不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

離婚
40代
女性
エリア

東京都西多摩郡瑞穂町
投稿日

2026/02/03
更新日

2026/04/15
［1回答］

609 view

名義変更

離婚後に今まで住んでいた家には私が住んでます。
名義は前夫です。ローン返済の金額を毎月前夫に渡していて関係は良好です。
前夫もそのまま住んでいいと言っています。
預貯金で残りのローンを早めに返してしまおうと思っているのですが、ローン返済後に名義変更したら税金かかりますか？売却してもそんなに高く売れる家ではありません。

私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/04/15
離婚からすでに時間が経過している場合でも「離婚時に合意があった」ことを証明できれば、名義変更を財産分与として整理し、贈与税を回避できる可能性があります。

通常、財産分与の請求期限は「離婚から2年」と定められていますが、これはあくまで相手が拒否した場合に裁判所へ申し立てる期限です。
当事者間で合意がある限り、2年経過後でも財産分与による名義変更は可能です。
ただし税務署から「実態は贈与ではないか」と疑われないよう、離婚時の経緯を明確にした書面の整備が不可欠です。

◆検討すべき重要リスクと対策
　関係が良好な今だからこそ、以下の2点に直面する前に手を打つ必要があります。

　1. 「前夫が返済を怠る」という致命的リスク
　　現在、あなたが前夫にお金を渡していても、銀行に対する返済義務はあくまで前夫にあります。
　　もし前夫がそのお金を別の支払いに充てたり、経済的に困窮して返済が滞ったりした場合、銀行は「抵当権」を実行し、家を差し押さえます。
　　その際、あなたがいくら「毎月お金を渡していた」と主張しても法的効力はなく、最悪の場合、強制退去を命じられるという非常に危険な状態です。

　2. 名義変更をしないことの連鎖的リスク
　　相続の発生: 前夫が亡くなった際、家は前夫の親族の遺産になります。
　　今の良好な関係を知らない相続人と争うリスクが生じます。
　　★差し押さえ
　　　前夫が他で借金や税金滞納をした場合、この家が差し押さえ対象になります。

「預貯金で完済する」という決断は、こうしたリスクを断ち切る最良の機会です。
ただし一括返済する「前」に以下の準備をしておくことをおすすめします。

★合意書の作成
「離婚時の財産分与として、完済時に名義を変更する」旨を公正証書等で残します。
これが贈与税を回避する強力な証拠になることでしょう。
★専門家への確認
　物件の評価額によっては、不動産取得税などの諸税が発生します。

まずは離婚時の状況を整理した上で、登記の専門家である司法書士や、税務の判断を仰ぐ税理士へ「財産分与としての登記が可能か」を相談されることを強くおすすめします。
確かな権利を手に入れ、安心して住み続けられる環境を整えておきましょう。