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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 離婚
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    神奈川県横浜市瀬谷区
  • 投稿日
    2025/10/30
  • 更新日
    2025/11/02
  • ［3回答］

233 view

離婚して家を妻に譲ると贈与税がかかる？

色々ありまして、離婚して家を妻と子に譲る予定なのですが、名義変更で贈与税が発生すると聞いたのですが本当ですか？
配偶者への贈与は非課税ですよね？
ちなみに家の住宅ローンの名義は私のまま、家の名義だけ妻に変更したいのですが。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/11/02

    ご相談拝見しました。

    離婚にともなって家を奥さまやお子さんに譲る場合、状況によっては贈与税が発生する可能性があります。

    ただ、ここは誤解されやすい部分でして、

    ・離婚の財産分与として譲る場合は、通常「贈与」ではなく「財産分与」として扱われ、贈与税はかからないのが原則です。

    ・一方で、「実質的に財産分与を超える額を渡す」「形式だけ離婚して贈与した」と見なされると、贈与税の対象になることがあります。

    また、いわゆる「配偶者控除（婚姻20年以上の配偶者への居住用不動産贈与の非課税）」は、離婚前の夫婦間にしか使えません。
    離婚後に名義を変えると、この非課税特例は使えなくなります。

    そしてもう一点大事なのが、住宅ローンの名義です。

    ローンがご主人様名義のままだと、「債務はあなた、資産は奥さま」という状態になります。

    この場合、銀行の承諾が必要で、承諾なしで名義だけ変えるのは難しいことが多いです。


    まとめると、
    ・離婚協議書や公正証書で「財産分与」として明記すれば贈与税の対象外にできる可能性が高い

    ・ただし、ローン残債の扱いと金融機関の同意が必須

    ※本内容は一般的な制度説明に基づくもので、個別の税務判断や登記実務を保証するものではありません。実際の対応にあたっては、弁護士・税理士・司法書士など専門家へ必ずご確認ください。

    ご参考となれば幸いです。

    渡邉 将仁
    さんに相談する

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/11/02

    ご相談内容を拝見しました。離婚に際して住宅ローンは相談者様のままにして、住宅の名義を妻に変更されたいのですね。

    銀行は通常、住宅ローンを相談者様のまま抵当権がついた住宅を妻に変更することはまず認めないしょう。住宅ローン契約では通常、担保となる不動産とローン名義人は同一であることが条件となっています。名義だけを変更すると、相談者様が返済不能になった場合、銀行は妻名義の家を差し押さえる際に法的な複雑さが生じるため、リスク管理の観点から認められません。

    仮に妻に住宅の所有権を移す場合、離婚にともなう財産分与には贈与税がかかりません。
    離婚による財産分与は、夫婦が婚姻期間中に協力して築き上げた共有財産を清算し、公平に分け合う目的で行われるためであり、贈与とはみなされません。

    しかし、分与される財産の額が、夫婦の財産状況や貢献度から見て社会通念上、あまりにも過剰であると判断される場合や、財産分与の目的が、純粋な離婚清算ではなく、贈与税を不当に回避するためであると税務署に判断された場合は、贈与とみなされるリスクがないとは言えません。相談者さまは３０代ということで婚姻期間があまり長くないと想像され、婚姻期間や金額からローンはご自分、所有権は妻側の場合どうなるかは税理士に確認されえるとよいです。

    対策としては、
    1. 妻が借り換えて相談者様の残債を一括返済する。ただし、妻に返済資力があることが前提です。
    2. 銀行に相談し任意売却してお金で精算をする。妻が同じ地区に賃貸で居住継続することも一案です。
    3. 所有権と住宅ローンも相談者様のままで居住だけ妻と子とする。これもローンは通常、ローン債務者の居住が条件なのでこれも銀行に相談が必要です。

    いすれにしろ、養育費などのその他の条件と合わせて離婚協議書を公正証書にしておくことをお勧めします。

    以上ご参考まで。

    小川佳宏
    さんに相談する

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/11/01

    ご相談を拝見しました。

    確かに、離婚を原因とした財産分与については、原則として贈与税が課税されません。しかしながら、税務署に「単なる名義変更」と判断された場合は課税されるため、離婚協議書や公正証書などで明確にしておく必要があります。

    しかしながら、住宅ローンが残ったまま、離婚で他人となる配偶者へ所有権移転することを、金融機関が認めることはありません。名義を変更したいなら、残債の一括返済が必要です。

    そのため、妻側が新たに自己名義でローンを組み、相談者様の残債を返済するなど、現実的な計画を検討する必要があるでしょう。

    奥林洋樹
    さんに相談する
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