不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
女性
エリア

神奈川県横浜市中区
投稿日

2026/03/05
更新日

2026/03/06
［2回答］

834 view

母は要介護4ですが、医者からはっきり「認知症」と診断はされていません。

医者から認知症という診断が下りていない場合は、本人に意思決定能力があると判断されますか？
実家を売却したいのですが、所有者が母になっており、不動産会社に母の意思決定能力について聞かれ、
大丈夫です、問題ありませんと答えましたが疑われているようです。
返答はできますが、見る人によっては認知症を疑われてしまうような言動が時々あります。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/06
ご相談を拝見しました。

ご実家の売却は所有者であるお母様の意思なのでしょうか？

私も同様のケースで売却相談を受けるケースはありますが、本人の認知機能に懸念が見受けられる場合、安易に依頼をお引き受けすることはありません。これは、医師による確定判断の有無にかかわらず、取引後において他の親族（相続人）から「取引時に判断能力を有していなかった」として契約無効を主張されるリスクを避けるためです。

売却がお母様の意思に基づくものであり、事理弁識能力（自己の行為の結果生じる法的な責任や効果を理解・判断できる能力）に問題がないのであれば、取引自体は可能です。ただし、媒介業者や司法書士、買主いなどの利害関係者に対して客観的に証明できるよう、あらかじめ医師の診察を受け「事理弁識能力の診断書」を取得しておくことをお勧めします。

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私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/06
不動産売却という人生の大きな節目において、ご家族の方が「大丈夫だろう」と判断している場合でも、実務上はより慎重なプロセスが求められます。
後々のトラブルを防ぎ、お母様の権利を守るための大切なポイントを整理しました。

1. 「診断書の有無」と「意思能力」は別物です
「医師の診断がない＝法的な判断能力がある」とは限りません。
不動産会社や司法書士は、診断の有無にかかわらず、「今この瞬間にご本人が取引の内容を正しく理解し、自らの意思で売却を望んでいるかどうか」を一定の基準を基に、慎重に確認・判断します。

2. 専門家には「厳格な確認義務」があります
不動産会社には「犯罪収益移転防法」に基づき、本人確認を行う法的義務があります。この確認は、単に書類が揃っているかを見るだけではありません。
・本人の真意か：誰かに言わされたのではなく、自分の意思かどうか
・取引の理解度：売却によって資産を失うリスクを理解しているかどうか　など

3. 「委任状」があっても対面確認は不可欠です
たとえお母様の署名捺印がある委任状をお持ちでも、登記を担当する司法書士や不動産会社は、必ずご本人様との面談を行います。
ご家族の言葉だけでなく、プロの目から見て言動に不自然な点がないかを冷静に判断するためです。少しでも疑義があると判断された場合、プロとして無理に取引を進めることはありません。

現在の状態で売却できるかどうかは、まず現状のお母様のご様子をありのまま不動産会社や司法書士に相談されることをおすすめします。
事前に状況を共有しておくことで「どのような準備が必要か」あるいは「成年後見制度の検討が必要か」など、最適な方法をとることができるのではないか、と思います。