不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
女性
エリア

東京都武蔵野市
投稿日

2026/03/14
更新日

2026/03/16
［2回答］

595 view

住み替えで“買い先行”した場合、売れなかったらどうなりますか？

今の家が売れる前に、気に入った住み替え先が見つかり、買い先行を考えています。
新しい家の価格は7,200万円で、今の自宅の査定は5,900万円ほどです。
住宅ローン残債は1,800万円なので、売れれば資金計画は成り立つのですが、万一思った価格で売れなかった場合が不安で決断できません。
不動産会社からは「つなぎ融資や住み替えローンもある」と言われましたが、いまいち仕組みがよく分からず...
買い先行はよくある住み替え方法ですか？それとも、資金に余裕がない場合は避けた方が良いですか？

私が回答します
武石　将

株式会社フォーメンバーズ　イオンハウジング八丁堀店
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/03/14
基本的には住み替えの買い先行に関しては不確実な要素が強く考えているよりもハードルが高めです。住み替えローンを利用する場合、一般的に6ヶ月以内での売却といった厳しい条件がつきます。

また、つなぎ融資を利用しても金利が高く、今の家が売れるまでの間、二重ローンの支払いや金利負担が続くことは、精神的にも大きなストレスとなります。

こうしたプレッシャーから、最終的には市場価格での売却を諦め、安価な業者買取を選択せざるを得なくなるケースも少なくありません。現実的には間に入る不動産会社は手数料はどちらからも入るので最終的には買取業者へ流す動きも恐らく想定はしている流れかと思います。

売却価格の目線は業者買取価格を数社の不動産会社に出させて買取価格でのラインの金額でも新居のローン返済に無理がないのであれば、良いかと思いますが5,900万円で売れないと計画自体が難しいまたそこまで購入意欲が高くない場合には少々危険かと思います。

2025年度のレインズからの年間データでは募集価格と成約価格に20％程度の開きが出ています。
都心と郊外のエリアの二極化が進んでおり、全体的な価格は維持されているものの、成約に至るまでの期間は長期化している傾向にあります。

そもそも売却価格がその辺りの市況など折り込んだ売却価格の目線の金額であれば良いのですが前より不動産会社が競合した場合などは査定額をチャレンジ価格として射幸心を煽り高めに出す傾向はございます。不動産会社はあくまでも査定額に責任を負うものではないので注意が必要です。

武石　将さんに無料相談する
私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/16
「買い先行」による住み替えの場合は、「二重ローンの回避」と「業者選び」が大きなポイントとなります。

今の住まいが売れる前に理想の物件に出会った際、買い先行を選ぶのは珍しいことではありません。しかし、ご相談者様のように「売却代金を新居の資金に充てる」計画の場合の最大のリスクは「二重ローン状態」　になってしまうことです。

◆二重ローンの恐ろしさとデメリット
「つなぎ融資」や「住み替えローン」を利用して新居を購入し、元の家が売れないまま時間が経過すると、一時的に２軒分のローンを背負うことになります。
その場合、毎月の返済額が単純に倍増（またはそれ以上）し、生活を激しく圧迫します。　また、「早く売らなければならない」などの精神的な焦りが生まれることにより悪徳業者に足元を見られてしまい、最終的に数百万円単位で大幅に値下げして売却せざるを得なくなるケースが多々あります。
また借入残高が一時的に膨らむため、予期せぬ出費が発生した際に新たな融資を受けることが困難になる可能性が高くなります。

◆資金に余裕がない場合の判断基準
今の査定額5,900万円はあくまで「予想」です。　もしかしたら、よくある「媒介契約の獲得を目的とした根拠がない高額査定の可能性」もありますので、事前にポータルサイトなどで取引相場をご自身で確認されることをおすすめします。　もし5,000万円でしか売れなかった場合、計画が破綻してしまう可能性がありますので、事前にシミュレーションをしておくことをおすすめします。　なおこれらのリスクを防ぐ方法の一つとして、一定期間内に売れない場合に業者が決まった価格で買い取る「買取保証」を組み合わせる方法があります。　すべての不動産会社が提供しているわけではありませんので事前に確認されることをおすすめします。　また複数の会社へ問合せ比較検討するとさらに良いと思います。

◆最も重要な「パートナー」の選定
買い先行を成功させるために最も不可欠なのは、単に高い査定額を出す会社ではなく、二重ローンのリスクを最小限に抑える確かな戦略を持つ会社です。

お客様の気持ちを十分理解し、好条件での売却に積極的な業者の選定を検討することが、この住み替えを成功させるための第一歩となります。
「いつまでに・最低いくらで」売るべきかというデッドラインを共有し、万一の際のバックアッププランを具体的に提示してくれる、信頼できるパートナーを見極めてください。

不動産会社が紹介するローン会社の利用以外にも、こういったケースを専門的に行っている「独立系FP事務所」へも相談されることを是非おすすめします。