    → サブリースは不利（解除条件がネックになりやすい）

    私の実務的なおすすめ
    いきなりサブリースにせず、
    まず：家賃を相場より少し下げて再募集
    管理会社を変える or 客付け力の強い会社に依頼
    3〜4か月様子を見る
    それでも決まらなければ、
    「期間限定サブリース（2年など）」「家賃減額条項の条件確認」
    をした上で検討、が安全です。

    管理会社に必ず確認すべき質問
    サブリース検討前に、以下は必須です。
    家賃減額は何年ごと・どんな条件で行われるか
    オーナーからの解約条件と違約金
    修繕費・原状回復費の負担区分
    サブリース終了後の再募集条件
    これに曖昧な回答が多い場合は要注意です。

    【まとめ】
    ローンなしの分譲1室なら、サブリースは「最終手段」寄り
    空室の原因分析をせずに入ると、後悔しやすい
    「楽さ」と「お金」のどちらを取るかが最大の判断軸だと思います。

    角田浩崇
    さんに相談する

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/12/11

    ご相談拝見致しました。

    悩ましいですよね、、、
    改めて、賃貸の貸し方について、それぞれの特徴を整理して見ます。


    【サブリースとは】
    管理会社が一度あなたから部屋を借り上げ、第三者に又貸しする仕組みです。

    あなたは、空室でも毎月一定の賃料が入るのが最大の特徴です。


    【サブリースのメリット】
    ・空室でも家賃収入が途切れない
    ・入退去やクレーム対応がすべて不要
    ・収入が毎月安定する
    ・精神的にかなりラク

    【サブリースのデメリット】
    ・家賃は相場より必ず下がる
    ・将来、賃料が一方的に下げられる可能性がある
    ・自分で借主を選べない
    ・途中解約が難しいケースが多い


    対して、、

    【普通借家（普通賃貸）】

    メリット
    ・売却しやすい（買主＝実需・投資どちらも狙える）
    ・長期入居で安定収入
    ・相場に合わせて家賃の見直しが可能
    ・金融機関の評価が最も高い賃貸形態

    デメリット
    ・借主が強く、簡単に退去させられない
    ・売却時に「オーナーチェンジ前提」になることがある
    ・自己使用（将来住む等）への切替が難しい


    近い将来、売却も視野に入れるのであれば、、

    【定期借家】

    メリット
    ・賃貸契約期間終了＝100％明渡し確定
    ・将来、
    　「売却」「自己使用」「相続対策」へ確実に切り替え可
    ・短期・高値で貸せるケースもある
    ・資産の出口戦略が非常に立てやすい

    デメリット
    ・家賃は普通借家より下がることが多い
    ・借り手がやや限定される
    ・金融機関評価は普通借家より低め


    最後にそれぞれについている人の特徴をまとめて見ます。

    ■ 普通借家

    ＝ いちばん儲かる可能性が高い
    • 家賃：高い
    • 売却：しやすい
    • 退去：させにくい

    → 資産価値と収益を最大化したい人


    ■ 定期借家

    ＝ いちばん出口が自由
    • 家賃：やや安い
    • 売却：しやすい（時期を決められる）
    • 退去：確実

    → 将来、売る・使うと決めている人


    ■ サブリース

    ＝ いちばんラク
    • 家賃：いちばん安い
    • 空室：ゼロ
    • 自由度：低い

    → 収益より安心を取りたい人


    以上、ご参考となれば幸いです。

    渡邉 将仁
    さんに相談する
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