不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

千葉県鎌ケ谷市
投稿日

2026/02/20
更新日

2026/03/22
［2回答］

245 view

相続したマンション売却し、3,000万円控除について

2024年12月に主人の母が亡くなり、マンション譲渡となりました。
母は一人で住んでいました（最後の何年かは施設です）
築年数50年。
売却金2,300万円。
売却2025年５月。
購入金額不明。
鎌ヶ谷市の税務相談で確定申告をしましたが、3,000万円の控除は、マンションの為受けられないので、350万円の税がかかると説明でした。
その場でe-taxで、主人が手続きしてきましたが、私は確定申告の必要はあるが、税金はかからないと考えていました。
マンションは対象外ですか？
もし誤りなら、提出済みの申請に対してどのような手続きが必要でしょうか。
ご教示願います。

私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/02/20
マンションは “被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例” の適用対象外となります。

※参考
被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例適用チェック表
https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_r07/16.pdf

なお
「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」が適用できる場合もありますので、一度税理士さんへご相談されることをおすすめします。
私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/03/22
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

お義母様の大切な資産を引き継がれた中での確定申告、本当にお疲れ様でございました。
せっかく利益が出たのに、多額の税金の説明を受けると驚いてしまいますよね。

結論から申し上げますと、
残念ながら、今回の「相続空き家の3,000万円控除」については、
マンション（区分所有建物）は対象外というルールがあります。

【ポイントは2つです】
①. なぜマンションは対象外なのか
この特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）は、主に「古い一戸建ての空き家問題」を解消するために作られた制度です。
そのため、以下の厳しい条件があります。

◼︎昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
◼︎区分所有建物（マンション等）ではないこと（＝一戸建てであること）
◼︎築50年のマンションであっても、制度上「マンション」というだけでこの特例は使えないのが現状です。

②. 税金の計算について
購入金額が不明な場合、売却価格の5%（今回の場合は115万円）を購入代金として計算するルールがあります。
2,300万円（売価）ー 115万円（概算経費）＝約2,185万円（利益）
ここに相続から一定期間内の売却による税率（約15〜20%前後）がかかるため、350万円という数字は計算上、妥当な金額として提示されたものと推測されます。

【まとめ】
「税金はかからない」と考えられていたのは、おそらくご自身が住んでいる家を売る時の特例（こちらはマンションも対象）と混同されていたのかもしれません。

もし、提出済みの申告内容に計算ミスや、他に差し引ける経費（リフォーム代や相続税の加算特例など）の見落としがある場合は、「更正の請求」という手続きで修正が可能です。
他の経費などが残っていないか、今一度領収書等を確認してみることもお勧めします。

大切なお住まいのことですので、少しでもお心が晴れることを願っております。
参考になりますと幸いです。

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