不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
男性
エリア

大阪府堺市堺区
投稿日

2026/03/29
更新日

2026/03/30
［3回答］

404 view

住宅ローン滞納、何ヶ月でアウト？

収入減の影響で住宅ローンの支払いが遅れそうです。
まだ滞納はしていませんが、この先どうなるのか不安で仕方ありません。
何ヶ月くらい滞納すると競売になるのか、任意売却という選択肢はいつ検討すべきなのか知りたいです。
できれば家は手放したくありませんが、現実的に厳しいかもしれません。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/03/29
ご相談の内容、今の段階で動こうとしているのはすごく大事なポイントだと思います。
まだ滞納していないという状況であれば、選択肢はしっかり残っています。

まず流れとして、住宅ローンは一般的に
1～2ヶ月遅れ：金融機関からの督促
3～6ヶ月遅れ：いわゆる「期限の利益喪失」（一括請求へ移行）
その後：保証会社が代位弁済 → 競売手続きへという段階を踏んでいきます。

競売になるまでには多少の時間はありますが、
一度その流れに入ると基本的には止めるのが難しくなるのが実情です。

一方で、任意売却については「もう払えなくなってから考えるもの」ではなく、
厳しくなりそうな段階で検討するのが正解です。

実務上は、
・まだ滞納していない
・もしくは初期（1～2ヶ月）
このタイミングが一番コントロールしやすく、条件面や進め方の自由度も高くなります。

今回のケースで一番気になるのは、
「まだ守れる可能性があるのか」それとも
「早めに整理した方がダメージが小さいのか」という判断だと思います。

ここは正直、収入状況・ローン残高・物件価値などによって
結論が全く変わる部分なので、一般論だけで判断すると危険です。

例えば、
・金融機関と返済条件の調整で持ち直せるケース
・売却すれば手元資金を残せるケース
・逆に動きが遅れて負担だけ大きくなるケース
現場ではすべて見てきています。

「できれば手放したくない」というお気持ちは当然ですし、
その方向でいける可能性があるなら、まずそこを探るべきです。
ただ、もし難しい場合でも、早く動いた人ほど選べる未来が多いのも事実です。

今の段階であれば、まだ打てる手はあります。
無理に結論を急ぐ必要はありませんが、
一度状況を整理しておくと気持ちも現実もかなり変わってきます。

もう少し具体的な状況がわかれば「家を残す方向でいけるのか」「次に取るべき現実的な動きは何か」までお話しできますが、現時点ではここまでの回答から整理していただければと思います。

金子徳公さんに無料相談する
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/30
ご相談を拝見しました。

まだ滞納しておらずかつ物件を手放したくないとのことですから、速やかに借入先の銀行に対して返済期間の延長や一定期間の元金据置など、いわゆる「リスケジュール（条件変更）」の相談に赴くのが最適解だと言えます。

銀行への相談に抵抗を覚えるかも知れませんが、金融庁からの通達もあり、銀行側は誠実な姿勢で協議に応じてくれます（ただし、必ず承認されるという意味ではありません）。少なくとも門前ばらいされることはありませんのでご安心ください。

ただし、相手方の理解を得られやすいよう、返済困窮の要因とリスケ後の見通しを洗い出してから相談に赴かれることをお勧めします。

任売はいつ選択すべきかとのご質問もありましたが、売却して残債を抹消できるなら任売を選択する必要はありません。普通に売買すれば良いだけです。売却しても債務が残る、いわゆるオーバーローンの場合には任売が選択肢の一つとなりますが、いつ検討すれば良いという性質のものではありません。返済が困難な状況に陥れば、延滞前であっても検討すべきです。何より、延滞前に交渉するほうが、同意を得やすくなるからです。

次に競売ですが、通常は延滞から6ヶ月前後を目処に債権者から「期限の利益の喪失（分割して返済できる権利）」が宣言され競売手続きへと進みます。競落され強制的な立ち退きを迫られるまでは通常1年以上先となりますが、引き渡しが強制となる競売よりは、すこしでも自身の希望を反映できる任売を選択された方が、相談者様にとって有利に働くでしょう。

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私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/30
以下ご提案いたします。

住宅ローン滞納のリスクと時間軸
住宅ローンを滞納すると住居を失うリスクだけでなく、普段の生活にも大きな影響をとなる「信用情報」に大きなダメージが生じます。

◆信用情報機関への記録（ブラックリスト）:
　数ヶ月の滞納が発生すると信用情報機関にその旨が記録されます。
　新規のクレジットカード作成やローン（車、教育、事業、携帯電話など）の審査が通らなくなるほか、現在お使いのカードが突然利用できなくなるなど日常生活に支障をきたす恐れがあります。
◆競売までのスケジュール:
　滞納が始まると、一般的に6ヶ月を過ぎたあたりから競売の準備や手続きが進みます。
　競売は市場価格よりも安く売却されるケースが多いため売却価格でチャラにはならず、多額の債務が残る可能性があるため注意が必要です。

検討すべきタイミングと多彩な解決策
「家を失わない」ために今からできる対策をご提案いたします。
◆返済条件の変更（リスケジュール）を依頼する
　滞納前の今であれば、銀行に対して返済期間の延長や一定期間の利息のみの支払いといった交渉をすることも可能です。
◆リースバックの利用を考える
　家を一度売却し、買主（投資家や専門業者）に家賃を払うことで、今の家に住み続ける方法です。
ただしこの場合、様々な注意が必要となります。　業者の話を鵜吞みにすると大変危険です。
◆任意売却を考える
　万が一、返済が困難になった場合でも競売を避け、一般市場に比較的近い価格で売却することで残債の圧縮や引越し費用の確保を交渉します。
◆その他の法的手段（個人再生など）:
　住宅ローン特則を利用し、他の借金を整理しながら住宅ローンだけを支払い続け、家を守る方法もあります。